تغییر مسیر بازار مسکن در آغاز پاییز

گروه راه و شهرسازی|

اگرچه بررسی آمار معاملات خرید و فروش مسکن در مهرماه سال‌های گذشته حکایت از کاهش 20 تا 50 درصدی حجم قراردادها در این ماه نسبت به شهریورماه دارد، اما گزارش منتشر شده از سوی اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران نشان می‌دهد که وضعیت تعداد قراردادهای امضا شده در 16 روز ابتدایی مهر سال جاری نسبت به همین مدت درشهریور ماه، رشد 26 درصدی داشته است.

بهبود حجم معاملات در نیمه نخست مهر سال جاری نسبت به نیمه نخست شهریور ماه 98 در شرایطی ثبت می‌شود که در مهرماه سال گذشته تعداد معاملات نسبت به شهریور همان سال ۴۳ درصد کاهش یافت یا در مهر ماه 96 شاهد افت 11 درصدی معاملات مسکن نسبت به شهریور همان سال بودیم، برهمین اساس معادلات بازار مسکن در مهر ماه سال جاری نسبت به مدت مشابه خود در سال‌های گذشته تغییر کرده است و با وجود آنکه آغاز نیمه دوم هر سال، کاهش تعداد قراردادهای خرید و فروش نسبت به ماه قبل رقم می‌خورد، در مهر 98 که بازار مسکن رکود عمیقی را تجربه می‌کند، حجم معاملات نسبت به شهریور ماه بهبود یافته است.براساس گزارش اتحادیه املاک در ۱۶ روز ابتدایی مهرماه 98، 2 هزار و 274 قرارداد خرید و فروش در شهر تهران به امضا رسیده است که نسبت به همین زمان در ماه قبل ۲۶ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۹ درصد کاهش نشان می‌دهد، البته ناگفته نماند که ثبت 2 هزار و 274 قرارداد خرید و فروش مسکن در16 روز ابتدایی مهرماه درحالی است که حجم معاملات مسکن طی 31 روز شهریور سال جاری، 2 هزار و 800 فقره قرارداد امضا شده است.

اما افزایش نسبی تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در 16 روز نخست مهر ماه می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد، از واکنش مثبت گروهی از متقاضیان مصرفی بازار مسکن به کاهش قیمت‌ها طی مرداد و شهریورگرفته تا ثبات نرخ ارز و افزایش اطمینان به شرایط عمومی اقتصاد، همگی موجب شدند که تلنگر کوچکی به بازار مسکن بخورد و معاملات تا حدودی نسبت به ماه قبل رشد کند.

البته اغلب فعالان و مسوولان بازار مسکن طی یکی دوماه گذشته بارها پیش بینی کردند که تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در نیمه دوم سال جاری با کاهش مواجه می‌شود و رکود بازار مسکن عمیق‌تر می‌شود، چندی پیش بود که حسام عقبایی، نائب رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک گفت: در نیمه دوم سال رکود در بازار مسکن عمیق‌تر می‌شود بطوری که بازار مسکن چنین رکودی را طی سال‌های گذشته تجربه نکرده است.

 تناقض آمار و گزارش‌های میدانی

با وجود آنکه براساس آمار اتحادیه مشاوران املاک، تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در مهر ماه نسبت به ماه قبل بهبود یافته است، اما تازه‌ترین گزارش میدانی «تعادل» از مناطق مختلف پایتخت حکایت از کاهش حجم معاملات در نیمه نخست مهر ماه نسبت به شهریور ماه دارد. مشاوران املاک 5 منطقه پایتخت (شمال، مرکز، غرب، ‌شرق و جنوب) همگی بر این موضوع اذعان داشتند که کاهش قیمت‌ها، تاثیرمحسوسی بر معاملات نداشته است و جهش قیمت‌ها طی یک‌سال و نیم گذشته به اندازه‌ای بوده است که کاهش چند درصدی نمی‌تواند کمکی به وضعیت بازار کند.

به گفته آنها تنها فروشندگانی که پول لازم هستند، اقدام به کاهش محسوس قیمت‌ها می‌کنند و با خریدار کنار می‌آیند اما مابقی فروشندگان، به علت عدم شفافیت بازار مسکن، دست و دلشان به فروش واحدهایشان نمی‌روند، اگرچه از سوی دیگر هم خریداران این بازار، به دلیل جهش قیمت مسکن و کاهش توان اقتصادی قادر به خرید مسکن نبوده و اغلب متقاضیان مصرفی مسکن از بازار خارج شده‌اند.

در این میان، دولت هم حمایت چندانی از خریداران بازار مسکن و همچنین طرف عرضه ندارد برهمین اساس به نظرنمی رسد که طی دوسه سال آینده تغییر محسوسی در رکود بازار مسکن رخ دهد.

   وضعیت بازار در یک سال و نیم گذشته

درشرایطی که برخلاف انتظارها و پیش بینی‌ها شاهد بهبود حجم معاملات مسکن در مهر سال جاری بودیم بررسی وضعیت بازار مسکن طی یکسال و نیم گذشته و آنچه بر این بازار حاکم بوده می‌تواند در شفافسازی تحولات آتی بخش مسکن راهگشا باشد، جهش قیمت مسکن که از اردیبهشت سال گذشته آغاز شده بود با فراز و نشیب بسیار تا مردادماه سال جاری ادامه داشت، یعنی درحالی که قیمت‌ها در اردیبهشت افزایش یافت و این رشد به صورت ماهیانه در ماه‌های بعدی هم تداوم پیدا کرد اما درصد رشد قیمت در ماه‌های مختلف نوسان داشت، البته در نیمه ابتدایی سال گذشته قیمت‌ها، ماهیانه در بازه بین 8 تا 10 درصد افزایش داشت تا اینکه با آغاز مهر ماه، رشد ماهیانه قیمت مسکن روندی تقریبا کاهشی را تجربه کرد و جز در اسفندماه، شاهد افت قیمت‌ها بودیم.

اما با آغاز سال جاری و در اردیبهشت ماه دوباره قیمت‌ها رشد کرد این افزایش در ماه‌های بعدی ادامه نیافت و در خرداد و تیر، افزایش قیمت چندانی را نداشتیم و حتی در مرداد و شهریور با کاهش رشد ماهیانه قیمت‌ها مواجه شدیم.در بخش حجم معاملات ثبت شده، از ابتدای سال گذشته همگام با افزایش قیمت‌ها، حجم معاملات روندی نزولی را طی کرد تا اینکه در مرداد سال98، معادله بازار مسکن تغییر کرد و رشد قیمت مسکن نسبت به ماه قبل روندی کاهشی پیدا کرد این روند در شهریور ماه هم تداوم یافت در این شرایط، تعداد قراردادهای خرید و فروش به سیر نزولی خود ادامه داد یعنی با وجود افت قیمت‌ها، معاملات بهبود نیافت و تعداد قراردادهای امضا شده در شهریورماه با منفی ۷۴ درصد به پایین‌ترین سطح خود طی شش سال اخیر رسید.

   ثبات معاملات در کل کشور

درشرایطی که نشانه‌های مثبتی از رشد نسبی قراردادهای خرید و فروش مسکن در 16 روز ابتدایی سال جاری نسبت به مدت مشابه ماه قبل در تهران داشتیم اما بررسی قراردادهای خرید و فروش و همچنین رهن و اجاره در کل کشور، تغییر محسوسی را در این قراردادها نشان نمی‌دهد.

مطابق گزارش اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، در ۱۶ روز نخست مهرماه ۱۳۹۸ در کل کشور، ۱۶ هزار و ۴۰۰ قرارداد خرید و فروش ملک به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال گذشته ۵۵ درصد کاهش یافته که تفاوت معناداری نسبت به ماه قبل نداشته است. در همین مدت همچنین ۲۷ هزار و ۵۱۸ اجاره‌نامه در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به همین زمان در سال گذشته بدون تغییر بوده است.

در پایتخت اما تغییر اندکی در تعداد معاملات نسبت به ماه قبل ایجاد شده است، تعداد قراردادهای اجاره در تهران ۷۵۱۲ فقره بود که نسبت به مهر سال گذشته، ۷ درصد کاهش یافته است.