1+4 عامل ناکارآمدی وام خرید مسکن

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

در روزهای اخیر بانک مسکن سقف سنی برای دریافت تسهیلات خرید مسکن را از ۲۵ سال به ۳۰ سال افزایش داد. تا پیش ‌از این در تهران برای بناهای با ۲۰ سال قدمت در حالت انفرادی ۶۰ میلیون تومان و زوجین تا ۱۰۰ میلیون تومان امکان ارایه تسهیلات از طریق اوراق وجود داشت. به خانه‌های ۲۵ ساله نیز ۴۵ میلیون تومان در حالت انفرادی و ۸۰ میلیون تومان در حالت زوجین پرداخت می‌شد. مطابق مصوبه بانک مسکن، این سقف سنی در حالت اول به ۲۵ و در حالت دوم به ۳۰ سال افزایش‌یافته است.

به باور کارشناسان حوزه مسکن، افزایش تسهیلات به میزان ذکرشده املاک بالای 25 سال در این برهه زمانی که مسکن در برخی از مناطق تهران رشدی برابر با 70 تا 200 درصد داشته است، تأثیر چندانی نخواهد داشت چراکه در حال حاضر این املاک نیز فاصله فاحشی با دارایی متقاضیان مصرفی دارد. افزون بر این، عوامل 4 گانه نرخ بهره بانکی، تضمین موردنیاز، پروسه طولانی دریافت وام و نبود نقدینگی اندک جذابیت دریافت تسهیلات خرید مسکن را سرکوب کرده است.

بر اساس این گزارش، در حال حاضر برای خرید یک ملک کلنگی در تهران در جنوبی‌ترین مناطق بین 400 تا 500 میلیون تومان است که وام 80 میلیون تنها بخش کوچکی از هزینه کل خرید آن را شامل می‌شود.

اما در این میان به باور واسطه گران بازار مسکن همواره بخش بزرگی از معاملات مسکن مربوط به املاک سن‌دار بوده و بر اساس آمارهای موجود فروش آپارتمان‌های با عمر شش سال به بالا طی پنج سال گذشته از ۴۵ درصد به ۶۰ درصد افزایش‌یافته است.

 آمارها چه می‌گویند

آمارهای بانک مرکزی به‌خوبی نشان می‌دهد، هرساله با افزایش قیمت کل مسکن، معاملات املاک سن‌دار افزایش‌یافته است. این افزایش همواره به سمت املاک سن‌دار 10 تا 15 سال بوده و معاملات رسمی بازار هم نشان داده این تمایل طی سال‌های اخیر به سمت 15 تا 30 سال نیز گرایش مطلوبی داشته است.

یعنی بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی برای پر کردن کاستی‌های هزینه کرد خود به سمت بازار املاکی رفته‌اند که عمری بالای 15 سال سن داشته‌اند.

بر اساس آمارهای موجود از کل معاملات مهر 96 که 13 هزار و 515 فقره بوده، حدود 2 هزار و 225 فقره مربوط به املاک 6 تا 10 سال، 2 هزار و 141 واحد مربوط به 11 تا 15 سال، هزار و 736 واحد بین 16 تا 20 سال و بالای 20 سال حدود هزار و 330 واحد بود که این مورد در مهر 95 با شاخص کل معاملات 10 هزار و 281 واحدی در املاک 6 تا 10 سال حدود هزار و 541 واحد، هزار و 788 واحد مربوط به 11 تا 15 سال، 837 واحد بین 16 تا 20 سال و بالای 20 سال حدود 816 واحد بود است؛ یعنی در کل می‌توان دید مهر ۱۳۹۶ واحدهای مسکونی بالای شش سال ۵۳.۸ درصد خریدوفروش را به خود اختصاص دادند؛ و بیشترین رشد معاملات املاک سن‌دار در سال 96 نسبت به 95 مربوط به املاک بالای 16 تا 20 و بالای 20 سال بوده است. بر اساس این آمارها در مهر 96 معاملات املاک 16 تا 20 سال نسبت به سال 95 حدود 107.4 درصد و املاک بالای 20 سال 63 درصد رشد داشته است.

