پرش یک مترمربعی وام خرید!

گروه راه و شهرسازی| بهاره طاهری |

در گذشته محدودیت‌هایی برای واحدهای مسکونی قدیمی وجود داشت که در حال حاضر برخی از این محدودیت‌ها برطرف شده است.

بر اساس بخشنامه جدید بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات به واحدهای مسکونی ۲۵ و ۳۰ سال ساخت که در هفته‌های گذشته ابلاغ شد، سقف پرداخت تسهیلات به واحدهای مسکونی تا ۳۰ سال ساخت در تهران در حالت انفرادی ۴۵ میلیون تومان است .

در این بخشنامه جدید تسهیلات خرید مسکن به واحدهای باقدمت ۲۵ سال ساخت و ۳۰ سال ساخت از سوی بانک مسکن پرداخت می‌شود و در محاسبه قدمت برای بانک تاریخ صدور پروانه ساختمانی و نه پایان کار، ملاک عمل است.

صدور مجوز خرید واحدهای قدیمی‌ساز -۲۰ تا ۲۵ ساله-

 با استفاده از وام اوراق موسوم به «تسه» باعث می‌شود قدرت خرید این وام در تهران حدود یک مترمربع افزایش پیدا کند. در حال حاضر با احتساب میانگین قیمت مسکن در تهران و ارزش واقعی وام اوراق، یک دارنده این تسهیلات می‌تواند بهای خرید ۶ مترمربع از یک واحد مسکونی را با تسهیلات اوراق، پوشش دهد. اما با همین تسهیلات، می‌توان ۷ مترمربع از یک واحد مسکونی قدیمی‌ساز را خریداری کرد. در تهران متوسط قیمت واحدهای مسکونی ۲۰ تا ۲۵ سال ساخت- قدیمی ساز قابل سکونت- تقریبا ۱۵ درصد کمتر از میانگین قیمت کل واحدهای مسکونی است. قدیمی‌سازها همچنین ۳۰ تا ۳۵ درصد ارزان‌تر از نوسازها هستند. این خانه‌ها بعضا در قالب ملک کلنگی معامله می‌شوند، در حالی که بخشی از این املاک، قابل سکونت و استفاده مصرفی است. حدود ۱۱ درصد از کل معاملات خرید مسکن در تهران به واحدهای با عمربنای بیش از ۲۰ سال ساخت اختصاص دارد.

 تغییر جهت خریداران مسکن از آپارتمان‌های نوساز، تازه‌ساز و میان‌سال به آپارتمان‌های سالخورده از ابتدای سال جاری در یک روند تدریجی آغاز شد و اکنون در شرایطی که قیمت مسکن به دو برابر مدت مشابه سال گذشته افزایش یافته، سبب شده سهم آپارتمان‌های سالخورده نیز از ۷ درصد در سال گذشته به ۱۵ درصد در امسال برسد.

تصمیم جدید شبکه بانکی نشان می‌دهد، قفل بازار آپارتمان‌های ممنوعه برای دارندگان وام مسکن دیرتر از زمانی که توصیه شده بود، باز شود، ضمن آنکه کلید این بازار اکنون در اختیار همه متقاضیان نیست به‌طوری‌که خانه‌اولی‌ها همچنان اجازه ورود ندارند. دو سال پیش که قیمت مسکن هنوز خیز برنداشته بود، مشاهدات در بازار ملک نشان می‌داد خانه‌اولی‌ها از جست‌وجوی آپارتمان‌های نوساز و کم‌سن به سمت آپارتمان‌های میان سال (۱۰ تا ۱۵ ساله) شیفت کرده‌اند و اگر اجازه خرید واحدهای بیش از ۱۵ سال ساخت (سالخورده و قدیمی‌ساز) به آنها داده شود، می‌توانند در پایان مدت سپرده‌گذاری خود، نسبت به خرید مسکن اقدام کنند.اما اکنون که متوسط قیمت مسکن در تهران ۱۷۰ درصد جهش کرده و به ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در هرمترمربع رسیده است، تاریخ مصرف آن توصیه دو سال پیش (افزایش سقف سنی) تقریبا سررسید شده و به شکل مناسب، اثرگذاری ندارد.در حال حاضر، قیمت آپارتمان‌ها در همه گروه‌های سنی به قدری افزایش پیدا کرده که ارتباط معناداری نمی‌توان بین سقف ریالی تسهیلات و قیمت واحدها مشاهده کرد. به این ترتیب، طرح پیشنهادی دو سال پیش که اکنون با تاخیر زمانی و آن هم نه برای گروه اصلی-خانه‌اولی‌ها- که برای سایر متقاضیان، آماده اجرا شده است، بعید است اثرگذاری مطلوب داشته باشد.

