افزایش معاملات مسکن در دومین ماه پاییز

گروه راه و شهرسازی|

اگر بازار مسکن در تیرماه به اوج قیمتی خود رسید و متوسط قیمت هر متر مربع 13 میلیون و 350 هزار تومان را در شهر تهران به ثبت رساند، در اردیبهشت به اوج معاملاتی خود رسیده و قله 12 هزار و 128 فقره معامله را فتح کرده بود. پس از این دو نقطه اوج، بازار مسکن دو روند متفاوت را در پیش گرفته است، به گونه‌ای که بازار مسکن پس از فرود از اوج قیمتی از مرداد به بعد، به کاهش تدریجی اما مستمر قیمت تن داده است و با شیب ملایمی این مسیر را طی می‌کند اما با فرود از اوج معاملاتی، تنها در ماه‌های خرداد، ‌تیر، مرداد و شهریور با شیب ملایمی دچار کاهش تعداد معاملات شده است و از پایان شهریور ماه دوباره در مسیر صعودی گام گذاشته است و از همین نقطه است که راه خود را از قیمت جدا کرده و برخلاف تداوم کاهش قیمت‌ها، ‌شاهد افزایش تعداد معاملات هستیم. در عین حال، ‌باید گفت که این فراز و فرودها هم اینک واجد معنایی شگفت‌انگیز نیستند و در صورت تداوم می‌توانند نشانگر تغییراتی عمده در این بازار به شمار روند. در همین چارچوب است که با توجه به برآیند آماری هشت ماهه نخست سال نسبت به دوره مشابه سال قبل، می‌توان گفت که بازار مسکن همچنان دچار رکود - تورمی است.

  نبض بازار در آبان

بر اساس گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در ماه آبان با کاهش 2 درصدی به 12 میلیون و 460 هزار تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 35.8 درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین در آبان ماه سال ۱۳۹۸ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 4.1 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل 19.5 درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 40.7 درصد کاهش نشان می‌دهد. پیش از این، مشاوران املاک مناطق مختلف پایتخت (شمال، مرکز، غرب، ‌شرق و جنوب) در گفت‌وگو با «تعادل» به این موضوع اذعان داشتند که کاهش قیمت‌ها در مرداد و شهریورماه سال جاری، تاثیرمحسوسی بر معاملات نداشته است و جهش قیمت‌ها طی یک‌سال و نیم گذشته به اندازه‌ای بوده است که کاهش چند درصدی نمی‌تواند کمکی به وضعیت بازار کند. به گفته آنها تنها فروشندگانی که پول لازم هستند، اقدام به کاهش محسوس قیمت‌ها می‌کنند و با خریدار کنار می‌آیند اما مابقی فروشندگان، به علت عدم شفافیت بازار مسکن، دست و دلشان به فروش واحدهایشان نمی‌روند، اگرچه از سوی دیگر هم خریداران این بازار، به دلیل جهش قیمت مسکن و کاهش توان اقتصادی قادر به خرید مسکن نبوده و اغلب متقاضیان مصرفی مسکن از بازار خارج شده‌اند.

  قاب 8 ماهه

بر اساس گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در هشت ماهه سال 1398 به حدود 39.9 هزار واحد مسکونی بالغ شده که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن، ‌56.2 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت، متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در تهران 12 میلیون و 680 هزار تومان بود است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 74.1 درصد افزایش نشان می‌دهد.

  افزایش اقبال به واحدهای قدیمی

براساس بررسی‌های صورت گرفته توسط بانک مرکزی، توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در آبان ماه سال ۱۳۹۸ حاکی از آن است که از مجموع 4 هزار و 64 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 42 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم یاد شده در مقایسه با آبان ماه سال قبل حدود 2 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و 16 تا 20 سال افزوده شده است.

   افزایش سهم منطقه 5  از معاملات

همچنین توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در آبان ماه سال 1398 حاکی است که از میان مناطق 22 گانه تهران، منطقه 5 با سهم 17.2 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قرارداد‌های مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 2 و 4 به ترتیب با سهم‌های 9.4 و 8.5 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع74.7 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در آبان ماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 2، 4، 10، 14، 7، 8، 15، 1 و 11) بوده و 12 منطقه باقی مانده 25.3 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

  مناطق دارای کمترین و بیشترین قیمت

‌بررسی انجام شده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد، در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 23 میلیون و 478 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 6 میلیون و 499 هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشت. همچنین منطقه 5 با ثبت 700 معامله در ماه گذشته دارای بیشترین معامله و منطقه 19 با ثبت 25 معامله دارای کمترین معامله در میان مناطق تهران به شمار می‌روند.

همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در مهر ماه سال 1398 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 7.5 تا 9 میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا با سهم 12 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند و دامنه قیمتی 9 تا 10.5و 6 تا 7.5 میلیون تومان به ترتیب با اختصاص سهم 11.5 و 10.1 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که 55.4 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (12 میلیون و 460 هزار تومان) معامله شده‌اند.

  واحدهای پرطرفدار در آبان ماه؟

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنا هر واحد مسکونی در آبان ماه سال 1398 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 50 تا 60 و 60 تا 70 متر مربع با سهم یکسان 14.9 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 40 تا 50 و 70 تا 80 متر مربع به ترتیب با سهم‌های 11.6 و 11.4 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 56.5 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. همچنین در آبان ماه سال 1398، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 300 تا 450 میلیون تومان با اختصاص سهم 14.9 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 450 تا 600 میلیون تومان و 600 تا 750 میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم‌های 12.1 و 10.6 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 53.5 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 900 میلیون تومان اختصاص داشته است.

  پوشش هزینه خرید با وام مسکن؟

در حالی بانک مرکزی متوسط قیمت یک مترمریع مسکن را ۱۲ میلیون و ۴۶۰ هزار تومان اعلام کرده که وام بانک مسکن حدود ۸.۸ درصد یک آپارتمان ۱۰۰ متری را پوشش می‌دهد. به گزارش تسنیم، وام‌هایی که در بازار مسکن توسط بانک مسکن برای خرید پرداخت می‌شود تناسبی با قیمت‌های کنونی ندارد. این بانک هم‌اکنون دو نوع وام را به متقاضیان پرداخت می‌کند؛ وام از طریق اوراق حق تقدم و وام صندوق پس‌انداز یکم.

در نوع اول بنا بر اعلام بانک مسکن سقف تسهیلات قابل اعطا از محل اوراق گواهی حق تقدم برای خرید مسکن برای املاک تا 20سال ساخت از تاریخ صدور اولین پروانه ساختمانی (بدون توجه به تاریخ پایان کار ساختمانی) در تهران 60 میلیون تومان مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت 50 میلیون تومان سایر مناطق شهری 40 میلیون تومان و برای املاک بیش از 20 سال تا 25 سال در هر 3 منطقه 35 میلیون تومان است. در شیوه دوم نیز حداکثر وام پرداختی به زوج‌ها 160 میلیون تومان برای تهران و پس از یک سال سپرده‌گذاری است. بر این اساس، یک فرد باید برای خرید واحد مسکونی 100 مترمربعی با توجه به جدیدترین متوسط قیمت اعلامی از سوی بانک مرکزی یک میلیارد و 246 میلیون تومان پرداخت کند. وام اوراق حق تقدم با احتساب وام جعاله (در صورت پرداخت از سوی بانک) و البته هزینه خرید این اوراق (با قیمت حدود 40 هزار تومانی) حدود 8.8 درصد قیمت یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. با وام صندوق پس‌انداز یکم نیز یک زوج جوان می‌توانند 12.8 درصد یک واحد مسکونی 100 متری را خریداری کنند.