ریسک حذف از شهر در کمین مستاجران تهرانی

گروه راه و شهرسازی|

رییس مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران در تازه‌ترین اظهاراتش اعلام کرده که ۴۲ درصد تهرانی‌ها مستاجر هستند و با افزایش قیمت رهن و اجاره مسکن، این گروه در معرض حذف از شهر قرار دارند.نگرانی درباره حذف مستأجران تهرانی از شهر درحالی مطرح می‌شود که براساس گزارش منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، حجم قراردادهای اجاره از 9 هزار قرارداد در سال 89 (با رشدی معادل 1277 درصدی) به 124 هزار قرارداد در سال 97 رسیده است (کم بودن تعداد معاملات ثبت شده در بخش اجاره طی سال 88 تا 90 تحت تاثیر اجرایی نشدن دقیق کد رهگیری هم بوده است) یعنی طی 10 سال گذشته و با وقوع دو جهش بزرگ قیمتی در بازار مسکن (91 و 97)، توان اقتصادی متقاضیان خرید مسکن کاهش یافته و موجب شده که مستأجران از خرید مسکن باز بمانند.اما جهش بیش از 100 درصدی قیمت مسکن در سال گذشته و ادامه آن در سال جاری در پایتخت نه‌تنها حجم مستأجران را به‌شدت افزایش داده است، بلکه بسیاری از مستأجران را هم با کاهش هرچه بیشتر توان مالی، در معرض خروج از تهران و مهاجرت به شهرک‌های اقماری و کلان‌شهرهای دیگر قرارداده است.محمدحسین بوچانی، رییس مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران که همچون بسیاری از کارشناسان اقتصادی و اجتماعی طی یکی دوسال گذشته به مساله مهاجرت مستأجران تهرانی اشاره کرده، در نشست تخصصی واکاوی نقش شهرداری در مسکن استیجاری در شورای اسلامی شهر تهران اظهار می‌کند: یکی از مهم‌ترین مسائلی که پایتخت با آن روبرو است مهاجرت درون‌شهری به علت خانه به دوشی ساکنان آن است چرا که با افزایش قیمت رهن و اجاره و تورم، مستاجران تهرانی در معرض جدی حذف از شهر قرار دارند درحالی که حق سکونت در شهر را دارند.او یکی از ضعف‌های ساختاری دو طرح جامع و تفصیلی را بی‌توجهی به مسکن اجتماعی ارزیابی می‌کند و می‌گوید: شهرداری جدا از مسائل حقوقی و قانونی که باید به مطالعه آن بپردازد برای اقشاری که در معرض آسیب از حیث تامین مسکن هستند، مسوولیت اجتماعی دارد.بوچانی با اشاره به بستر قانونی شهرداری‌ها برای ورود به بحث مسکن دهک‌های پایین تصریح می‌کند: ۴۲ درصد از شهروندان تهرانی که مستاجرند تنها دهک‌های پایینی جامعه را شامل نمی‌شوند این یعنی ۵ دهک از جامعه درگیر این مساله‌اند.این مقام مسوول با بیان این مطلب که مستأجران تهرانی الزاما فاقد مسکن نیستند، می‌گوید: این افراد احتمالا در واحدهایی سکونت دارند که تامین‌کننده نیازهای آنها نیست و این نشان‌دهنده وضعیت بغرنج برای این ۵ دهک است.او با اشاره به «به‌جاماندگی» ارزش پول در برابر «ازجا‌در‌رفتگی» قیمت مسکن و اجاره‌بها طی چند سال اخیر می‌گوید: در قوانین موجود و بر اساس بند یک، دو و سه ماده ۸ قانون شوراها نمایندگان باید نارسایی‌های حوزه را شناسایی کنند که یکی از این نارسایی‌ها مساله مسکن است.

   سرمایه‌گذاری ۱۴ هزار میلیاردتومانی در ترکیه

اما فارغ از مسائل اقتصادی که به مهاجرت تهرانی‌ها دامن زده است، وجود برخی قوانین شهرسازی هم مانع از رسیدن مسکن به مصرف‌کننده می‌شود. موضوعی که علی چگینی، مدیرکل پیشین دفتر برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی به آن اشاره می‌کند و می‌گوید: سرمایه‌گذاری شهرداری در مکان‌های مورد نیاز و با ظرفیت درشهر بسیار ضرورت دارد، همچنین شهرداری باید قوانین را براساس منافع عمومی طراحی کند؛ به عنوان مثال اعطای مجوز در مناطق شمالی شهر با جمعیت کمتری را در خود جای داده سخت‌تر کند.چگینی همچنین بر اصلاح سیاست‌ها و قوانین بالادستی تاکید می‌کند و می‌گوید: مداخله شهرداری و دولت در بحث مسکن استیجاری باید موثر و کارآمد باشد در غیر این صورت باعث ناکارآمدی اقتصاد می‌شود.او با اشاره به سرمایه‌گذاری ۱۴ هزار میلیارد تومانی ایرانی‌ها در امر مسکن ترکیه می‌گوید: این قوانین ناکارآمد است که به فرار سرمایه‌ها منجر می‌شود.مدیرکل پیشین دفتر برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی، بخشی از مشکلات مسکن را ناشی از مشکلات کلان اقتصادی کشور می‌داند و می‌گوید: سیاست‌های مسکن از ابتدای انقلاب تاکنون در برهه‌های زمانی متفاوت تغییراتی داشته ولی در حال حاضر نیازمند سیاست‌هایی هستیم که هم افزایی نهادهای مختلف را در پی داشته باشد.

