توپ در زمین متقاضیان ملک
ایمان رفیعی
کارشناس ساخت وساز
تهیه مسکن برای اقشار مختلف جامعه یکی از مهم‌ترین دغدغه‌ها و نیازها به شمار می‌رود. از طرف دیگر به دلیل محدود بودن درآمد عموم افراد و همچنین بالا بودن هزینه تهیه مسکن نسبت به سطح درآمد آنها، تهیه منابع مالی لازم برای خرید مسکن به تنهایی و توسط شخص متقاضی ممکن نیست یا با دشواری‌ها و محدودیت‌های بسیار زیادی مواجه است. به همین علت، در بسیاری از کشورهای پیشرو، سهم قابل توجهی از هزینه خرید مسکن در قالب تسهیلات بلندمدت و با سود بسیار ناچیز در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد. مبلغ این تسهیلات که گاهی تا ۹۰ درصد ارزش ملک را در بر می‌گیرد با توجه به نوع بنا و توان بازپرداخت متقاضیان متفاوت است. شاید در نگاه اول پرداخت تسهیلات برای مسکن به دلیل نیاز به نقدینگی زیاد توجیه چندانی نداشته باشد، اما با توجه به بررسی تبعات اجتماعی، فردی و فرهنگی تهیه مسکن برای افراد و تاثیر دراز مدت آن در جامعه می‌توان به اهمیت و لزوم تلاش دولت‌ها در تهیه مسکن مناسب برای افراد جامعه پی برد. از طرف دیگر، شاید بتوان تسهیلات خرید مسکن را یکی از مطمئن‌ترین روش‌ها برای سود دهی و حفظ ارزش سرمایه‌گذاران در بانک‌ها و موسسات مالی به شمار آورد. با توجه به اینکه برای ضمانت تسهیلات خرید مسکن، خود ملک مورد معامله به عنوان تضمین بازپرداخت اصل و سود تسهیلات در رهن بانک قرار می‌گیرد و همچنین روند رو به رشد قیمت مسکن که یک امر بدیهی، تضمینی و دایمی است، بانک‌ها و موسسات مالی با خیال راحت و بدون دردسر اقدام به پرداخت این نوع تسهیلات می‌کنند.
در ایران نیز به دلیل نوسانات شدید اقتصادی که منجر به تغییرات گسترده و هیجانی در بازارهای مختلف اقتصادی می‌شود، معمولاً بهای مسکن در دراز مدت رشد بسیار زیادی نسبت به سایر کالاها دارد. در سال‌های پس از انقلاب، دولت‌ها طرح‌های مختلفی برای تسهیل و تسریع در روند خانه‌دار کردن افراد به خصوص قشر متوسط و ضعیف جامعه را طرح و اجرا کرده‌اند. یکی از راحت‌ترین و اولین طرح‌هایی که برای خانه‌دار کردن مردم به اجرا درآمد، واگذاری زمین از طریق نهادها و سازمان‌های متولی در امر مسکن بود. این طرح توانست بخشی از نیاز قشر متوسط جامعه که عمدتاً متشکل از کارمندان بخش‌های مختلف دولتی و خصوصی بودند را در قالب تعاونی‌های کارمندی و کارگری مسکن برطرف کند؛ اما بخش اصلی افراد نیازمند جامعه که تحت پوشش این تعاونی‌ها نبودند نتوانستند از این تسهیلات استفاده کنند. این اقشار که تحت پوشش نهادهای حمایتی مختلف نظیر کمیته امداد امام خمینی و سازمان بهزیستی بودند به دلیل ناتوانی در تهیه هزینه ساخت بنا عملاً امکان
بهره‌مندی از این تسهیلات را نداشتند. در دولت‌های نهم و دهم با ارایه طرح مسکن مهر، بخش قابل توجهی از اقشار ضعیف و نیازمندان واقعی که فاقد مسکن بودند توانستند خانه‌دار شوند. اجرای این طرح در کنار مزایای زیادی که برای نیازمندان و مصرف‌کنندگان واقعی مسکن داشت، موجب بروز مشکلاتی از قبیل تورم و بی‌نظمی مالی در بخش‌های مختلف اقتصادی کشور شد. در دولت‌های یازدهم و دوازدهم علاوه بر تکمیل واحدهای مسکن مهر، طرح‌های مختلفی برای تهیه مسکن مطرح شد که در عمل هیچ یک از آنها نتوانست به مرحله اجرا برسد. شاید مهم‌ترین نکته مثبتی که در زمینه کمک به تهیه مسکن در سال‌های اخیر اتفاق افتاده است، افزایش تسهیلات ساخت و خرید مسکن است. این تسهیلات که تا دو سال گذشته نقش مهم و تاثیر‌گذاری در رونق معاملات مسکن و کمک به خانه‌دار شدن دریافت‌کنندگان این وام‌ها داشت، در حال حاضر عملاً کارایی خود را از دست داده است. در طی یک سال و نیم اخیر که نوسانات شدید اقتصادی موجب تورم بالای ۴۰ درصد و رشد بیش از ۱۰۰ درصدی قیمت‌ها در بازار مسکن شده است، کارآیی این تسهیلات با مبالغ دو سال گذشته نمی‌تواند پاسخگویی نیاز متقاضیان و سازندگان باشد. گواه این ادعا به حداقل رسیدن قیمت اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن بانک در بازار فرابورس و عدم استقبال خریداران از این تسهیلات است. با توجه به اینکه تنها بانک متولی در زمینه امر مسکن در کشور توانایی و امکان دریافت تسهیلات مطابق با شرایط روز اقتصادی کشور را ندارد، اقدام به اجرای طرح‌ها و شرایط دیگری برای امکان استفاده از تسهیلات فراهم کرده است. یکی از این اقدامات امکان پرداخت این تسهیلات برای ساختمان‌های با عمر تا ۲۰ سال است. با توجه به اینکه قیمت این املاک با توجه به عمر آنها نسبت به ساختمان‌های نوساز ارزانتر است، می‌توان امیدوار بود بخشی از متقاضیان بتوانند با استفاده از تسهیلات اقدام به خرید این املاک نیمه فرسوده کنند؛ اما بعید به نظر می‌رسد این طرح‌ها موجب رونق بازار و بازگرداندن اطمینان متقاضیان به استفاده از این تسهیلات شود؛ زیرا افزایش قیمت ناشی از تورم در یک سال و نیم گذشته بسیار بیشتر از افت قیمت ناشی از افزایش سن بنا است. البته به نظر می‌رسد استفاده از این روش به جای به‌کارگیری امکانات دولتی به نوعی انداختن توپ در زمین متقاضیان و پایین آوردن سطح توقع و انتظارات آنها باشد. در حال حاضر بانک‌ها و دولت باید به فکر استفاده از راهکارهای عملی و واقعی و فراگیر برای کمک به شرایط پیچیده بازار مسکن باشند. با توجه به واقعیات اقتصادی جامعه نمی‌توان لزوم افزایش حمایت‌های دولتی از اقشار متوسط و ضعیف جامعه در بازار مسکن را نادیده گرفت. استفاده از امکانات و منابع در اختیار دولت از قبیل زمین و مجوزهای قانونی، بدون ایجاد بار مالی مضاعف می‌تواند موجب تسهیل افراد جامعه برای دسترسی به بنای ارزان‌قیمت باشد.
