بزرگ متراژهای ارزان‌قیمت در انتظار مشتری
گروه راه و شهرسازی|بهار طاهری|
اوضاع آشفته اقتصاد برای حدود ۳۷ درصد از خانوارهای شهری به یک تراژدی واقعی تبدیل شده است؛ اجاره‌نشین‌ها...
خانواده‌هایی که صاحب مسکن نیستند بخش زیادی از درآمدشان را بابت اجاره واحد استیجاری پرداخت می‌کنند. بازار رهن و اجاره مسکن یکی از چالش‌های اقتصادی برای موجر و به خصوص مستاجران است. چیزی که همیشه به عنوان یک دغدغه جدی در زندگی مستاجران مطرح است. متاسفانه قیمت‌گذاری‌ها در حوزه اجاره مسکن به‌شدت سلیقه‌ای است و آنچه به عنوان میزان رهن و نرخ اجاره‌بها مطرح می‌شود یک نظم، ثبات و قاعده مشخص در این بخش را ندارد.
از حیث قانونی نیز دستگاه‌های ذی ربط اجرایی قادر نیستند مالک را برای تعیین نرخ رهن و اجاره قانع کنند، با توجه به قوانین بالادستی مثل قانون تجارت و قانون رابطه موجر و مستأجر، این امر ممکن نیست و هیچ معیاری برای قیمت‌گذاری وجود ندارد، مگر اینکه در مجلس برای آن قانون‌گذاری شود. دولت می‌تواند برای کالاهای منقول قیمت تعیین کند، اما برای اموال غیرمنقول مانند مسکن به دلیل احترام به حقوق مالکیت که اشاره شد؛ نمی‌تواند نقشی داشته باشد، بلکه به‌وسیله عرضه و تقاضا آن را تعیین می‌کند.
اما با همه این اوصاف می‌توان با اتخاذ برخی تدابیر و دستورکار‌ها برای ایجاد نظم در قیمت‌گذاری رهن و اجاره املاک تلاش کرد.
تلاش برای ایجاد توازن میان عرضه و تقاضای مسکن، گرفتن مالیات از خانه‌های خالی با هدف بالا بردن میزان عرضه و ایجاد روند و رویه‌ای است که با اتکای به آن قراداد‌های اجاره‌بها و رهن منزل به صورت دو ساله (و نه یک ساله که روند مرسوم به شمار می‌رود) از نمونه تمهیداتی است که می‌تواند نقش بسزایی در ایجاد نظم و ثبات هر چه بیشتر در این بازار ایفا کند.
در ابتدای تابستان امسال روند صعودی نرخ رهن و اجاره‌بهای مسکن با اوج خیره‌کننده‌ای همراه شد و استرس بسیاری را بر متقاضیان این نوع از واحدهای مسکونی تحمیل کرد، اما از مردادماه به بعد، از اوج و هیجان مذکور کاسته شد، امری که البته پیش از آن از سوی برخی کارشناسان حوزه مسکن پیش‌بینی شده بود. از دیگر سو، با فرا رسیدن ماه محرم و نزدیک‌تر شدن به هفته‌های پایانی تابستان، برخلاف روز‌ها و هفته‌های ابتدایی تابستان، سایه سنگین نوعی از رکود بر بازار اجاره احساس شد.
با زیاد شدن چند مرحله‌ای قیمت مسکن در سال۹۸ به دلیل تحولات نرخ ارز، بسیاری از مردم، علاوه بر از دست دادن توان خرید مسکن مناسب، ازاجاره یک خانه خوب نیز کم کم ناتوان شدند. بررسی آخرین تحولات بازار پاییزی اجاره ملک در شهر تهران نشان می‌دهد؛ با وجود ارایه تعداد زیاد آگهی واحدهای مسکونی زیر قیمت در بنگاه‌های املاک، به دلیل رکود معاملات در بخش اجاره طی دوماه اخیر، همچنان واحدهای مسکونی آگهی شده بدون متقاضی باقی مانده‌اند.
اگرچه بازار رهن و اجاره مسکن در پاییز، معمولا بدون آگهی رهن کامل در میان آپارتمان‌های عرضه شده در بازار است، اما این موضوع به معنای ناهموار بودن بازار اجاره برای مستاجران نیست؛ زیرا اگرچه گزینه‌های رهن کامل بطور معمول تا پایان تابستان واگذار می‌شوند و احتمال عرضه چنین واحد‌هایی در پاییز نزدیک به صفر است اما در عوض، عمده آگهی‌‌های موجود با قیمت‌های به مراتب مناسب‌تر از سطح اجاره‌بهای مورد انتظار آن منطقه در پاییز عرضه می‌شوند. از دلایل دیگر عرضه آپارتمان‌های زیر قیمت می‌توان به نداشتن امکانات ضروری که باعث شده بازاریابی برای آنها تا پاییز ادامه یابد، هم اشاره کرد.
مشاوران املاک می‌گویند، با پایان فصل نقل و انتقالات در پاییز، نرخ اجاره‌بها ۱۰ تا ۲۰ درصد کاهش یافته و تعداد آپارتمان‌های عرضه شده نیز در بازار کمتر شده است.
با این حال مهرماه امسال ۱۲ هزار و ۹۱۳ اجاره‌نامه در تهران به امضا رسید که نسبت به شهریورماه ۲.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. به تعویق انداختن زمان جابه‌جایی با هدف رسیدن قیمت‌ها به کف می‌تواند مهم‌ترین دلیل بالا رفتن تعداد قراردادهای اجاره در دوماه اخیر باشد؛ اتفاقی که سال گذشته نیز افتاد و برخلاف سال‌های قبل که قراردادهای اجاره در مهرماه ۲۰ تا ۵۰ درصد نسبت به شهریور کاهش می‌یافت، به عنوان مثال، اجاره‌نامه‌ها در مهرماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۱ درصد نسبت به شهریورماه همان سال افزایش یافت. با اینکه قیمت اجاره تا حدودی نسبت به تابستان پایین آمد اما هیچ تناسبی بین توان مستاجران با نرخ‌ها دیده نمی‌شود؛ به خصوص اینکه ارقام نجومی در سایت‌های عرضه ملک به چشم می‌خورد. از سوی دیگر فایل‌های زیر قیمت در بازار کم نیستند که عمده فایل‌هایی است که در فصل جابه‌جایی، اجاره نرفته و بزرگ متراژ هستند.
زیاد بودن عرضه آپارتمان‌های میان‌سال و قدیمی‌ساز، یک ویژگی دیگر بازار اجاره پاییزی است. مشاوران املاک می‌گویند در پاییز امسال از هر ۱۰ آگهی اجاره بنگاه‌ها، دست‌کم ۶ یا ۷ مورد عمربنای بیش از ۱۰ و بعضا حدود ۲۰ ساله دارند. البته بسیاری از این املاک بازسازی شده و قابل سکونت هستند، اما واحدهای قدیمی‌ساز در مورد امکاناتی از قبیل آسانسور و پارکینگ دچار مشکل هستند، زیرا زمان صدور پروانه آنها، اجباری به تامین پارکینگ و حتی آسانسور برای ساختمان‌های با تراکم عرف چهار یا پنج طبقه در زمان شروع ساخت وجود نداشته است. مجموع موارد فوق باعث کاهش اجاره‌بها هرچند کم در پاییز شده که طبیعی است.
