بازگشت قیمت مسکن به مدار مثبت رشد

گروه راه و شهرسازی|

همزمان با سنت شکنی بازار مسکن در تعداد معاملات مهرماه، نرخ تورم ماهانه ملک نیز با ثبت رکورد 0.4 درصدی به فاز رشد بازگشت. آن‌گونه که بانک مرکزی تحولات بازار مسکن را گزارش کرده، تعداد معاملات ملک در مهرماه سال جاری نسبت به شهریورماه 22 درصد رشد یافته است. این در حالی است که در سال‌های گذشته، به دلیل پایان فصل نقل و انتقال، همواره تعداد معاملات مسکن در مهر ماه با رشد منفی نسبت به شهریور مواجه بود.

آهسته شدن آهنگ رشد تعداد معاملات به شکل معناداری در آمار معاملات تیرماه سال جاری هویدا شد و حجم معاملات در تیرماه پس از ثبت رشد‌های ماهانه بالای 5 درصد، نسبت به خردادماه 0.4 درصد گزارش شد. این شاخص در مرداد و شهریور به ترتیب به منفی 2.4 و منفی 2.8 درصد سقوط کرد. از این رو، با ثبت رشد 0.4 درصدی برای معاملات ملک در مهرماه بار دیگر، ‌شاخص تعداد معاملات به مدار رشد مثبت بازگشت.

در عین حال، باید گفت بازار مسکن همچنان در شرایط رکود تورمی قرار دارد و از این مساله رنج می‌برد به گونه‌ای که تعداد معاملات ملکی انجام شده در 7 ماهه نخست سال جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل دارای رشد منفی 57.5 درصد و متوسط قیمت هر متر مربع در 7 ماهه گذشته نسبت به دوره مشابه سال قبل دارای رشد مثبت 81.3 درصدی بوده است.

     رشد همزمان قیمت و تعداد معاملات

بر اساس گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در ماه مهر با افزایش 0.4 درصدی به 12 میلیون و 720 هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰.۴ و ۴۷.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین در مهرماه سال ۱۳۹۸ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۳.۴ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۲۲ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۳.۷ درصد کاهش نشان می‌دهد.

پیش از این، مشاوران املاک مناطق مختلف پایتخت (شمال، مرکز، غرب، ‌شرق و جنوب) در گفت‌وگو با «تعادل» بر این موضوع اذعان داشتند که کاهش قیمت‌ها در مرداد و شهریورماه سال جاری، تاثیرمحسوسی بر معاملات نداشته و جهش قیمت‌ها طی یک‌سال و نیم گذشته به اندازه‌ای بوده است که کاهش چند درصدی نمی‌تواند کمکی به وضعیت بازار کند.

به گفته آنها تنها فروشندگانی که پول لازم هستند، اقدام به کاهش محسوس قیمت‌ها می‌کنند و با خریدار کنار می‌آیند اما مابقی فروشندگان، به علت عدم شفافیت بازار مسکن، دست و دلشان به فروش واحدهایشان نمی‌روند، اگرچه از سوی دیگر هم خریداران این بازار، به دلیل جهش قیمت مسکن و کاهش توان اقتصادی قادر به خرید مسکن نبوده و اغلب متقاضیان مصرفی مسکن از بازار خارج شده‌اند.

در این میان، دولت هم حمایت چندانی از خریداران بازار مسکن و همچنین طرف عرضه ندارد برهمین اساس به نظرنمی رسد که طی دو، سه سال آینده تغییر محسوسی در رکود بازار مسکن رخ دهد. به این ترتیب، تغییرات اندک در قیمت و تعداد معاملات ملک طی مهرماه سال جاری معنادار نیست و با شرایط رونق بازار مسکن فاصله بسیاری وجود دارد.

     وضعیت بازار در یک سال و نیم گذشته

جهش قیمت مسکن که از اردیبهشت سال گذشته آغاز شده بود با فراز و نشیب بسیار تا مردادماه سال جاری ادامه داشت، یعنی درحالی که قیمت‌ها در اردیبهشت افزایش یافت و این رشد به صورت ماهیانه در ماه‌های بعدی هم تداوم پیدا کرد اما درصد رشد قیمت در ماه‌های مختلف نوسان داشت، البته در نیمه ابتدایی سال گذشته قیمت‌ها، ماهیانه در بازه بین 8 تا 10 درصد افزایش داشت تا اینکه با آغاز مهر ماه، رشد ماهیانه قیمت مسکن روندی تقریبا کاهشی را تجربه کرد و جز در اسفندماه، شاهد افت قیمت‌ها بودیم.

اما با آغاز سال جاری و در اردیبهشت ماه دوباره قیمت‌ها رشد کرد. این افزایش در ماه‌های بعدی ادامه نیافت و در خرداد و تیر، افزایش قیمت چندانی را نداشتیم و حتی در مرداد و شهریور با کاهش رشد ماهیانه قیمت‌ها مواجه شدیم. در بخش حجم معاملات ثبت شده، از ابتدای سال گذشته همگام با افزایش قیمت‌ها، حجم معاملات روندی نزولی را طی کرد تا اینکه در مرداد سال98، معادله بازار مسکن تغییر کرد و رشد قیمت مسکن نسبت به ماه قبل روندی کاهشی پیدا کرد. این روند در شهریور ماه هم تداوم یافت در این شرایط، تعداد قراردادهای خرید و فروش به سیر نزولی خود ادامه داد یعنی با وجود افت قیمت‌ها، معاملات بهبود نیافت و تعداد قراردادهای امضا شده در شهریورماه با منفی ۷۴ درصد به پایین‌ترین سطح خود طی 6 سال اخیر رسید.

     افزایش اقبال به واحدهای قدیمی

براساس بررسی‌های صورت گرفته توسط بانک مرکزی، توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در مهرماه سال ۱۳۹۸ حاکی از آن است که از مجموع 3 هزار و ۴۰۱ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم ۴۱.۹ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.

سهم یاد شده در مقایسه با مهرماه سال قبل حدود ۲.۶ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.

     منطقه 5 همچنان پیشتاز معاملات

همچنین توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در مهرماه سال 1398 حاکی است که از میان مناطق 22 گانه تهران، منطقه 5 با سهم 15.1 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قرارداد‌های مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 2 و 4 به ترتیب با سهم‌های 9.1 و 7.9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع70.8 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در مهرماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 2، 4، 10، 7، 15، 1، 14، 8 و 6) بوده و 12 منطقه باقی مانده 29.2 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

     قیمت هر متر مسکن در منطقه یک؟

‌بررسی انجام شده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد، در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 26 میلیون و 970 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 5 میلیون و 520 هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشت، این ارقام نسبت به ماه مشابه سال گذشته به ترتیب ۴۳.۷ و ۵۲.۷ درصد افزایش نشان می‌دهند. همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در مهر ماه سال 1398 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 7.5 تا 9 میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا با سهم 11.9 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند و دامنه قیمتی 6 تا 7.5 و 9 تا 10.5 میلیون تومان به ترتیب با اختصاص سهم 11 و 10.4 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که 58.3 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (12 میلیون و 720 هزار تومان) معامله شده‌اند.

     واحدهای پرطرفدار در مهر ماه؟

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنا هر واحد مسکونی در مهرماه سال 1398 نشان می‌دهد، ‌بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 50 تا 60 متر مربع با سهم 14.2 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 60 تا 70 و 40 تا 50 متر مربع به ترتیب با سهم‌های 13.2 و 11.8 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 54.4 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

همچنین در مهر ماه سال 1398، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 300 تا 450 میلیون تومان با اختصاص سهم 15.6 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 450 تا 600 میلیون تومان و 600 تا 750 میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم‌های 11.8 و 9.7 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 53.6 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 900 میلیون تومان اختصاص داشته است.