پرسه فروشنده‌های پول لازم در بازار مسکن
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
بازار مسکن از ابتدای سال جاری، روند افزایش قیمت سال گذشته را در پیش گرفت و به تبع آن هم حجم معاملات کاهش یافت، البته در اردیبهشت ماه با توجه به تجربه هر ساله بازار مسکن، با وجود رشد قیمت، حجم معاملات نسبت به فروردین 98 و اسفند و بهمن 97 افزایش یافت اما از خرداد ماه تعداد معاملات خرید و فروش به روند کاهشی خود ادامه داد.
افزایش قیمت‌ها به همراه کاهش حجم معاملات در بازار مسکن تا مرداد ماه ادامه داشت اما در این ماه، معادله بازار مسکن تغییر کرد و درصد تغییرماهیانه قیمت‌ها کاهشی شد و تعداد قراردادهای خرید و فروش هم همچون ماه‌های گذشته، دوباره افت کرد، این شرایط در شهریورماه هم ادامه یافت.
هم‌اکنون، مهر از نیمه گذشته و بازار مسکن پا به نیمه دوم گذاشته است و سوال این است که این روند کاهشی قیمت و افت معاملات در پاییز هم تداوم می‌یابد؟
گزارش میدانی روزنامه تعادل از وضعیت بازار مسکن پایتخت طی 15 روز ابتدایی مهرماه حکایت از آن دارد که با وجود کاهش نسبی قیمت‌ها، تعداد مراجعات به دفاتر مشاوراملاک و انجام معامله نسبت به سال گذشته و همچنین تابستان سال جاری کاهش چشمگیری داشته است.
البته فعالان بازار مسکن افت قیمت‌ها را محدود به فروشنده‌های پول لازم می‌دانند و معتقدند که مابقی فروشنده‌ها به دلیل نامشخص بودن وضعیت بازار طی ماه‌های آتی و اما و اگرهایی که درباره رشد نرخ ارز در آبان ماه و جهش دوباره قیمت مسکن وجود دارد فعلا قیمت‌ها را کاهش نداده‌اند و در انتظار ماه‌های آتی دست نگه داشته‌اند.
از سوی دیگر، خریداران هم که با افزایش بیش از 100 درصدی قیمت طی یکسال و نیم گذشته، توان مالیشان به‌شدت کاهش یافته است و دولت هم سقف تسهیلات خرید مسکن را برای حمایت بیشتر از آنها افزایش نداده است. بنابراین شرایط خرید مسکن را ندارند و شاهد افت معاملات نسبت به ماه‌های قبل و مدت مشابه سال گذشته هستیم. در واقع رکود بازار مسکن طی دو سه ماهه گذشته عمیق‌تر شده است و پیش بینی می‌شود که این رکود در ماه‌های آتی هم ادامه یابد، . در این میان، برخی کارشناسان معتقدند که این رکود از دوره‌های پیشین خود طولانی‌تر خواهد بود و بیش از 5 سال طول می‌کشد و تعدادی دیگر از رکود 2 ساله صحبت می‌کنند و کاهش این دوره از رکود را ناشی از فشار شدید تقاضا برای خرید مسکن می‌دانند.
افت 20 درصدی قیمت‌ها در شمال تهران
یکی از مشاوران املاک فعال در محله ظفر تهران درباره وضعیت بازار مسکن این محله به «تعادل» می‌گوید: قیمت‌ها بطور نسبی از اواخر شهریور و ابتدای مهرماه، حدود 20 درصد کاهش یافته است اما با وجود افت قیمت‌ها، معامله‌ای در این منطقه انجام نمی‌شود.
او می‌افزاید: با افت حجم معاملات در بازار مسکن، قیمت‌ها سیرکاهشی پیدا کرد اما با توجه به اینکه توان خریداران با جهش قیمت طی یکسال و نیم گذشته به حدی افت کرده است، آنها قادر به خرید مسکن نیستند.
این مشاور املاک ادامه می‌دهد: از سوی دیگر رشد قیمت مصالح و دستمزد نیروی انسانی و همچنین افزایش قیمت زمین موجب شده است که ساخت وساز در پایتخت کاهش یابد.
او اظهار می‌کند: قیمت متوسط هرمترمربع واحد مسکونی نوساز در محله ظفر 25 تا 40 میلیون تومان است و قیمت هرمترواحد مسکونی قدیمی ساز بین 15 تا 20 میلیون تومان معامله می‌شود.
این فعال بازار مسکن با اشاره به رکود شدید بازار مسکن بیان می‌کند: معاملات به‌شدت کاهش یافته است، در این منطقه فروشنده‌ها به بنگاه مراجعه می‌کنند، اما خریداری وجود ندارد.
افزایش فایل‌های فروش واحدهای کلنگی درجنوب
اظهارات یک مشاوران املاک که در محله شهرک ولیعصر دفتر مشاوره دارد، نشان می‌دهد که رکود در مناطق جنوبی پایتخت هم حاکم است، این مشاور املاک به «تعادل» می‌گوید: در شرایط کنونی، فروشنده‌ها برای فروش ملک خود مجبور به کاهش قیمت هستند. او بیان می‌کند: در برخی محله‌های شهرک ولیعصر، از ابتدای نیمه دوم سال جاری شاهد کاهش قیمت‌ها تا 10 درصد هم بوده‌ایم.
این فعال بازار مسکن می‌گوید: به دلیل شفاف نبودن وضعیت بازار مسکن در آینده، هم خریدار و هم فروشنده تمایلی برای انجام معامله ندارند.
به گفته او، قیمت متوسط هرمترمربع واحد مسکونی در شهرک ولیعصر بین 7 تا 8 میلیون تومان است.
این مشاور املاک ادامه می‌دهد: تعداد فایل‌های فروش واحدهای نوساز تغییری نکرده است اما حجم فایل‌های فروش واحدهای کلنگی طی یکی دوماه گذشته به‌شدت رشد کرده است.
افت معاملات در غرب
با وجود کاهش قابل قبول 20 درصدی قیمت در منطقه یک پایتخت، یکی از فعالان بازار مسکن که در محله سعادت آباد (غرب پایتخت) بنگاه دارد، از افت 10 درصدی قیمت در این منطقه می‌گوید، این مشاور املاک درباره وضعیت بازار این محله به «تعادل» می‌گوید: طی 15 روز ابتدایی نیمه دوم سال جاری حجم معاملات نسبت به شهریور ماه حدود 10درصد کاهش داشته است. او ادامه می‌دهد: تعداد قراردادهای خرید و فروش در روزهای ابتدایی مهرماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته به‌شدت افت کرده است. این مشاور املاک با اشاره به اینک بازار دررکود عمیقی به سر می‌برد، بیان می‌کند: طی 15 روز گذشته فقط 2 معامله در این دفتر انجام شده است که نشان از رکود شدید در بازار مسکن است. به گفته او، قیمت‌ها در منطقه نسبت به شهریور ماه حدود 5درصد افت کرده است اما با وجود این معامله‌ای انجام نمی‌شود، تعداد فروشنده‌ها هم به‌شدت کاهش یافته است اما فروشنده‌هایی که مجبور به فروش ملک خود هستند بیشتر از 5 درصد هم حاضر به کاهش قیمت واحد مسکونی خود می‌شوند.
این فعال بازار مسکن اظهار می‌کند: قیمت هرمترمربع واحد مسکونی درمنطقه سعادت آباد بین 32 تا 70 میلیون است که قیمت 70 میلیون تومان برای هر مترمربع مربوط به واحدهای مسکونی لوکس می‌شود. او تصریح می‌کند: تعداد مراجعه‌کنندگان به دفتر مشاوراملاک طی روزهای اخیر نسبت به شهریور ماه روند کاهشی شده است.
کاهش نامحسوس قیمت‌ها در شرق
درحالی که فعالان مناطق شمالی، غربی و جنوبی از کاهش قابل قبول قیمت‌ها می‌گویند، یکی از مشاوران املاک فعال در منطقه فرجام (شرق پایتخت) به «تعادل» می‌گوید: قیمت‌ها در این محله بسیار کم کاهش یافته است و کاهش قیمت مناسب فقط مربوط به واحدهایی است که صاحبان املاک آنها مجبور به فروش ملک خود هستند. او اظهار می‌کند: در واقع قیمت‌ها طی نیمه نخست مهرماه، افت قابل توجهی نداشته است و محدود به فایل‌های کمی می‌شود.
این فعال بازار مسکن ادامه می‌دهد: درحال حاضر قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در محله فرجام حدود 17 تا18 میلیون تومان است و قیمت‌ها در واحدهایی که فروشنده به دنبال فروش ملک است به 14 تا 15 میلیون تومان می‌رسد. به گفته این فعال بازار مسکن، حجم معاملات تقریبا به صفر رسیده است و با وجود فایل‌های بسیار برای فروش، خریداری وجود ندارد.
کاهش قیمت در فایل‌های جدید
اما یکی از مشاوران املاک بازار مسکن که در محله جمالزاده شمالی بنگاه معاملات ملکی دارد، از تاثیر بسیار کم رنگ افت قیمت در تعداد قراردادهای خرید و فروش می‌گوید، این مشاور املاک در گفت‌وگو با «تعادل» می‌گوید: قیمت‌ها کاهش یافته است اما این افت قیمت تاثیری در حجم معاملات نداشته و موجب افزایش تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن نشده است. او اظهار می‌کند: طی 15 روزه ابتدایی مهرماه، هیچ معامله‌ای دردفتر مشاوره املاک ما انجام نشده است. این فعال بازارمسکن ادامه می‌دهد: با توجه به جهش قیمت مسکن طی یکسال و نیم گذشته، توان مالی خریداران به‌شدت افت کرده است و با وجود کاهش قیمت‌ها در محله‌های مرکزی، معامله‌ای صورت نمی‌گیرد چون خریداران توان کافی ندارند.
او اضافه می‌کند: قیمت فروش در فایل‌های قدیمی تغییری نکرده است و کاهش قیمت مربوط به فایل‌های جدید خرید و فروش است و حتی برخی فروشنده‌ها اقدام به کاهش 10 تا 20 درصدی قیمت طی 15 روز ابتدای مهر ماه کردند. به گفته این مشاوراملاک، قیمت هرمترمربع واحد مسکونی نوساز در جمالزاده شمالی بین 16 تا 17 میلیون تومان است. او تصریح می‌کند: خریداران بسیاری با بودجه 600 تا 900 میلیون تومان به بنگاه ما مراجعه می‌کنند، اما با توجه به بالابودن قیمت‌ها، قادر به خرید مسکن نیستند.
