اجاره ساعتی آپارتمان، متولی دولتی ندارد

گروه راه وشهرسازی|زهره علامی|

4، 5 سالی است که اجاره روزانه و ساعتی واحدهای مسکونی در تهران رونق گرفته است. البته این موضوع از سال‌های گذشته در شهرهای زیارتی و همچنین شهرهای شمالی رواج داشت اما در تهران و با وجود حجم بالای مسافرانی که برای انجام فعالیت اداری، پزشکی و... به پایتخت مراجعه می‌کنند، استفاده از مسافرخانه، هتل آپارتمان و هتل رایج بود و اگر صاحبخانه‌ای هم اقدام به اجاره روزانه یا ساعتی واحد مسکونی خود می‌کرد، گستردگی و فراوانی چندانی نداشت.

 اما در چند سال اخیر بحث اجاره روزانه و ساعتی واحد مسکونی به دلایل مختلف از جمله ارزان‌تر بودن هزینه اجاره یک روز واحد مسکونی نسبت به هتل و حتی هتل آپارتمان، و.... پررنگ شده است تا جایی که هفته پیش، نایب‌رییس اتحادیه املاک به عنوان نماینده این اتحادیه از گسترش اجاره ساعتی و روزانه مسکن انتقاد کرد.

حسام عقبایی در واکنش به افزایش اجاره ساعتی و روزانه مسکن آب پاکی را روی دستان مشاوران املاک ریخت و گفت: اجاره دادن ساعتی و روزانه واحدهای مسکونی توسط مشاوران املاک ممنوع است و آنها نمی‌توانند قرارداد واحد اجاره‌ای را برای کمتر از یک سال تنظیم و ثبت کنند مگر در موارد استثنایی که فردی برای شرکت در کلاس‌های کنکور، درمان و... خانه‌ای اجاره‌ای را برای چند ماه بخواهد که در این صورت، مشاور املاک می‌تواند قرارداد 6 ماهه‌ای را برای این ملک تنظیم کند.

البته عقبایی، فقط به بحث ممنوعیت مشاوران املاک برای انجام اجاره ساعتی یا روزانه نپرداخت او از وزارت ارشاد، پلیس فتا و پلیس پیشگیری خواست که بر فعالیت کانال‌ها و سایت‌هایی که به تبلیغ این نوع اجاره داری می‌پردازند، نظارت کند و به مردم هم آگاهی دهند که اجاره واحدی مسکونی به صورت ساعتی و روزانه به ‌لحاظ اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی، امنیتی و... می‌تواند تبعات بسیاری برای آنها به‌همراه داشته باشد.

این بخش از اظهارات نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک با واکنش منفی مسوولان نیروی انتظامی مواجه شد و در مقابل خواسته نایب رییس اتحادیه برای نظارت پلیس بر اجاره ساعتی و روزانه واحدهای مسکونی درپایتخت، جانشین فرمانده ناجا با بیان اینکه پیشگیری از جرم هم جزو مواردی است که پلیس در مورد آن به مسوولان هشدارهای لازم را می‌دهد، اعلام کرد که پلیس در هرجایی که متوجه شود جرمی رخ داده ورود می‌کند و با جرم رخ داده و مجرمان برخورد خواهد کرد، اما در این مورد خاص، پلیس بنگاه معاملاتی نیست که بگوییم اجاره بدهید یا ندهید.

البته ایوب سلیمانی از آمادگی پلیس برای برخورد با بی‌قانونی مشاوران املاک در این زمینه خبرداد و گفت: در این خصوص پلیس هشدارهای لازم را می‌دهد و این موارد را کنترل و بررسی هم می‌کند و در جایی اگر لازم باشد با حکم قانون پلمب هم خواهیم کرد.

دراین میان، سردار حسین رحیمی، فرمانده پلیس تهران بزرگ هم نسبت به اظهارات نائب رییس اتحادیه مشاوران املاک موضع‌گیری کرد و گفت: اجاره دادن منزل و املاک بدون رعایت ضوابط، خلاف قانون و تنها مرجع و مرکز قانونی برای اجاره دادن املاک به صورت ساعتی، روزانه و سالانه خود اتحادیه املاک است.

