تغییر مسیر بازار مسکن در مهر ماه جدی نیست

گروه راه و شهر‌سازی| بهار طاهری |

گزارش مهر ماه بازار مسکن شهر تهران بانک مرکزی نشان می‌دهد بعد از ماه‌ها این بخش از مدار منفی خارج شده است، البته این آمار نسبت به سال قبل همچنان تحول بزرگی را نشان نمی‌دهد.

بر اساس گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مهر ماه سال 1398، به 3.4 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل 22 درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 63.7 درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی که در بنگاه‌های معاملات ملکی معامله شد 12 میلیون و 720 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.4 و 47.7 درصد افزایش نشان می‌دهد.

 حجم معاملات مسکن در ماه‌های گذشته پایین بود، بطوری که در شهریور‌ماه به زیر ۳ هزار فقره رسید که این رقم نگران‌کننده بود، اما در مهر ماه معاملات مسکن روند افزایشی داشت.

    رشد ماهانه قراردادهای اجاره

در عین حال، بر اساس آمار مشاوران املاک تهران که مقداری با آمار بانک مرکزی متفاوت است، در مهرماه 1398 بالغ بر 4 هزار و 29 قرارداد خرید و فروش ملک در شهر تهران به امضا رسیده که نسبت به ماه قبل 22درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۷ درصد کاهش نشان می‌دهد. قراردادهای اجاره نیز در مهرماه 1398 بالغ بر 12هزار و 913 مورد بوده که نسبت به شهریور امسال 2.9 درصد افزایش و نسبت به مهرماه پارسال 12 درصد کاهش یافته است.

در سال 98 شاهد کاهش معاملات به دلیل افزایش قابل‌ملاحظه قیمت مسکن در ماه‌های قبل و کاهش قدرت خرید متقاضیان واقعی مسکن بودیم.

هرچندمعاملات مسکن هنوز در سطح قابل‌قبولی قرار ندارد، ولی با توجه به تغییرات و افزایش حجم معاملات مسکن در مهر ماه، باید دید که این روند در ماه‌های آتی نیز تداوم دارد یا نه؟ از طرفی سیاست‌های دولت و بانک مسکن، و از سوی دیگر بازارهای رقیب مثل طلا، ارز و بورس با ثبات مواجه شدند که ترکیب این عوامل باعث اثرگذاری و رونق نسبی مسکن در مهرماه شد.

هرچند حداقل تا سه سال آینده نباید انتظار تحولات جدی در معاملات مسکن داشت، در حال حاضر عمده تقاضای موثر در بازار مسکن، تقاضای مصرفی است و سرمایه‌گذاری و سفته بازی چندان جواب نمی‌دهد. اما بطور کلی در حوزه مسکن تعادل عرضه و تقاضا برقرار نیست.متقاضیان مسکن به دلیل افزایش شدید قیمت‌ها به‌شدت تحت فشار هستند به همین دلیل روال عادی و نرمال را در بازار مسکن شاهد نیستیم.اگر از جنبه اقتصادی به مسکن نگاه کنیم اﺻﻠﯽﺗﺮین دارایی در ﺳﺒﺪ ﺧﺎﻧﻮاده‌ها است؛ تغییراتی ﮐﻪ در قیمت ﻣﺴﮑﻦ رخ می‌دهد. از یک‌ﺳﻮ ﺑﺎﻋﺚ تغییر دارایی و ثروت ﻓﺮد در ﻃﻮل زﻣﺎن و ﺑﻪ ﺗﺒﻊ آن مطلوبیت ﻧﺎﺷﯽ از ﻣﺼﺮف ﻣﯽﺷﻮد.

از طرفی ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﻣﺘﻔﺎوت ﺑﻮدن ترکیب دارایی ﺑﺮای اﻓﺮاد ﻣﺨﺘﻠﻒ، تغییر در قیمت ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺎﻋﺚ ﺧﻮاﻫﺪ ﺷﺪ ﺛﺮوت اﻓﺮاد ﻣﺨﺘﻠﻒ در مقایسه ﺑﺎ یکدیگر تغییر ﮐﻨﺪ. اگر از ﺟﻨﺒﻪ ﺳﺮﭘﻨﺎه نیز ﺑﻪ ﻣﺴﮑﻦ ﻧﮕﺎه کنیم، اهمیت ﻧﻮﺳﺎن‌های قیمت مسکن ﺑﺮای دوﻟﺖ ﺣﺘﯽ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﺑیﺸﺘﺮ ﺑﺎﺷﺪ، زیرا ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی قیمت ﻣﺴﮑﻦ و به‌ویژه افزایش‌های سریع آن از ﺟﻤﻠﻪ تهدیدهای اﺳﺖ ﮐﻪ ﻫﺪف تضمین دﺳﺘﺮﺳﯽ ﻣﺮدم ﺑﻪ ﻣﺴﮑﻦ را ﺑﺎ ﭼﺎﻟﺶ ﻣﻮاﺟﻪ ﻣﯽ‌ﮐﻨﺪ. بررسیﻋﻤﻠﮑﺮد ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ در ایران وﺟﻮد ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی ﻧﺴﺒﺘﺎً ﻣﺴﺘﻤﺮ و در برخی موارد، شدید را در این بازار نشان می‌دهد‌.

آنگونه که کارشناسان اظهار می‌کنند، بعید است در آینده نزدیک تحولات و اتفاقات خاصی در حوزه معاملات مسکن ایجاد شود، تا زمانی که تکلیف متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن مانند قیمت زمین برای ساخت آپارتمان یا منزل مسکونی، از عوامل بسیار مهم در عرضه مسکن و تاثیرگذار در قیمت‌ها است.

همچنین قیمت مصالح که تحت تاثیر عوامل مختلف و از جمله تورم است، بر قیمت مسکن و نهایتا بر این بازار تاثیرگذار است. چرا که با وجود تورم قیمت مصالح ساختمانی افزایش یافته و در نتیجه ساخت و ساز کاهش یافته و نهایتا رکود در این بازار شکل می‌گیرد.البته ممکن است تحرکات کوچکی مثل رشد معاملات که در مهر ماه شاهد بودیم، روی دهد اما رونق ایجاد نخواهد شد.

اگر ثبات در بازارهای موازی مثل بازار طلا و ارز باقی بماند، می‌توان انتظار داشت که قدرت خرید متقاضیان مسکن به تدریج در بازه چهار تا پنج ساله افزایش یابد. این بدین معنا است که از یک طرف با ثبات قیمت مسکن مواجه شویم و از طرف دیگر تورم ثابت بماند، در آن صورت با افزایش سطح درآمد عمومی، تحرک به شکل تدریجی در بازار مسکن ایجاد می‌شود.

میانگین قیمت مسکن در شمال تهران ۲۴ میلیون تومان شده که ۲۵ درصد نسبت به اردیبهشت ماه کاهش یافته و به سطح اسفندماه سال قبل رسیده است. تنها در یک ماه گذشته میانگین قیمت مسکن در منطقه یک ۱۱ درصد و در منطقه 3 هشت درصد کاهش یافت. با این حال در مناطق میانی و جنوبی تهران کاهش قیمت ناچیز بوده است. به هرحال تجربه نشان داده به مقداری که قیمت مسکن در زمان رونق بالا می‌رود در زمان کسادی، پایین نمی‌آید.و بایداین را در نظر داشته باشیم که افزایش معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه نسبت به شهریورماه نمی‌تواند یک تحول جدی در بازار مسکن محسوب شود.