کاهش هزینه تامین مسکن با حذف پارکینگ

ایمان رفیعی

کارشناس ساخت وساز

روند رو به رشد جمعیت در جوامع و افزایش میل به شهرنشینی و همچنین گسترش مهاجرت از شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ، موجب تجمع بیش از حد ظرفیت خودرو در کلان‌شهر‌ها شده است.

این مشکل، علاوه بر معضلات زیست محیطی و همچنین هدر‌رفت سرمایه‌های ملی، باعث مشکلات فرعی دیگری از قبیل تغییر الگوی ساخت و ساز در نتیجه الزام به تامین پارکینگ برای واحدهای مسکونی و تجاری شده است. از جمله جدیدترین مسائلی که در نتیجه به وجود آمدن مشکلی به نام جای پارک به وجود آمده است، پدیده فروش و اجاره پارکینگ و محل پارک است. کما اینکه در حال حاضر اپلیکیشن‌های مختلفی برای پیدا کردن و همچنین رزرو جای پارک در شهر‌های مختلف ساخته و ارایه شده است.

قواعد و ضوابط تعیین تعداد و متراژ پارکینگ برای واحدهای مختلف مسکونی و تجاری، در مناطق و همچنین برخی شهرستان‌ها با یکدیگر متفاوت است. در گذشته به دلیل نبود مشکل ازدحام جمعیت و همچنین عدم انبوه‌سازی ساختمان‌ها، تامین پارکینگ به تعداد واحدهای ساخته شده و همچنین متراژ آنها از نظر سازندگان و خریداران و همچنین قواعد و ضوابط محدودیت‌ها و سخت‌گیری‌های امروز را نداشت.  اما در حال حاضر با توجه به وضعیت در حال انفجار برخی شهرها و همچنین انبوه‌سازی‌های گسترده، تهیه پارکینگ به یکی از مهم‌ترین دغدغه‌ها و همچنین شاخص‌ها برای تهیه مسکن تبدیل شده است. از طرف دیگر مسوولان شهری با توجه به روند رو به رشد جمعیت خودروها، هر روز با مشکلات جدیدی در زمینه حل معضل ترافیک که بخشی از آن ناشی از کمبود فضای تردد است، مواجه هستند. از این رو، در زمینه ساخت تعداد پارکینگ متناسب با واحدهای ساخته شده مسکونی، اداری و تجاری قوانین و قواعد ضوابط دقیق و سختگیرانه‌ای مصوب شده و در حال اجرا است.

مطابق ضوابطی که در حال حاضر در شهری مانند تهران برای پارکینگ مورد نیاز به ازای هر واحد مسکونی برقرار است، باید به ازای هر واحد با متراژ خالص تا ۱۵۰ مترمربع یک واحد پارکینگ و تا ۲۵۰ مترمربع ۲ پارکینگ و بیشتر از 250 مترمربع ۳ واحد پارکینگ در نظر گرفته شود.

این قواعد و ضوابط که با توجه به متراژ و نوع ملک در کلان‌شهر تهران مصوب شده و در حال اجرا است، در شهرهای متوسط به خوبی می‌تواند نیاز جمعیت شهری را پوشش دهد. اما با توجه به تغییرات جدیدی که در وضعیت اقتصادی و الگوی ساختمان‌سازی که در حال شکل‌گیری است، نیازمند تغییرات و بازنگری است.

 این معضل که در سال‌های اخیر در کشورهای توسعه‌یافته و پرجمعیت به وجود آمده، در حال حاضر در کشور ما نیز در حال ظهور و بروز است. این پدیده موجب تغییر سبک زندگی شهرنشینی و همچنین تغییرات جمعیتی بعد خانوار می‌گردد. دلایل گوناگونی باعث به وجود آمدن این پدیده در برخی جوامع شده است که از جمله مهم‌ترین آنها می‌توان به افزایش شدید جمعیت شهری در کنار تورم بالای اقتصادی اشاره کرد.  در حال حاضر در کلان‌شهری مانند تهران متوسط قیمت خرید هر مترمربع واحد مسکونی به حدود ۱3 میلیون تومان رسیده است و این افزایش قیمت در حالی است که متوسط رشد درآمد در عموم افراد جامعه در یک سال گذشته حدود ۲۰ درصد بوده است. این شکاف عمیق بین درآمد و هزینه خانواده‌ها در کنار رشد شدید جمعیت شهری باعث افزایش قابل توجه تقاضا برای مسکن کم‌متراژ و ارزان‌قیمت شده است. شاهد این مدعا نیز رشد شدید قیمت مسکن در مناطق حاشیه شهر تهران مانند شهرهای جدید پرند و پردیس است.