ناگفته نماند که اختلاف بین پلیس و اتحادیه مشاوران املاک به نفس موضوع اجاره ساعتی یا روزانه واحد مسکونی مربوط نمی‌شود بلکه موضوع تبعاتی دارد که عدم نظارت بر این واحدها می‌تواند به همراه داشته باشد، تبعاتی که دایره آن در مسائل اجتماعی، فرهنگی و امنیتی گسترده شده است و با ساماندهی از سوی ارگان یا سازمانی می‌تواند حل شود البته صلاحیت صاحبان این املاک هم باید توسط سازمان‌ها و دستگاه‌های ذی‌ربط بررسی شود و سپس برای آنها پروانه کسب صادر شود، ضمن اینکه خواسته مشاوران املاک این است که صاحبان این واحدهای مسکونی باید مالیات هم پرداخت کنند.

نکته جالب ماجرا هم اینجاست که جار و جنجال‌ها بر سر اجاره روزانه و ساعتی واحدهای مسکونی در تهران در شرایطی شدت گرفته است که این موضوع با کمترین مشکل در شهرهای دیگر در حال انجام است اما در پایتخت، هم سروصدای بسیاری به پا کرده و هم واکنش‌های شدیدتری را از سوی مسوولان مربوطه شاهد هستیم.

در این میان، راهکارهای متفاوتی برای ساماندهی وضعیت موجود و کاهش مخاطراتی که اجاره روزانه یا ساعتی واحدهای مسکونی می‌تواند به همراه داشته باشد، مطرح شده است، یکی از این راهکارها این است که از این پس باید صاحبان خانه‌هایی که به‌صورت روزانه اجاره داده می‌شود، از پلیس اماکن عمومی، سازمان ایرانگردی و جهانگردی و... مجوزهای لازم را برای داشتن استانداردهای لازم دریافت کنند.

     قانونی یا غیرقانونی بودن اجاره ساعتی؟

بحث اجاره روزانه و ساعتی واحدهای مسکونی ابعاد مختلفی در بخش‌های فرهنگی، اجتماعی و حتی امنیتی دارد ضمن اینکه به نوعی به بحث نظارت بر اجاره داری و دایره نظارت مشاوران املاک هم مرتبط می‌شود و یکی از سوالاتی که پس از طرح این موضوع بسیار مطرح شد، این بود که از لحاظ قانونی، مشاوران املاک دراین زمینه چه نقشی را می‌توانند ایفا کنند، بسیاری از کارشناسان به این موضوع اشاره می‌کنند که اجاره ساعتی یا روزانه ملک می‌تواند یک شغل مانند هتل‌داری، متل‌داری و... تلقی ‌شود و ایرادی ندارد که یک فردی برای چند ساعت در جایی استراحت کند اما این اقدام باید با داشتن مجوزهای لازم از سوی سازمان‌های ذی‌ربط، انجام شود و محل اجاره هم باید شناسنامه‌دار و قانونی باشد.

    گسترش امر خلاف قانون

درواقع با توجه به اینکه توجه به مسائل حقوقی و قانونی یکی از وجوه مهم اجاره ساعتی و روزانه مسکن است، حسین محمدی، ‌کارشناس ارشد حقوق درباره جنبه حقوقی این موضوع به «تعادل» می‌گوید: با وجود اینکه این نوع اجاره داری دارای تهدیدات اجتماعی و امنیتی زیادی است، اما در حال گسترش است.

محمدی می‌افزاید: یکی از روش‌های قانونی کمک‌کننده به گسترش این امر خلاف قانون، اعتبار اسناد عادی نزد حاکمیت است چرا که معاملات انجام‌شده با این اسناد به‌دور از نظارت حاکمیت بوده و حاکمیت از آنها اطلاع ندارد.