توصیه می‌شود، در وضعیت فعلی که جلوی افزایش سقف ریالی تسهیلات خرید مسکن گرفته شده است، سقف تسهیلات برای واحدهای با عمربنای متفاوت، شناور تعیین شود اما اجازه استفاده از وام برای همه آپارتمان‌ها داده شود.یکی از دلایلی که بانک مسکن و سایر نهادهای تصمیم‌گیر از افزایش سقف وام خرید مسکن خودداری می‌کنند، افزایش دوباره قیمت مسکن به واسطه تورم و نقدینگی ایجاد شده در این بخش بود، اما در صورتی که این اتفاق صورت گیرد، به صورت هدفمند سقف وام مسکن تغییر می‌کند و می‌تواند سبب تورم در این بخش نیز نشود.

اما در این میان کاری که دولت می‌تواند انجام دهد الزاماً منحصر به تغییر معادلات درون بخش مسکن نیست.با توجه به اینکه قیمت مسکن خود را در بلندمدت با تورم وفق می‌دهد، بنابراین اگر دولت بتواند انضباط مالی و پولی درستی داشته باشد، طبیعتاً تورم کنترل و در نهایت کاهش خواهد یافت و در نتیجه مسکن هم نمی‌تواند با رشد بالا قیمت‌ها را ادامه دهد.

در چند سال گذشته درآمد خانوار‌ها رشد آنچنانی نداشته است و بنابراین می‌توان گفت، پس انداز خانوار‌ها که از محل مازاد درآمد نسبت به هزینه به وجود می‌آید، ارتقا پیدا نکرده و این در حالی است که قیمت مسکن همواره رو به افزایش بوده است. بنابراین راهکار اساسی و بنیادی در این زمینه این است که درآمد خانوار‌ها افزایش یابد. به جز این راهکار، راهکار دیگری وجود ندارد، مگر آنکه بخواهیم از طریق سوبسید‌ها و کمک‌های بیرونی این موضوع را حل کنیم که این موارد هم راه‌حل‌های پایداری نیستند.

  راهکار افزایش سقف وام برای بازگرداندن قدرت خرید مسکن به مردم

 با افزایش سقف وام می‌توان قدرت خرید مردم را افزایش داد، اما این افزایش به این موضوع بازمی‌گردد که خانوار‌ها توان بازپرداخت اقساط آن را داشته باشند.

در شرایطی که اکنون نرخ سود برای پرداخت وام نرخ بالایی است، در نتیجه اولاً اقساط بازپرداخت این وام‌ها بالا خواهد بود و کمتر خانواری می‌تواند از عهده بازپرداخت آن برآید و ثانیاً کمتر خانوار‌هایی می‌توانند مستندات و مدارک مربوط به دریافت این نوع وام‌ها را فراهم کنند؛ بنابراین اینجا یک معضلی پیش می‌آید که افزایش وام دهی را محدود می‌کند.

معضل دیگر که این امر را محدود می‌کند به منابع خود بانک‌ها بازمی‌گردد. می‌دانیم که هم‌اکنون بانک‌ها با مشکلات جدی رو به رو هستند و قادر به افزایش منابع مالی خود نیستند تا بتوانند آنها را در اختیار حوزه مسکن قرار دهند. مگر آنکه بانک‌ها به مانند پروژه مسکن مهر از منابع بانک مرکزی بخواهند کمک بگیرند که این موضوع تورم زا خواهد بود و فشار سنگینی بر اقتصاد و بقیه قشرهای جامعه وارد خواهد کرد.

بنابراین انتظار اینکه میزان وام در شرایط کنونی افزایش چشمگیری پیدا کند، انتظار واقع بینانه‌ای نیست. در مجموع می‌توان گفت که مسوولان اجرایی وعده افزایش سقف وام را می‌دهند، اما به همین دلایلی که عرض کردم در عمل امکان تحقق این وعده وجود ندارد.