جای خالی «اجاره» در برنامه‌های توسعه 5 ساله
دکتر سید منصور غیبی|
کارشناس اقتصاد مسکن|
نیاز به اجاره واحد یا ملک مسکونی از سوی متقاضی، یک نیاز مصرفی است نه سرمایه ای. متقاضی اجاره مسکن به‌عنوان مصرف‌کننده واحد استیجاری عمل می‌کند. از این رو، نرخ اجاره‌بهای مسکن تابع نیاز مصرف‌کننده است نه تابع بازار سفته‌بازی و سوداگری رایج در حوزه خریدوفروش مسکن که پیامد آن تبدیل بازار مسکن به بازار سرمایه ای است. متغیر مهمی که باعث می‌شود، حوزه اجاره مسکن رقابتی و احیاناً منجر به افزایش قیمت اجاره بهاء شود، همین افزایش متقاضی اجاره‌نشینی است که متأسفانه در چند سال اخیر این تقاضا مثبت و رو به رشد بوده و به‌نوعی این رقابت، درون تقاضایی شده و بین اجاره‌نشین‌ها در حال بازار گرمی است. از عمده دلایل افزایش متقاضیان اجاره‌نشینی عدم توانایی آنان در تهیه و خرید واحد مسکونی موردنیاز خود است. این ناتوانی ریشه در عدم رشد اقتصادی مؤثر جامعه و هزینه‌های بالای زندگی در سایر بخش‌های اقتصادی خانواده‌هاست. عدم گردش صحیح سرمایه‌های اقتصادی در جامعه و نبود برنامه عملیاتی از سوی متولیان امر اقتصاد مسکن در جامعه ازیک‌طرف و تأثیر متغیرهایی از جمله نرخ تورم و نرخ سودهای بانکی و همچنین افزایش قیمت مسکن از طرف دیگر می‌توانند در رشد نرخ اجاره‌بها مؤثر باشند.
طبق آخرین منابع آماری، نزدیک به 38 درصد از خانوارهای کشور اجاره‌نشین هستند که این آمار، رشد بالای اجاره‌نشینی را در سال‌های اخیر نشان می‌دهد. با بررسی نرخ تورم اقتصادی که سال‌های گذشته با کاهش محسوسی همراه بوده و نیز با توجه به برنامه کنترل سودهای بانکی و همچنین تثبیت قیمت مسکن طی سال‌های گذشته اما باز شاهد افزایش نرخ اجاره‌بها و متقاضی اجاره‌نشینی هستیم. از این رو، به نظر می‌رسد متغیرهایی مذکور به تنهائی تعیین‌کننده نرخ اجاره‌بها نبوده و مهم‌ترین دلیل آن همان عدم توانایی اقتصادی مستاجرین در تأمین مسکن اختصاصی خود است. دلیلی که همزمان می‌تواند رفتار و اصرار مالکین در اخذ اجاره‌بهای مطلوب را در این اوضاع اقتصادی که ملک اجاره ای خود را تبدیل به منبع و محل درآمد و هزینه کرد زندگی خودکرده‌اند و بابت عایدی از آن محل حساب بازنمودند، توجیه کنند. در حال حاضر، بر اساس آمارهای غیررسمی مستأجران بخش اعظمی از حقوق خود را به بازار اجاره اعطا می‌کنند، این مورد در کلانشهر تهران بالای دوسوم حقوق با احتساب ودیعه است. در حالی که این مورد درکشورهای دیگر رقم قابل‌باورتر است، به‌طور مثال، ۳۸ درصد مردم ژاپن در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند و باید ۲۱ درصد درآمدشان را هم برای آن صرف کنند اما بر اساس آمارهای سرشماری 1395 تعداد مستأجران در ایران بالای 38 درصد است. اما این مستأجران در مناطق شهری حدود 50 درصد و در تهران بالای 80 درصد حقوق خود را برای اجاره می‌پردازند.
به‌هر روی، بر اساس اعلام و توان پرداخت اجاره مستأجران در سال جدید نباید اجاره‌بها طی سال جاری بالای 10 درصد رشد داشته باشد، اما این رقم در اولین ماه فصل بهار بالای 22 درصد بوده است. در این میان، آنچه به‌عنوان عوامل تهدید این بازار محسوب می‌شود، می‌توان به افزایش رو به رشد متقاضیان مسکن استیجاری ازیک‌طرف و از طرف دیگر به عامل کاهش تولید مسکن در سال‌های اخیر که خود در آینده می‌تواند منجر به عدم تعادل تقاضا و تولید مسکن شود، اشاره کرد که فرآیند آن منجر به عدم توانایی کنترل بازار مصرف هم در حوزه اجاره و هم در بخش خرید و فروش خواهد شد. پیامدی که می‌تواند معادلات سایر متغیرهای اقتصادی روی کاغذ را به‌هم‌ریخته و خود تبدیل به معادله چند مجهولی شود. از منظری دیگر، پدیده اجاره‌نشینی از شاخص‌های یک جامعه رو به رشد محسوب می‌شود. در جوامعی که اقتصاد مدرن و صنعتی در حال جایگزینی با اقتصاد سنتی است، همزمان با این آهنگ تغییرات، دگرگونی تراکم جمعیتی و مقوله مهاجرت به شهرهای مولد و تولیدگر افزایش‌یافته و مراکز صنعتی با ورود مهاجران در پی کار و اشتغال منجر به بهم ریختگی توازن متقاضیان اجاره یا خرید مسکن می شود. از این رو، از نگاه رشد اقتصادی، اجاره‌نشینی می تواند یک پدیده و فرصت اجتماعی هم برای برنامه ریزان اقتصادی تلقی شود. مهم آن است که همزمان با این نوع تغییرات جامعه در حال رشد، برنامه تامین مسکن همین افرادی که عوامل ارتقای جامعه به سمت رشد و تعالی نیز هستند از سوی متولیان اقتصادی برنامه ریزی شود.
به نظر می‌رسد، برای حفظ تعادل منطقی بازار مصرف و تولید مسکن، دولت باید دخالت عملیاتی در این حوزه داشته باشد، به نحوی که با برنامه ریزی مشترک با مجلس اولا تعریف صریح و روشن از اقتصاد مسکن منجمله در برنامه ششم توسعه ارائه کند که متاسفانه این توجه در این برنامه عقیم مانده و هیچ پرداخت مستقیمی به آن نشده است و از طرفی نیز با اجرائی کردن مسکن اجتماعی گامی در تحقق تامین مسکن اقشار عموما اجاره نشین بردارد؛ و مهم‌تر آنکه با برنامه ریزی اقتصادی زمینه رشد اقتصادی جامعه را افزایش داده تا این گردش سرمایه در جامعه جاری شده و مردم به طور مستقیم و در سایه مشارکت های اقتصادی و اشتغال به کار وکسب درآمد از محل تلاش خود بتوانند نیازهای مهم اقتصادی شان از جمله تهیه مسکن را با توسل به حمایت های تسهیلاتی بانکی و حتی لیزینگ های دولتی و نیز بخش خصوصی رفع کنند تا در ادامه و با جلو گیری از انباشت متقاضی اجاره نشینی راه خانه دار شدن خانوارهای مستاجر نیز فراهم شود به نحوی که با ایجاد امنیت اقتصادی در جامعه، امیدواری مستاجرین در سایه آن امنیت و برنامه ریزی مالی شخصی در تهیه و خرید مسکن اختصاصی خانواده خود، به واقعیت تبدیل شود.