او ادامه می‌دهد: اجاره منازل مسکونی به‌صورت کوتاه‌مدت مانند روزانه یا ساعتی در شهرهای زیارتی تقریبا امری رایج است. البته کسانی که اقدام به اجاره دادن منازل مسکونی برای زائران می‌کنند باید از پلیس اماکن و دیگر نهادهای مرتبط مجوز دریافت‌ کنند.

به گفته این کارشناس ارشد حقوق، اجاره دادن واحد مسکونی در شهرهای دیگر درواقع یک کسب ‌وکار محسوب شده و برای قانونی شدن آن باید مجوزهای لازم دریافت شود و منازلی که دارای چنین مجوزی نباشند، اجاره دادن آنها غیرقانونی است و دستگاه‌های امنیتی موظف به برخورد با آنها هستند.

محمدی اضافه می‌کند: بااین‌وجود درسال‌های اخیر اجاره ساعتی و روزانه منازل مسکونی در تهران بدون مجوز پلیس اماکن بسیار افزایش‌یافته است، به‌طوری‌که حتی تبلیغات آن در شبکه‌های اجتماعی هم دیده می‌شود.

او با اشاره به اینکه اجاره کردن این منازل آسان است، می‌گوید: تنها با ارایه کارت ملی و بدون ثبت قرارداد و به‌صورت عادی و با یک هزینه توافقی می‌توان یک ‌منزل مسکونی را برای چند ساعت یا یک روز اجاره کرد.

این کارشناس ارشد حقوق بیان می‌کند: گسترش این پدیده تبعات امنیتی و اجتماعی زیادی در پی دارد و گسترش خانه‌های فساد، تهدیدات امنیتی مانند آنچه در اول انقلاب از سوی منافقین رخ ‌می‌داد و حتی قتل و خفت‌گیری ازجمله این تبعات است.

محمدی با اشاره به اینکه اجاره ساعتی و بدون مجوز منازل مسکونی خلاف قانون است، اظهار می‌کند: اجاره دادن ساعتی و روزانه واحدهای مسکونی توسط مشاوران املاک ممنوع است و آنها نمی‌توانند قرارداد واحد اجاره‌ای را برای کمتر از یک سال تنظیم و ثبت کنند.

    اهمیت بررسی مالکیت و نظارت

او ادامه می‌دهد: حال باید پرسید که چگونه باوجود خلاف قانون بودن، پدیده اجاره ساعتی منازل در پایتخت در حال گسترش است؟

محمدی تصریح می‌کند: برای پاسخ به این سوال، باید چند موضوع را واکاوی کرد، موضوع اول نظارت و موضوع دوم که البته مهم‌تر هم هست، بحث مالکیت غیررسمی منازل مذکور است.

این کارشناس ارشد حقوق بیان می‌کند: در موضوع اول یعنی نظارت، باید گفت که حتی تبلیغات زیادی درباره اجاره ساعتی منازل در شبکه‌های اجتماعی و حتی در فضای مجازی وجود دارد که باید نهاد امنیتی و قضایی به آنها رسیدگی کنند.

او اضافه می‌کند: موضوع دوم اما یک مساله ریشه‌ای در کشور است، مالکیت اموال غیرمنقول مانند مسکن یکی از تعارض‌های مهم در قوانین ثبتی ایران است.

به گفته محمدی، ‌با اینکه مطابق ماده 22 قانون ثبت، مصوب 1310، دولت تنها مالکیت دارندگان سند رسمی را به رسمیت می‌شناسد اما با توجه به برخی تفسیرها از این ماده در دوران بعد از انقلاب، اسناد عادی مانند قولنامه هم رسمیت یافتند و از همین موضوع، یک تعارض در نظام ثبتی به وجود آمد. به‌طوری که سازمان ثبت تنها شرط احراز مالکیت را سند رسمی می‌‌داند اما همین اسناد در دادگاه‌ها با اتکا به اعتبار اسناد عادی (قولنامه‌ای) باطل می‌شوند.