همچنین بر اساس آمارهای موجود از کل معاملات مهر 97 که رقمی در حدود 9 هزار و 357 فقره بوده املاک 6 تا 10 ساله حدود هزار و 468 فقره، 11 تا 15 سال هزار و 363 فقره، 16 تا 20 سال حدود هزار و 397 فقره و بالای 20 سال 967 فقره بوده است. با بررسی آمارهای موجود می‌توان به وضوح دید با وجود کاهش معاملات 32.3 درصدی معاملات نسبت به 96 تعداد معاملات املاک نوساز 34.8 درصد، 6 تا 10 سال 34 درصد، املاک 11 تا 15 سال حدود 36.3 درصد، 16 تا 20 سال تنها حدود 19 درصد و املاک بالای 20 سال 27 درصد نسبت به سال 96 کاهش یافته است.

با بررسی تک‌تک نمادها می‌توان دریافت افزایش معاملات املاک 16 تا 20 سال و بالای 20 سال نسبت به گذشته در مقایسه با کاهش کل معاملات به سه علت افزایش قیمت مسکن نسبت به سال 96، عدم مناسب‌سازی میزان تسهیلات با رشد قیمت و افزایش تقاضا برای املاک سن‌دار بوده است. نباید فراموش شود قیمت مسکن در مهر 97 نسبت به 96 حدود 83.5 درصد رشد داشته است.

اما از کل معاملات مسکن در شهریورماه جاری که رقمی در حدود 2 هزار و 787 فقره بوده معاملات املاک نوساز نسبت به معاملات املاک قدیمی در شهریور 97 حدود 75 درصدی کاهش داشته. این کاهش در املاک 16 تا 20 سال 71 درصد و در بالای 20 سال 72 درصد بوده در این بازه زمانی قیمت هر مترمربع از واحد مسکونی حدود 56.5 درصد کاهش داشته است.

بنابراین به‌وضوح می‌توان دید با وجود کاهش معاملات در شهریورماه سال جاری نسبت به زمان مشابه سال گذشته، حرکت طرف تقاضا به سمت واحدهای بسیار قدیمی و کوچک متراژ بوده و بنابراین به نظر می‌رسد آینده بازار تحت تأثیر این افزایش با دو رویکرد افزایش معاملات واحدهای مسکونی سن‌دار و کاهش فایل‌های فروش این دسته از واحدها روبه‌رو شود.

 2 اتفاق بعد از افزایش وام املاک قدیمی

در همین رابطه، پرویز کاکایی، کارشناس امور بانکی با بیان اینکه افزایش تسهیلات برای املاک سن‌دار می‌تواند نتیجه مثبتی در معاملات این املاک داشته باشد، گفت: ما چندین سال است که با صدای بلند اظهار می‌کنیم که آینده بازار در املاک کوچک متراژ و ارزان‌قیمت است؛ اما متأسفانه انبوه‌سازان همواره به دنبال جذب بخش کوچکی از بازار سرمایه هستند که توانایی خرید املاک گران‌قیمت را دارند چرا که این عده تصور می‌کنند با جذب این افراد می‌توانند حاشیه سود بالاتری داشته باشند. اما غافل از اینکه آینده بازار در دستان انبوه‌سازانی خواهد بود که با ارزان‌سازی و حتی با ارایه املاک سن‌دار بازسازی‌شده به دنبال بخش عظیمی از بازار مصرفی هستند.

کاکایی افزود: بطورکلی املاک نوساز در کشور ما به دلیل نداشتن فاکتورهای خاص مانند مستندات تضمین کیفیت ارجحیتی به املاک سن‌دار ندارد و مصرف‌کننده واقعی برای کاهش هزینه‌های خود به دنبال املاکی است که بتواند با کمترین دغدغه آن را خریداری کند.

این کارشناس امور بانکی با صحیح دانستن تصمیم افزایش تسهیلات بانکی یادآور شد: علت اتخاذ این تصمیم جبران پایین بودن LTV یا نسبت تسهیلات پرداختی به ارزش ملک است و بانک مسکن می‌خواهد فاصله میزان تسهیلات را نسبت به ارزش آپارتمان مسکونی کمتر کند. امکان استفاده از تسهیلات حق تقدم، عدم نیاز به سپرده‌گذاری و نبود پروسه اداری و بروکراسی‌های سنگین می‌تواند برای بخشی از تقاضای مصرفی کارآمد باشد.

