شرط کوچک‌سازی آپارتمان
بهار طاهری|
همانطور که می‌دانیم تامین پارکینگ برای هر واحد مسکونی جزو شروط اصلی صدور جواز ساخت به سازنده‌ها است. با این حال شاهد فروش واحدهای نوساز بدون پارکینگ در بازار مسکن هستیم، این در حالی است که در مصوبه‌ای که از سوی شورای شهر تهران به شهرداری ابلاغ شد، اعلام شد اگر مساحت زمین به اندازه تامین پارکینگ کلیه واحدها نیست سازنده باید تا شعاع نزدیک به ۲۵۰ متری از پارکینگ عمومی‌یا اختصاصی برای واحدهایی که از پارکینگ برخوردار نیستند، پارکینگ خریداری کند.
کمبود پارکینگ در مناطق جنوبی، مرکزی و شرق تهران بیشتر دیده می‌شود و این موضوع به دلیل حجم زیاد ساخت‌وساز واحدهای متراژ کوچک است و از طرف دیگر علت اینکه واحدهای مسکونی در مناطق شمال تهران از کمترین معضل پارکینگ برخوردار هستند؛ ساخت واحدهای متراژ بزرگ است زیرا هرچه متراژ زمین بزرگ باشد امکان تامین تعداد پارکینگ‌های مورد نیاز بیشتر خواهد بود؛ اما هرچه متراژ زمین کوچک‌تر باشد، تامین پارکینگ به میزان تعداد طبقات، غیرقابل ممکن خواهد بود. بررسی برخی از فایل‌های فروش واحدهای مسکونی در شمال تهران نشان‌می‌دهد که بعضی از واحدها نه تنها از یک پارکینگ بلکه از تعداد بیشتری پارکینگ برخوردار هستند. سازندگان پیشنهادی برای مسکن شهر تهران و عرضه مسکن‌های کوچک ۳۰ متری به مدیران شهری شهر تهران ارایه کردند. شهردار تهران نیز ساخت مسکن توسط شهرداری‌های کلان‌شهرها به‌‌منظور تأمین مسکن کم‌درآمدها را به دولت پیشنهاد داد و در همین راستا آیین‌نامه‌ای در وزارت کشور با همکاری شهرداری تهران در دست تدوین است. هدف از ساخت مسکن توسط شهرداری‌ها ساخت مسکن‌های کوچک متراژ به‌‌منظور اجاره‌داری و تأمین نیاز قشر خاصی است. بر اساس ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران حداقل متراژ واحدهای‌های مسکونی باید ۴۰ تا ۵۰ متر باشد اما در حال حاضر ساخت خانه‌های ۳۰ متری، پیشنهاد سازندگان مسکن شهر تهران برای عرضه به بازار است.
ساخت خانه‌های با متراژ کمتر از ۴۰ متر برای ارایه خدمات به کسانی است که شرایط خاص دارند و قطعاً این متراژ جوابگوی نیاز خانوار ۳ نفره نمی‌تواند باشد. حد نصاب مسکن مناسب برای زندگی یک خانوار واحدهای ۸۰ تا ۱۰۰ متر است. با توجه به شرایط اقتصادی و افزایش قیمت مسکن نمی‌توانیم انکار کنیم که افراد یا خانوار زیادی هم متقاضی مسکن کم‌متراژ هستند.
مهم‌ترین مشکل و معضل مسکن‌های کم‌متراژ درتهران تأمین پارکینگ این مسکن‌ها با توجه به متراژ پایین آنهاست. بر اساس ضوابط طرح تفصیلی هر واحدی با هر متراژی حتماً باید دارای پارکینگ باشد و تأمین پارکینگ جزو مصوبات شورا و طرح تفصیلی شهر تهران است.
سازندگان معتقد هستند اگر شهرداری، حداقل متراژ ساخت‌وساز در طرح تفصیلی تهران را از ۵۰ به ۳۰ مترمربع کاهش دهد، خانه‌هایی با قیمت پایین برای عرضه در بازار اجاره ساخته خواهد شد. با توجه به این درخواست و اعلام آمادگی شهرداری برای ساخت واحدهای کوچک آسیب‌شناسی طرح تفصیلی شهر تهران توسط یکی از دانشگاه‌های تهران در حال بررسی است که نتایج اولیه این آسیب‌شناسی به شورای شهر ارایه شده است و احتمال تغییر ضوابط طرح تفصیلی به نتایج این آسیب‌شناسی و تصمیم‌گیری‌های بعدی منوط خواهد بود.
بر خلاف تصور عمومی، واحد ۳۰ متری بر اساس استانداردهای ساخت تمامی امکانات یک واحد مسکونی را خواهد داشت و تمام ضوابط و مقرراتی که برای ساخت مسکن وجود دارد، در ساخت واحدهای کوچک هم اجرا می‌شود، اما در خصوص تأمین پارکینگ این واحدها بر اساس پیشنهاد سازندگان و نظر متولیان بخش مسکن پارکینگ واحدهای کوچک به‌صورت پارکینگ‌های عمومی واقع در محلات و مناطق خواهد بود.
اگر این واحدها بدون پارکینگ ساخته شود هزینه صدور پروانه ساختمانی برای آن کاهش خواهد یافت. بنابراین سازندگان مسکن از ساخت این واحدها استقبال می‌کنند.
نکته مهم این است که قیمت پارکینگ در تمامی مناطق تهران یکسان نیست. با توجه به ارزش زمین در مناطق مختلف، ارزش پارکینگ نیز متغیر است؛ مثلاً در مناطق متوسط تهران، قیمت یک پارکینگ ۲۰ میلیون تومان است، اما همین پارکینگ را در مناطق بالا باید با قیمت ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان خریداری کرد. در مناطق ظفر و میرداماد پارکینگ از اهمیت زیادی برای خریداران آپارتمان برخوردار است و ارزش آن نیز زیاد است؛ زیرا در این مناطق کمتر پارکینگ عمومی در دسترس است.
بطور کلی فرمول مشخصی برای نحوه محاسبه سهم پارکینگ در قیمت آپارتمان وجود ندارد؛ اما تحقیقات نشان می‌دهد که قیمت پارکینگ ۳ تا ۸ درصد قیمت واحد مسکونی است. برای مثال اگر خانه‌ای با پارکینگ ۱۰۰ میلیون تومان قیمت داشته باشد، حدود ۵ تا ۸ میلیون این مبلغ، برای پارکینگ است. موقعیت ملک هم بر قیمت پارکینگ تأثیر دارد.
موضوع مهم دیگر این است که در ساختمان‌هایی که به تعداد واحدهایش پارکینگ وجود دارد، قیمت پارکینگ ارزان‌تر است و پارکینگ ارزش کمتری دارد. اما در ساختمان‌هایی که تعداد پارکینگ کمتر از واحدها است، پارکینگ ارزش بیشتری می‌یابد.