این کارشناس ارشد حقوق اظهار می‌کند: مهم‌ترین حسن سند رسمی در این است که این اسناد نزد حاکمیت ثبت می‌شوند، از همین رو حاکمیت می‌تواند بر نقل‌ وانتقال مالکیت‌‌ها نظارت کرده و در صورت بروز حوادثی مانند آنچه ذکر شد، سریعا مالک شناسایی شود و در این صورت حتی با پدیده اجاره ساعتی هم به‌راحتی می‌توان مقابله کرد.

او ادامه می‌دهد: در مقابل، مهم‌ترین عیب اسناد عادی هم در این است که در هیچ سیستمی ثبت‌نشده و غیرقابل نظارت از سوی حاکمیت هستند، همین غیرقابل نظارت بودن موجب می‌شود تا افراد سودجو برای پنهان نگه‌داشتن هویت خود و قانون‌گریزی در معاملاتی مانند اجاره یا خرید مسکن از این اسناد بهره ببرند.

    اسناد عادی و گسترش اجاره ساعتی

این کارشناس ارشد حقوق به مشکلات ایجاد شده توسط اسناد عادی در بحث اجاره ساعتی و روزانه می‌پردازد و می‌گوید: در صورت رخ دادن اقداماتی مانند قتل با خفت‌گیری یا اعمال مفسده‌انگیز دیگر در منازلی که به‌صورت ساعتی یا روزانه اجاره داده ‌می‌شود، قانون ابتدا به سراغ مالک منزل اجاره داده‌شده می‌رود.

محمدی ادامه می‌دهد: البته این در صورتی است که آن خانه دارای سند رسمی بوده و اطلاعات مالک در سازمان ثبت‌اسناد و املاک ثبت‌شده باشد در غیر این صورت یافتن مالک هم به پیچیدگی‌‌های موضوع افزوده می‌شود، درواقع افرادی که در این موارد حرفه‌‌ای هستند تلاش می‌کنند با سوءاستفاده از باگ‌های قانون برای خود راه فرار و تبرئه ایجاد کنند.

او می‌افزاید: در اینجا اسناد عادی به چند صورت به کمک افراد سودجو و مجرم می‌آید، یک مساله این است که اگر مالکیت خانه‌بر اساس سند عادی (قولنامه‌ای) باشد و قرارداد اجاره به‌صورت عادی باشد، اصلاً امکان رصد و نظارت وجود ندارد چراکه صرفاً بین دو نفر یعنی خریدار و فروشنده خواهد بود و حاکمیت هیچ اطلاعی از آن نخواهد داشت.

به گفته این کارشناس ارشد حقوق، موضوع دیگر این است که اگر در یک‌منزل مسکونی یکی از اقدامات گفته‌شده مثلا قتل رخ دهد و قانون هم مطابق اطلاعات سامانه املاک به سراغ دارنده سند رسمی برود، این فرد با ارایه یک برگ قولنامه می‌گوید که این خانه را به فرد دیگری فروخته و اکنون دیگر وی صاحب آن خانه نیست و فقط سند رسمی هنوز به نام خریدار نشده است و ازآنجاکه اسناد قولنامه‌ای هم نزد حاکمیت معتبر هستند، استدلال مطرح‌شده معتبر خواهد بود.

او اضافه می‌کند: معایب موجوددر اسناد عادی در حالی است که این اسناد نزد دادگاه‌ها از اعتبار زیادی برخوردار هستند و حتی دادگاه‌ها می‌توانند با استناد به آنها اسناد رسمی صادرشده از سوی حاکمیت را ابطال کنند.

این کارشناس ارشد حقوق ادامه می‌دهد: همین اعتبار در محاکم قضایی یکی از دلایل اصلی گسترش اسناد عادی ازجمله قولنامه‌ها در جامعه است و معضلات ذکرشده برای اعتبار اسناد عادی در حالی است که دستگاه قضایی می‌تواند با اصلاح قانون ثبت با محوریت بی‌اعتباری اسناد عادی، این معضلات را پایان دهد.

