ریشه مقاومت قیمتی واحدهای تجاری

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

 در طی سال‌های 86 که کشور ما ازلحاظ اقتصادی و درآمدی نفتی در بالاترین سطح خود قرار داشت اشتیاق سازندگان به ساخت‌وساز املاک تجاری واداری به‌شدت افزایش یافت وضعیت به‌گونه‌ای بود که در کوتاه‌ترین زمان ممکن در هر بن و بست و کوچه‌ای یک واحد چندطبقه تجاری با کارکردهای اداری و تجاری علم شد. اگرچه به گفته بسیاری از کارشناسان ساخت‌وساز املاک تجاری با این حجم مناسب کشورهای پرجمعیت‌تر و توریست پذیر‌تر است اما سازندگان که اکثر ذی‌صلاح نبودند وارد معرکه ساخت‌وساز این املاک شدند. این طمع باعث شد در کوتاه‌ترین زمان شاهد ساخت‌وساز مال‌هایی باشیم که امروز بخش اعظمی از آنها خالی از سکنه بوده و هیچ فعالیت تجاری و اداری در آن شکل نمی‌گیرد. حال به گفته بسیاری از واسطه گران بازار در حال حاضر رکود این نوع از املاک نسبت به املاک تجاری شدیدتر و عمیق‌تر است؛ و دادوستد این املاک به‌سختی شکل می‌گیرد. بر اساس آمار ارایه‌شده تعداد مال‌های ساخته‌شده و بهره‌برداری شده در تهران 65، مشهد 127، کرج 17، شیراز 16، اصفهان 15 و تبریز 12 فقره است. این در حالی است که در طی چند سال اخیر بزرگ‌ترین مال کشور و حتی خاورمیانه در منطقه 22 تهران در حال ساخت است. جدای از این مال‌ها که در هر برزن و کوچه‌ای همانند قارچ خود رو رشد کرده و هزینه‌ها و سرمایه‌های هنگفتی را بلوکه کرده صدها املاک تجاری و اداری نیز در وسعت‌های کوچک‌تر نیز ساخته یا در حال ساخت است. به نظر می‌رسد تهران و مشهد ازلحاظ کمی و کیفی در بخش املاک تجاری و اداری در بین سایر استان‌ها سرآمدتر باشند. اگرچه حرف‌وحدیث‌هایی در مورد لغو صدور پروانه ساختمانی برای احداث املاک تجاری از ابتدای سال جاری شنیده می‌شد؛ اما در سه‌ماهه نخست سال جاری حدود ۲۰۴۳ پروانه در پهنه R مسکونی، ۱۳۸ مورد در پهنه M مختلط تجاری، اداری و مسکونی و ۴۲ مورد در پهنه S کار و فعالیت صادرشده که مورد در سال گذشته حدود ۲۸۶۱ مورد در پهنه مسکونی، ۱۴۴ مورد در پهنه مختلط و ۳۳ مورد در پهنه کار و فعالیت بوده است.

 بزرگ‌ترین بدهکاران بانکی

در این میان بنا به گفته رییس شعبه یک بانک دولتی طی سال‌های اخیر سازندگان مال و املاک تجاری بزرگ یکی از بزرگ‌ترین بدهکاران بانکی محسوب می‌شود

کاکایی گفت: در طی سال‌های گذشته زمانی که وضعیت تجاری‌سازی روی بورس بود بخشی از اموال بانک‌ها به سمت ساخت‌وساز این املاک هدایت شد؛ و صاحبان وام با اخذ تسهیلات بسیار سنگین ‌پای در فعالیتی گذاشته‌اند که در حال حاضر کمترین بازدهی و بازگشت سرمایه را برای این اشخاص دارد.

کاکایی بابیان اینکه در حال حاضر نگهداری و مراقبت از این املاک بی‌سکنه هزینه‌های هنگفتی را بر دوش صاحبان آن تحمیل می‌کند گفت: باید دولت هر چه سریع‌تر اقدامات عاجلی برای ورود این املاک به پرسه مصرفی انجام دهد چراکه با فرسودگی این املاک بخش اعظمی از سرمایه‌های داخلی در حال نابود شدن است.

وی گفت: در حال حاضر بخش تقاضای سرمایه‌ای به دنبال سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی با وسعِ کوچک هستند تا بتواند در اسرع وقت دارایی خود را به نقدینگی مبدل کنند.

این کارشناس امور بانکی بابیان اینکه در حال حاضر این املاک دچار حباب زدگی شده‌اند گفت: از ابتدای سال 96 هم‌زمان با رشد قیمت مسکن قیمت املاک تجاری نیز افزایش‌یافته و این املاک با رشد فزاینده‌ای روبرو شده‌اند و به نظر می‌رسد مالکان برای نقد شدن املاک خود باید تغییر جدی در قیمت‌های خود داشته باشند. وگرنه این املاک جزء املاک بانک‌ها محسوب خواهد شد.

وی گفت: آینده بازار مسکن در دستان سازندگانی است که نگرش مطلوبی به ساخت‌وساز املاک مسکونی کوچک متراژ دارند. چراکه در حال حاضر قیمت‌ها هیچ همخوانی با میزان تسهیلات و دارایی بخش مصرفی ندارد.

این کارشناس بابیان اینکه رویکرد بخش سرمایه‌ای از ابتدای سال جاری رویکرد بازار سرمایه بوده است، گفت: این مورد باعث شده از ابتدای سال جاری تابلوها و نمادهای بازار سرمایه در بالاترین حجم خود قرار بگیرند. رشد هرروزه بازار سرمایه از ابتدای سال جاری باعث شده در نیمه نخست سال جاری ۲۶۰ هزار کد معاملاتی بورسی جدید صادر شود تا در مجموع تعداد سهامداران بازار سرمایه از مرز ۱۱ میلیون و ۱۰۰ هزار نفر عبور کند. این حجم از سرمایه نشان می‌دهد بازارهای جانبی جذابیت مطلوبی برای جذب سرمایه ندارند.

وی درنهایت گفت: عواملی مانند افزایش قیمت مسکن، رکود تورمی، نبود تسهیلات ارزنده، قیمت‌های کذایی و حباب گونه باعث شده سرمایه‌داران بازار سرمایه را به بازار مسکن ترجیح دهند. این در حالی است که بخش اعظمی از سهام‌داران عمده و تازه‌واردان به بازار بورس می‌توانستند متقاضیان واقعی برای بازار املاک تجاری شوند.

 دوری از دوران طلایی ساخت و ساز

در همین رابطه، حسین احمد اوغلی، کارشناس مسکن با بیان اینکه ساخت ‌و ساز املاک تجاری در شهرهای کوچک همچنان روند مطلوبی دارد، گفت: این مورد نشان می‌دهد این املاک همچنان سود جانبی مطلوبی به همراه دارند.

در حال حاضر بازار ساخت‌وساز مال به املاک تجاری چند طبقه با کاربری دوگانه اداری - تجاری و تجاری مسکونی مبدل شده و هنوز هم بخشی از تقاضای صدور پروانه در شهرستان‌ها و استان‌ها مربوط به املاک تجاری است.

احمد اوغلی با اشاره به اینکه همواره سیگنال‌ها ساطع از وضعیت معاملات املاک از تهران ابتدا وارد استان‌ها و بعد شهرها می‌شود، گفت: به نظر می‌رسد عدم تمایل به دریافت پروانه ساخت‌وساز املاک تجاری و اداری با وقفه چند سال وارد شهرها شود، اما در حال حاضر وضعیت صدور این پهنه‌ها در شهرها هنوز هم دلگرم‌کننده است.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه قیمت املاک تجاری نیز همانند مسکونی از دو بخش اسمی و واقعی نشات می‌گیرد، گفت: در حال حاضر قیمت اسمی واحدهای مسکونی و تجاری در حال ریزش است این مورد را می‌توان در مراجعه به دفاتر واسطه گران املاک به‌خوبی مشاهده کرد اما سیگنال‌های حادث از قیمت‌های این بازار در آمارها همچنان بالا بوده و فاصله قیمت‌ها در فضای مجازی نسبت به نرخ‌های واقعی تفاوت فاحشی دارد. اما ازآنجایی‌که مبنای آمارهای به دست‌آمده از بازار فروش از کف شهرها جمع‌آوری می‌شود، می‌توان ادعا داشت قیمت‌های بازار مسکونی و تجاری در حال کاهش است.

 وی با بیان اینکه در حال حاضر رویکرد سازندگان به سمت بازار مسکونی است، گفت: در طی سال‌های اخیر شکاف بزرگی بین عرضه و تقاضا ایجاد شده است، میزان ساخت‌وساز به‌واسطه گرانی زمین، تورم مصالح ساخت، گرانی مجوزهای صدور پروانه و ساخت بسیار کاهش‌یافته و تنها سازندگان ذی‌صلاح در این میدان حضور دارند.

بنابراین سازندگان حاذق می‌دانند در حال حاضر، زمان مناسب ساخت‌وساز برای املاک مسکونی آن‌هم در ابعاد مینی مال شده است.

احمد اوغلی بابیان اینکه به‌صورت واضح نمی‌توان گفت، دوران طلایی املاک تجاری به اتمام رسیده است، متذکر شد: مطمئنا این دوران کمرنگ شده اما بدون تردید با بهبود اقتصاد کشور ساخت‌وساز برای این نوع از واحدها افزایش خواهد یافت.

این کارشناس با بیان اینکه باید مالکان املاک تجاری در قیمت‌ها خود تعدیل داشته باشند، گفت: چنانچه ذکر شد عمق رکود این املاک نسبت به املاک مسکونی بسیار سنگین بوده و مطمئن با کاهش اسمی و تخفیف‌های درصدی وضعیت عرضه این املاک بهبود پیدا نمی‌کند.

 دام سرمایه‌گذاری در املاک تجاری

 در همین رابطه جلال صباغ، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه دام سرمایه‌گذاری در املاک تجاری یک اصطلاح برای آگاهی از اشباع بازار املاک تجاری است، گفت: بر اساس آمارهای غیررسمی در ایران تقریباً به ازای هر ۸ خانوار (۲۶ نفر) یک واحد تجاری وجود دارد. اگر به آمار گذشته رجوع کنیم متوجه می‌شویم که در سال‌های پس از جنگ و شروع دهه هفتاد در هر محله از شهرهای درحال‌توسعه می‌توانستیم با پول هر 10 مترمربع آپارتمان یک مترمربع ملک تجاری در محدوده موردنظر خریداری کنیم؛ اما این موضوع بعد از سال 86 با شروع تورم‌های کلان و رشد اقتصادی کشور تغییر رویه داد و تقاضا برای خرید این املاک به‌شدت افزایش یافت و این مورد باعث شد بسیاری از سازندگان در دام املاک تجاری سرمایه‌گذاری کنند.

 هر 15 متر آپارتمان برابر با یک متر مغازه!

جلال صباغ گفت: بر اساس آمارها طی نیمه دوم دهه ۹۰، به ازای هر ۶ مترمربع آپارتمان می‌توانستیم یک مترمربع ملک تجاری خریداری کنیم؛ این مورد در نیمه اول 98 به ازای هر 15 تا 20 مسکونی یک مترمربع تجاری است. این اتفاق در حالی رخ‌داده که بر اساس آمارها شهرهای ما با مازاد املاک تجاری روبه‌رو است.

 این کارشناس مسکن بابیان اینکه به‌صورت یک معادله صحیح اقتصادی مازاد کالا مساوی با کاهش قیمت این کالا است، اظهارکرد: افزایش رکود تورمی در املاک تجاری ایران به‌خوبی نشان می‌دهد، این معادله در اقتصاد کشور بسیار ناکارآمد است. چرا که باوجود مازاد املاک تجاری قیمت این املاک به روال سابق خود یعنی به دهه 70 نمی‌رسد.

 این کارشناس مسکن بابیان اینکه اگرچه هزینه ساخت‌وساز املاک مسکونی بسیار بالاتر از یک واحد تجاری است، گفت: اما نیاز است گزارش اقتصادی مالی برای یک پروژه تجاری به‌گونه‌ای صحیح تدوین شود. در حال حاضر تعیین نرخ رشد یکسان برای هزینه‌های ساخت و هزینه‌های فروش واحدها (مثلاً ۱۵ درصد) در جریان نقدی پروژه انجام می‌گیرد که این مورد کاملاً اشتباه است.

چه این در حالی است که برای برخی از پروژه‌های تجاری کنونی باید نرخ رشد قیمت فروش واحدهای تجاری طی مدت اجرای پروژه، صفر در نظر گرفته شود تا نرخ بازدهی واقعی به دست آید. نباید فراموش شود مهم‌ترین گام در اجرای یک پروژه ساختمانی، اطمینان از صحت گزارش‌های ارزیابی اقتصادی-مالی است و در حال حاضر، سودآوری واقعی بسیاری از پروژه‌های تجاری، متفاوت از سودآوری دفتری آنها است.به گفته این کارشناس، بزرگ‌ترین دلیل عدم کاهش قیمت تجاری ریشه در نا اطمینانی مالکان به اقتصاد کشور دارد. این عده همچنان منتظر فروش نفت با بشکه‌ای 100 دلار هستند و ایمان‌دارند در ماه‌های آتی اتفاقات خوبی در اقتصاد و به طبع آن در املاک تجاری و اداری رخ خواهد داد، اما اگر نگاه تکنیکالی به این موضوع داشته باشیم نباید به دنبال رخ داد سیگنال‌های جهشی در اقتصاد کشور باشیم. چرا که وضعیت اقتصاد کشور در مواجه با رویکرد اقتصاد جهانی به‌شدت دستکاری‌شده و انتظار رکود تورمی و ثبات اقتصادی بیشتر از جهشی است.این کارشناس مسکن گفت: اگرچه نمی‌توان با قاطعیت حرف از اتمام دوران ساخت‌وساز و عرضه املاک تجاری متوسط و کوچک متراژ زد، اما به‌یقین املاک گران‌قیمت، در موقعیتی قرار دارد که عرضه بیش از تقاضا است و برای تقاضای موجود هم اعداد استانداردی تعریف نمی‌شود.

بنابراین سازنده و سرمایه‌گذار به‌خوبی سیگنال رکود را از وضعیت کنونی دریافت کرده و می‌داند در نگاه آینده‌نگری مشکلاتی بر سر راه این نوع سرمایه‌گذاری وجود دارد.

 فایل‌های خاک خورده املاک تجاری

در همین رابطه محمد نیا، مشاور املاک در محدوده سیدخندان بابیان اینکه قیمت واحدهای تجاری در سال 98 نسبت به زمستان 97 به‌صورت رسمی 20درصد افزایش‌یافته است، گفت: این افزایش همسو با بازار مسکن بوده و برای اولین‌بار افزایش قیمت در املاک تجاری فاصله چندانی باقیمت مسکن ندارد.

محمدنیا گفت: البته بسیاری از مالکان حاضر به ارایه تخفیف در بازار املاک تجاری هستند اما متأسفانه تقاضایی برای این املاک وجود ندارد.

در حال حاضر ما فایل‌هایی برای فروش از سال 96 در دفتر املاک خود داریم که در حال کپک زدن هستند.

وی بابیان اینکه حتی سرمایه‌گذاران انتظار رشد تورمی هم از بازار کنونی تجاری ندارند، گفت: همواره روال به این شکل بوده که خریداران سرمایه‌ای، یک کالا به امید افزایش قیمت خریداری می‌کردند تا در آینده آن کالا را با درصد سود مطلوبی به بازار ارایه دهند اما طی سال‌های اخیر قیمت املاک تجاری به حدی رشد کرده که حتی انتظار تورمی نیز از آن گرفته ‌شده است.

 این مشاور املاک درنهایت گفت: در حال حاضر، بازار رهن و اجاره این املاک نیز به‌شدت کاهش‌یافته چراکه بیشتر فعالیت‌های اقتصادی خرد به‌صورت آنلاین و الکترونیکی صورت می‌گیرد.