وی با بیان اینکه کارآمد‌سازی تسهیلات می‌تواند علاوه برجذب متقاضیان مصرفی چرخه وام‌دهی را در بانک‌ها فعال‌تر کند، گفت: متأسفانه در سال‌های اخیر به دلیل پیچیدگی‌های متعدد تسهیلات مسکن چندان مورد استقبال قرار نگرفت. این تسهیلات به سه علت نرخ بهره بالا، کوچک بودن ارقام و وجود بروکراسی‌های سنگین نتوانست در توانمندسازی گستره بزرگی از بخش تقاضا موثر باشد.

به گفته این کارشناس، افزایش تقاضا برای دریافت تسهیلات املاک سن‌دار می‌تواند دو رویکرد مثبت و منفی را به همراه داشته باشد. نکته مثبت آن حضور موثر بخش تقاضا برای دریافت وام املاک سن‌دار بوده و دومی کاهش فایل‌های املاک سن‌دار برای عرضه است. البته ممکن است این تسهیلات در غفلت نظارت‌های دقیق مورد دلالی قرار بگیرد.

 مسکن نیازمند نظارت

در همین رابطه، محمدعلی مهری، کارشناس ارشد شهرسازی بابیان اینکه بطورکلی در نظام بانکی تسهیلات جهانی عرف بازار به این شکل است که مبلغ وام مسکن باید تأمین‌کننده دو سوم از قیمت تمام‌شده مسکن باشد، گفت: اگر مبلغ تسهیلات در کشور ما نیز همانند عرف جهانی محاسبه می‌شد بازار مسکن وارد فاز رکود نمی‌شد. البته فراموش نشود نظام اقتصادی کشور ما نسبت به دیگر کشورها متفاوت است. در کشورهای یادشده هیچگاه با افزایش میزان تسهیلات قیمت کالای مصرفی افزوده نمی‌شود، اما در کشور ما در حال حاضر افزایش انتظارات تورمی بعد از افزایش تسهیلات به یک انتظار معقول مبدل شده است.

مهری افزود: در کشور ما بی‌تأثیری وام مسکن در پروسه خرید، به دلیل رشد بالای قیمت عامل مهم کاهش تقاضا برای دریافت تسهیلات مسکن تلقی می‌شود و اصلاح این مورد نیازمند توجه به مقوله اصلاح نظام بانکی و اقتصادی کشور است. می‌توان افزایش انتظار تورمی بعد از افزایش تسهیلات را با شاخص‌های نظارتی کاهش داد.وی گفت: چند وقت پیش با افزایشی ناچیز در مقایسه باقیمت‌ها در سه سطح کلان‌شهر و شهرهای متوسط و کوچک افزایشی در پرداخت وام ایجاد شد اما همچنان نتوانست کسری مالی متقاضیان مسکن را ایجاد کند. یکی از موانع دسترسی به وام‌های مسکن قاعده تعلق گرفتن این وام‌ها به ساختمان و واحدهای زیر 15 سال ساخت است که به عنوان یک اصل مهم به‌صورت یک مانع در این چند سال برای متقاضیان بوده است.

این کارشناس شهرسازی گفت: برای آن دسته از ساختمان‌هایی که دارای پایان کار و گواهی رعایت آیین‌نامه 2800 باشند، این مانع به‌راحتی قابل برداشتن است. با توجه به اینکه در این گرانی تفاوت قیمت واحدهای لوکس و تازه‌ساز با واحدهای با قِدمت بیشتر تفاوت فاحشی دارد، در صورت افزایش 5 تا 10 ‌ساله این مورد برای آن دسته از متقاضیانی که پس‌انداز بیشتری دارند، می‌تواند صاحب مسکن ملکی با وام مسکن شوند و تحرکی کوچک در خانه‌دار شدن آنها ایجاد شود.

وی با بیان اینکه افزایش تسهیلات به‌تنهایی درمانگر بیماری رکود تورمی و راه‌کار خانه‌دار کردن مردم نیست، گفت: این دو موضوع نیازمند ‌یک بسته در قالب یک طرح است. این بسته باید شامل افزایش مبالغ وام، کاستن قواعد دست و پاگیر، ارایه قیمت و مبالغی به‌صورت بلاعوض و بدون بهره، نظارت بر عدم افزایش تورمی قیمت مسکن بعد از افزایش نرخ تسهیلات و نظارت بر حضور دلالان است.

وی گفت: افزایش تسهیلات خرید در کنار عوامل درونی و بیرونی مسکن می‌تواند راه نجات این بازار از رکود و رکود تورمی باشد.

 دلایل نا کارآمدی وام مسکن

 همچنین عطا آیت‌اللهی، کارشناس مسکن با مفید دانستن افزایش سقف هر گونه تسهیلات مرتبط با مسکن گفت: البته این تسهیلات در این برهه زمانی باید دارای نرخ بهره بانکی معقول باشد تا مصرف‌کنندگان بتوانند با کمترین تنش مالی آنها را دریافت کنند.

وی گفت: در حال حاضر، 4 مانع بزرگ برای دریافت تسهیلات در بانک وجود دارد. این چهار عامل مربوط به نرخ بهره بانکی، تضمین موردنیاز، پروسه طولانی دریافت وام و همچنین نبود نقدینگی کافی در

بانک‌ها است.

وی با بیان اینکه در حال حاضر نرخ بهره بانکی بسیار بالا است، گفت: اگرچه این بهره‌ها در بانک‌ها به‌صورت اسمی حدود 18 درصد است، اما دریافت‌کننده وام با پرداخت ماهانه نرخ بهره تسهیلات به‌وضوح می‌بیند در بیشتر مواقع این نرخ بالای 23 درصد است. فرمول محاسبه نرخ سود یک فرمول ساده ریاضی است که در تمام دنیا ثابت بوده است، اما در حال حاضر، اضافه کردن قیدها و محدودیت‌هایی باعث شده که کمی محاسبه نرخ سود تسهیلات و نحوه بازپرداخت اقساط در بانک‌ها متفاوت باشد و با اعمال این قیدها فشار زیادی بر دریافت‌کننده تسهیلات اعمال می‌شود.

آیت‌اللهی افزود: عامل دوم یعنی تضمین بانکی نکته بسیار مهم در عملیاتی کردن همین وام‌های موجود به‌منظور خرید مسکن است. مهم‌ترین عامل در تضمین بانکی عدم تعریف درست و واقعی از اخذ ضمانت از متقاضیان است که خود باعث عدم اخذ وام از سوی متقاضی به دلیل اینکه بانک مسکن ضامن با کسر حقوق و نظایر آن مطالبه می‌کند و مردم عادی امکان فراهم کردن چنین اشخاصی را ندارند و درنتیجه یا قید وام را می‌زنند یا متوسل به بازار مکاره تأمین ضامن می‌شوند. از این رو، دولت حداقل می‌تواند سریعاً شرایط اخذ وام را تسهیل و موضوع ضامن را حل‌وفصل کند. هرچند مسوولان گاهی مدعی هستند نیازی به تأمین ضامن نیست و موضوع در اختیار رییسان و سرپرستان بانک‌ها است ولی همین رییسان سخت‌ترین شرایط را مطالبه می‌کنند.

وی در خصوص عامل سوم عدم موفقیت تسهیلات در بازار اقتصادی امروز گفت: در حال حاضر پروسه اخذ وام بسیار طولانی است و یک کارمند یا یک کارگر مجبور است تا یک ماه و بیشتر تمام ساعت‌های روز خود را برای دریافت وام به بانک اختصاص دهد.

این کارشناس عامل چهارم عدم دریافت تسهیلات را در نبود نقدینگی بانک‌ها دانست و گفت: در حال حاضر بخش بزرگی از بانک‌های دولتی و خصوصی با کمبود نقدینگی روبه‌رو هستند. این کمبود می‌تواند انعکاس وخامت اقتصادی کشور و همچنین ناشی از عملکرد نامطلوب بانک‌ها باشد. به هر رو، این مورد باید توسط راهکارهایی مانند بهبود اقتصادی کلان کشور، توجه به تولید و ارتقای صادرات کشور بهبود یابد.