    ضرورت ساماندهی اجاره کوتاه‌مدت

با توجه به اینکه انتشار اخبار مربوط به گسترش اجاره ساعتی و روزانه مسکن طی یک هفته گذشته جنجال بسیاری در محافل به پاکرده و اختلاف بین نیروی انتظامی و اتحادیه مشاوران املاک هم بالاگرفته است، این سوال پیش می‌آید که آیا مجلس شورای اسلامی به عنوان قانونگذار برنامه‌ای برای ورود به این حوزه و تصویب قانونی برای ساماندهی اجاره داری ساعتی و روزانه یا غیرقانونی اعلام کردن آن ندارد؟

    آیا مجلس ورود می‌کند؟

سید ابوالفضل موسوی‌بیوکی، نایب‌رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی درباره اجاره ساعتی خانه‌ها در تهران به «تعادل» می‌گوید: هنوز گزارشی در این باره در اختیار این کمیسیون قرار نگرفته است و اگر این موضوع از ضرورت بیشتری برخوردار شود، کارگروه آن را بررسی می‌کند.

موسوی ادامه می‌دهد: البته این موضوع باید مورد بررسی قرار گرفته و ساماندهی شود چون اجاره ساعتی واحدهای مسکونی، اقدامی خارج از عرف است.

 او می‌افزاید: اجاره ساعتی واحدهای مسکونی باید به سمت استقبال از هتل‌ها و مسافرخانه‌ها و بهبود صنعت گردشگری سوق یابد ضمن اینکه این نوع اجاره داری باید هر چه سریع‌تر از سوی مسوولان این حوزه جدی گرفته شود و تبعات آن مورد بررسی قرار گیرد.

    خارج از توان اتحادیه املاک

فارغ از ابعاد حقوقی و قانونی بحث اجاره ساعتی یا روزانه واحدهای مسکونی که مورد بحث قرار گرفت، فرهاد بیضایی، مدیرعلمی گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت به ابعاد دیگری از این بحث می‌پردازد و به «تعادل» می‌گوید: اجاره ساعتی و روزانه مسکن، نیازی است که در کشور وجود دارد و باید به این نیاز پاسخ داده شود و علت افزایش این پدیده هم قوانین هتل‌ها، مهمانپذیرها و... برای دریافت شناسنامه است.

بیضایی می‌افزاید: در کشورهای دیگر، به جای بحث اجاره ساعتی یا روزانه مسکن شاهد استقبال از هتل‌ها، متل‌ها و... و رشد صنعت گردشگری و رونق اقتصادی آن کشورها هستیم و ضمن اینکه تقاضا برای مسافرت در سایر کشورها بالاست و نظارت بیشتری هم بر رفت و آمدها با رسمی شدن این موضوع انجام می‌شود.

او ادامه می‌دهد: زمانی که به نیازها پاسخ داده نمی‌شود، شاهد گسترش شبکه غیررسمی و کاهش نظارت‌ها در بخش اجاره داری هستیم درحالی که می‌توانیم با اصلاح برخی قوانین از مبادی رسمی این موضوع را تحت کنترل قرار دهیم.

به گفته این کارشناس ارشد مسکن، اگر اجاره ساعتی یا روزانه مسکن توسط مشاوران املاک ممنوع شود، این موضوع از سوی اپلیکیشن‌ها و سایت‌های اینترنتی پیگیری می‌شود ضمن اینکه مشاوران املاک به صورت رسمی از انجام قراردادهایی به این شکل منع شده‌اند و می‌توانند به صورت غیررسمی اقدام به اجاره دهی ساعتی یا روزانه واحدهای مسکونی کنند.

بیضایی اظهار می‌کند: بهترین راهکار این است که اگر روندی اصولی برای پاسخگویی به یک نیاز و تقاضا وجوددارد قوانین به این نیاز باید توجه کنند و قوانین سختگیرانه در این زمینه، مسیرهای نامناسب در حوزه‌های اقتصادی و اجتماعی را افزایش می‌دهد.

او تصریح می‌کند: تقاضا در جامعه وجود دارد و باید این تقاضا مدیریت شود و باید قوانینی در این حوزه تصویب شود تا قابلیت نظارت افزایش یابد.

مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت درباره اختلاف نیروی انتظامی و مشاوران املاک ادامه می‌دهد: نمی‌توان از اتحادیه مشاوران املاک انتظار داشت که بر200 هزار واحد صنفی نظارت کامل داشته باشد تا قرارداد اجاره ساعتی یا روزانه امضا نشود.

بیضایی ادامه می‌دهد: حتی در مسائل مهم‌تری مانند اجاره سالانه، خرید وفروش و ... حاکمیت نمی‌تواند نقش رگولاتوری داشته باشد و در این مسائل حاشیه‌ای هم نمی‌توان انتظار داشت که حاکمیت ورود کند.

این کارشناس ارشد مسکن می‌گوید: چون ساختار مشاوران املاک اشتباه است و ساختار گسترده‌ای دارد، نظارت بر این موضوع غیرممکن است و اگر اجاره ساعتی و روزانه توسط اتحادیه مشاوران املاک هم ممنوع شود امکان اقدامات پنهانی و زیرمیزی توسط اعضای این اتحادیه افزایش می‌یابد.

او با اشاره به اینکه باید پرونده اجاره ساعتی و روزانه ساماندهی شود، می‌گوید: باید قوانین در این زمینه اصلاح شود و پس از آن سازمان گردشگری نظارت بر این موضوع را به عهده بگیرد.

    بررسی اجاره روزانه چند واحد مسکونی

درحالی که نیروی انتظامی و اتحادیه مشاوران املاک در واکنش به گسترش معضل اجاره ساعتی واحدهای مسکونی در تهران، توپ را به زمین دیگری می‌اندازند، سایت‌های اینترنتی همچنان آگهی‌های مربوط به اجاره ساعتی و روزانه را منتشر می‌کنند و این در شرایطی است که باید هر چه سریع‌تر مسوول رسیدگی به این موضوع مشخص شود و اجاره داری به این شیوه، ساماندهی شود.

بررسی آگهی‌های منتشر شده مربوط به اجاره ساعتی یا روزانه واحدهای مسکونی در سایت‌های اینترنی نشان می‌دهد که دراین آگهی‌ها موضوعی که بیش از همه مورد توجه قرار می‌گیرد علاوه بر منطقه و متراژ واحد مسکونی بیشتر مربوط به مبله بودن، امکانات رفاهی، دسترسی آسان به بزرگراه‌هاست و این عوامل، تاثیرگذاری بیشتری بر نرخ کرایه مذکور دارند اما در اجاره سالانه یا 6 ماهه واحدهای مسکونی آنچه برکرایه بها اثرگذار است، منطقه‌ای است که واحد در آن قراردارد و همچنین متراژ، عمر بنا و امکاناتی مانند آسانسور، پارکینگ و ....

بررسی‌های میدانی روزنامه «تعادل» نشان می‌دهد که یک واحد مسکونی 70 متری درمنطقه ولنجک تهران روزانه 250 هزار تومان اجاره داده می‌شود. یک واحد مسکونی70 متری در نارمک هم روزانه 200 هزار تومان در اختیار متقاضی قرارمی گیرد. همچنین یک واحد مسکونی 60متری در صادقیه، برای یک روز با 280 هزار تومان به مشتری داده می‌شود.در خیابان مطهری یک واحد 80 متری، روزانه 400 هزار تومان اجاره داده می‌شود. همچنین 60 متر آپارتمان مبله درزعفرانیه، با روزی 400هزار تومان در اختیار مشتری قرار می‌گیرد. یک مشتری برای اجاره روزانه یک واحد مسکونی 80 متری در تهرانپارس، باید 350 هزار تومان به صاحب ملک بپردازد.

همچنین یک واحد مسکونی 80 متری در پونک که کامل مبله است، روزانه 400 هزار تومان در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد و اجاره روزانه یک واحد 60 متری در نواب حدود 180 هزار تومان است.

همچنین اجاره یک واحد 80 متری در استاد معین 250 هزار تومان است.

یک واحد 60 متری در یوسف آباد هم روزانه 300 هزارتومان در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد.