مسکن همچنان در فاز رکود- تورمی

گروه راه و شهرسازی|

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در مهر ماه نشان می‌دهد، همگام با افزایش قیمت‌ها، حجم معاملات هم تاحدودی رشد کرده است، براساس این آمار میانگین قیمت خرید و فروش یک متر‌مربع زیربنای واحد مسکونی با افزایش 0.4 درصدی به 12 میلیون و 720 هزار تومان رسیده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب ۰.۴ و ۴۷.۷ درصد افزایش داشته است.

همچنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۳.۴ هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به شهریورماه ۲۲ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۳.۷ درصد کاهش داشته است.افزایش 0.4 درصدی قیمت مسکن همراه با رشد ناچیز معاملات این امید را در بازار مسکن ایجاد کرده که احتمالا دوران رکود تمام شده است اما سوال این است که تا زمانی که قدرت خرید مردم پایین است آیا می‌توان به عبور زودهنگام از رکود امیدوار بود؟به گزارش فارس، اگرچه قیمت مسکن و حجم معاملات در مهر ماه روندی افزایشی داشته‌اند و همراهی این دوعامل یکی از پیش نشانه‌های رونق در بازار مسکن است اما فعالان بازار و کارشناسان معتقدند، بهبود این دو شاخص مسکن را نباید به منزله خروج از رکود دانست.کارشناسان مسکن متفق القول بر این موضوع تاکید دارند که کاهش قدرت خرید مسکن که در یک و نیم سال گذشته به دلیل جهش قیمت‌ها رخ داد تا مدت‌ها نخواهد گذاشت که بازار مسکن روال عادی به خود بگیرد و متقاضیان خرید مسکن برای کاهش شکاف بین قدرت خرید و قیمت مسکن باید ماه‌ها منتظر بمانند آن هم به شرطی که قیمت‌ها افزایش نیابد. البته ناگفته نماند که نمی‌توان انتظار داشت قیمت‌ها بیش از این کاهش پیدا کند چرا که قیمت نهاده‌های تولید مسکن و به خصوص انشعابات و عوارض شهرداری چند برابر رشد کرده است.فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه کیک اقتصاد در حال کوچک شدن است، می‌گوید: دولت در کوتاه‌مدت نمی‌تواند قدرت خرید را افزایش دهد، چرا که امسال شاهد رشد منفی 9 درصدی در اقتصاد هستیم.او می‌افزاید: برای افزایش قدرت خرید مردم می‌توان پول بدون پشتوانه چاپ کرد که آن هم موجب رشد قیمت و تورم می‌شود.

یزدانی با تاکید بر اینکه اعطای تسهیلات خرید هم موجب افزایش قیمت می‌شود تاکید می‌کند: دولت می‌تواند برنامه‌ای میان مدت و بلندمدت با هدف کاهش قیمت تمام شده تولید را اجرا کند و بسته‌های تولید مسکن را به صورت هوشمند و با اعطای زمین، وضعیت ساخت و ساز را رونق دهد و این ساخت و ساز را به گونه‌ای هدایت شده به سمت عرضه مناسب سوق دهد.او درباره کاهش قیمت‌ها در مهرماه و افزایش نسبی معاملات مسکن می‌گوید: رشد میزان معاملات مسکن در آمارهای منتشر شده بسیار ناچیز بوده است چرا که به هر حال معاملات مسکن به کف رسیده بود و حال تا حدودی روند معاملات صعودی شده است.

این کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: هنوز قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است و نمی‌توان انتظار داشت که خریداران مسکن به راحتی وارد بازار شوند.

 حل مشکل با برنامه‌های میان مدت

برخی کارشناسان حوزه مسکن بر این باور هستند که کمبود عرضه دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن است بنابراین اگر عرضه از تقاضا عقب نماند شاهد جهش قیمت مسکن نخواهیم بود.دراین میان، برخی سازندگان پیشنهاد می‌دهند، دولت با ارایه تسهیلاتی به ساخت و ساز، قدرت خرید متقاضیان مسکن را حفظ کنند بنابراین اگر قیمت تمام شده مسکن افزایش نیابد، متقاضیان مسکن تا حدودی خود را با بازار مسکن وفق می‌دهند.حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران درباره وضعیت بازار مسکن می‌گوید: شوک قیمتی مسکن در دو سال گذشته موجب شد تا امسال بازار مسکن نه تنها کشش افزایش قیمت نداشته باشد بلکه بطور متوسط 20 تا 30 درصد هم قیمت مسکن کاهش یابد.

او می‌افزاید: در سال 96 و 97 شوک قیمتی به متقاضیان مسکن وارد شد که البته این رشد قیمت مربوط به بخش مسکن نبود و سایر عوامل مثل نرخ ارز این رشد قیمت را به مسکن تحمیل کردند.

محتشم ادامه می‌دهد: پس با افزایش 3 برابری قیمت‌ مسکن دیگر پس انداز خریداران برای تهیه و خرید مسکن کفایت نمی‌کند و در سال جاری شاهد کاهش میزان معاملات مسکن در حد بسیار بالایی بودیم.

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران اظهار می‌کند: از دست رفتن قدرت خرید مسکن موجب شد تا در فصل نقل و انتقالات شاهد افزایش قیمت در بازار اجاره باشیم، بسیاری از متقاضیان مسکن قدرت خرید خود را از دست داده‌اند بنابراین میزان تقاضا در بازار اجاره نه فقط امسال بلکه سال آینده هم افزایش خواهد یافت.او درباره گزارش بانک مرکزی در خصوص توقف کاهش قیمت مسکن و افزایش جرئی معاملات مسکن می‌گوید: به هر حال افت قیمت 20 تا 30 درصدی بعد از جهش 3 برابری نمی‌تواند به منزله افت قیمت‌ها باشد بنابراین دولت در این برهه برای افزایش قدرت خرید مسکن باید برنامه‌های میان مدت اجرا کند.محتشم با بیان اینکه افزایش تسهیلات خرید مسکن موجب رشد قیمت‌ها می‌شود، می‌افزاید: دولت باید برای افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن طرح خود را که همان تسهیل کردن ساخت و ساز است هر چه سریع‌تر اجرایی کند و به سازندگان مسکن تسهیلات مناسب ارایه کند تا عرضه مسکن از تقاضا بیش از این عقب نماند.

 قیمت‌ها تا پایان سال رشد نمی‌کند

مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه در ماه‌های آتی همچنان ثبات قیمت مسکن را شاهد خواهیم بود، می‌گوید: کاهش قدرت خرید مسکن موضوع جدیدی نبوده و نیست و هرگاه متقاضیان توان خرید پیدا می‌کنند جهش قیمت‌ها موجب می‌شود توان خرید کاهش یابد.

او می‌افزاید: در تمام دنیا تا 80 درصد قیمت ملک تسهیلات پرداخت می‌شود بنابراین اگر به شکل هوشمندانه‌ای تسهیلات تا 80 درصد قیمت ملک به صورت واقعی و کارشناسی اعطا شود و این تسهیلات نرخ سود مناسبی داشته باشد می‌تواند به افزایش قدرت خرید متقاضیان کمک کند.

رییس اتحادیه املاک ادامه می‌دهد: قدرت خرید مسکن به حدی نیست که متقاضیان مسکن به راحتی وارد بازار شوند و اتفاقا تسهیلات هم به اندازه‌ای نیست که خرید و فروش به راحتی صورت بگیرد.

او اظهار می‌کند: کاهش قدرت خرید مسکن سال‌ها است که وجود داشته و مربوط به این چند سال اخیر نیست اما به هر حال دولت‌ها باید علاوه بر اعطای تسهیلات، قیمت مصالح ساختمانی را که 85 درصد آن تولید داخل است را کنترل کنند تا قیمت تمام شده هر سال رو به فزونی نگذارد.

به گفته خسروی، قطعا تا پایان امسال شاهد رشد قیمت مسکن نخواهیم بود پس اگر دولت قصد افزایش قدرت خرید دارد بهتر است برنامه‌های کوتاه‌مدت و میان مدت خود را هر چه سریع‌تر اجرایی کند تا متقاضیان مسکن بیش از این از قافله خرید مسکن مورد نیاز و مناسب عقب نمانند.