با توجه به روند رو به رشد این پدیده در کلان‌شهرها و عمیق‌تر شدن شکاف بین درآمد‌ها و هزینه‌های تهیه مسکن در این مناطق و همچنین افزایش مهاجرت به مناطق شهری، یکی از راه‌حل‌هایی است که برای کاستن از فشار هزینه‌ای و همچنین توزیع بهتر جمعیت در مناطق محدود شهری مورد استفاده برخی کشورها قرار گرفته، کاهش قابل توجه متراژ بناهای مسکونی است.

کاهش متراژ باعث افزایش قابل توجه تعداد واحد ساخته‌شده در بلوک‌های ساختمانی و همچنین سرشکن شدن هزینه ساخت واحد‌ها که موجب کاهش بهای تمام‌شده ساخت می‌گردد خواهد شد.

در این بین مساله مهمی که با اجرای این طرح بیش از پیش خودنمایی می‌کند، تامین پارکینگ با توجه به تعداد واحدها و ضوابط تهیه پارکینگ است. به عنوان مثال اگر در زمینی به مساحت ۲۵۰ متر بخواهیم پنج طبقه بنا با سطح اشغال ۷۰ درصد و با متراژ ناخالص ۴0 متر به ازای هر واحد و متراژ ۳۰ متر خالص بسازیم، در هر طبقه ۴ واحد و جمعا ۲۰ واحد ساخته خواهد شد. طبق ضوابط فعلی برای تهیه ۲۰ واحد پارکینگ در متراژ ۲۵۰ متر زمین با سطح اشغال ۷۰ درصد، حدود ۲۵۰ متر مربع پارکینگ بدون در نظر گرفتن مشاعات و انباری مورد نیاز است. بنابراین ۵۰ درصد پارکینگ‌های مورد نیاز با توجه به ضوابط فعلی برای ساخت چنین ساختمانی قابل تهیه نیست. اما باید در نظر داشت همانطور که در حال حاضر افزایش جمعیت شهرنشینی موجب کاهش متراژ بنا و افزایش تعداد واحد شده، همین معضل باعث افزایش قابل توجه تعداد خودروها در شهرها نیز شده است.

از این رو به نظر می‌رسد، باید در کنار برنامه‌ریزی‌های لازم برای ساخت واحدهای کم‌متراژ، پیش‌بینی‌های لازم برای محل پارک خودرو‌های ساکنان این منازل نیز اندیشیده شود. شاید یکی از راهکارهایی که بتوان آن را مورد بررسی قرار داد، ساخت پارکینگ‌های طبقاتی بلندمرتبه در مناطقی است که این واحد‌های کم‌متراژ در آن ساخته می‌شوند. به هر حال باید توجه داشت، افرادی که به دنبال تهیه مسکن با متراژ کوچک هستند از نظر توان مالی نیز با محدودیت مواجه‌اند. با توجه به قیمت پارکینگ که حدود ۵ تا ۱۰ درصد بهای ساختمان است. هزینه تهیه پارکینگ برای این افراد مبلغ قابل توجهی خواهد بود. از این رو اگر بتوان با ساخت پارکینگ طبقاتی در مناطقی که این واحد‌ها ساخته می‌شوند به حذف پارکینگ از این ساختمان‌ها اقدام کرد، مطمئناً کاهش قابل توجه‌ای در بهای تمام شده ساخت و فروش این ساختمان‌ها و همچنین رفع معضل قوانین پیش‌بینی شده شهرداری برای تهیه پارکینگ و همچنین کاهش ترافیک رخ خواهد داد.