    غیرممکن بودن صاحبخانه شدن با پس‌انداز

یکی از راهکارهایی که وزارت راه و شهرسازی برای خانه‌دارشدن مستأجران طی سال‌های اخیر پیشنهاد داده است، استفاده از پس انداز است. راهکاری که با افزایش چشمگیر قیمت‌ها طی یک سال و نیم گذشته تاثیر خود را به‌شدت از دست داده است و شرایط به گونه‌ای شده که فرشید پورحاجت، دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان، امکان خانه‌دار شدن مستاجران در شهری مانند تهران با پس‌انداز را تقریبا صفر می‌داند و می‌گوید: یکی از مشکلات اساسی در حوزه قوانین شهرسازی است، این قوانین ضوابط و مقررات را طوری تنظیم نمی‌کند که مسکن به دست مصرف‌کننده برسد.پورحاجت با اشاره به تورم کنترل نشده بعد از انقلاب می‌گوید: این شرایط این اجازه را نمی‌دهد که در هیچ سطحی از جمله مسکن خروجی مناسبی داشته باشیم و تاکنون هر سیاستی که اتخاذ شده به افزایش قیمت مسکن منجر شده است.او برضرورت بازنگری در قوانین شهرسازی تاکید می‌کند و می‌گوید: ۴۵۰ هزار واحد خالی در تهران ماحصل همین تفکر است که مسکن برای افراد ساخته نشده؛ ساختمان متقاضی ندارد، واحدهای کوچک ۵۰ تا ۷۰ متری که نیاز کنونی جامعه است، ساخته نشده است.این مقام مسوول همچنین استفاده از ظرفیت‌های بخش خصوصی، دولتی و نهادهای عمومی برای ساخت مسکن استیجاری را ضروری می‌داند.

    بالابودن اجاره‌بها در تهران

اما علاوه بر هشدارهای کارشناسان اقتصاد مسکن درباره تبعات افزایش احتمال مهاجرت معکوس مستأجران تهرانی، بررسی آمار و ارقام مربوط به حقوق متوسط کارمندان و کارگران و همچنین اجاره‌بهای یک واحد مسکونی متوسط متراژ (75مترمربعی) به خوبی نشان می‌دهد که فشار اقتصادی وارده به اجاره نشینان طی یکی دو سال گذشته به‌شدت افزایش یافته است.اجاره‌بهای مسکن بطور متوسط حدود 50 درصد از سبد هزینه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد، در این میان حقوق متوسط یک کارگر و کارمند حدود 2 تا 3 میلیون تومان است که بیش از نیمی از آن برای اجاره یک واحد مسکونی متوسط متراژ باید هزینه شود و با مابقی دستمزد برای خوراک، ‌پوشاک، آموزش و بهداشت و... برنامه‌ریزی شود.بررسی میزان نرخ‌ها در بازار رهن و اجاره به خوبی نشان می‌دهد که کرایه بیشتر واحدهای متوسط متراژ در مناطق مختلف پایتخت بالای 2 میلیون بوده و فقط کرایه تعداد محدودی از واحدها آن هم در مناطق ارزان قیمت کمتر از2 میلیون تومان است، ضمن اینکه مستأجران مجبور به پرداخت ودیعه هم هستند.

    بررسی وضعیت اجاره‌نشینی در کشور

اگرچه به گفته رییس مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران، 42 درصد تهرانی‌ها مستأجر هستند اما در کشور این رقم متفاوت است و به 30.7 درصد می‌رسد. یعنی حجم اجاره نشین‌ها در پایتخت بیش از سایر شهرها و استان‌های کشور است که دلیل آن هم به بالابودن قیمت مسکن در این شهر و هم به مهاجر‌پذیری تهران با توجه به پایتخت بودن آن باز می‌گردد.مطابق سرشماری سال ۱۳۹۵ حدود ۲۵ میلیون خانوار در ایران زندگی می‌کنند و موجودی مسکن کشور کمی بیش از این تعداد یعنی ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد مسکونی است. البته آنچه در اختیار مصرف‌کنندگان واقعی قرار دارد حدود ۲۳ میلیون واحد است، به عبارت دیگر با ۲.۵ میلیون مسکن خالی و ۲.۱ میلیون مسکن نیمه خالی که حداکثر شش ماه از سال مورد استفاده قرار می‌گیرد مواجه هستیم.بررسی تحولات جمعیت و مسکن طی سال‌های ۱۳۷۵ تا ۱۳۹۵ در ایران نشان می‌دهد که تعداد خانوارها و واحدهای مسکونی تقریبا دو برابر شده اما به همین میزان بر آمار مستاجران افزوده شده است.