عرضه و تقاضای مسکن تا 1400 متعادل نمی‌شود

گروه راه و شهرسازی|شهلا روشنی|

همواره تامین و ارایه سرپناه برای شهروندان مناسب یکی از دغدغه‌های دولت‌ها بوده و این موضوع در 40 ساله بعد از انقلاب به یکی از چالش‌های اساسی مبدل شده است. اگرچه طی سال‌های اخیر دولت‌های مختلف در طول حیات خود اقدامات قابل توجهی برای تامین و ارایه مسکن انجام دادند اما این اقدامات در نهایت منجر به افزایش اجاره نشینی شده است . براساس آمارهای موجود تعداد مالکان در سال 85 حدود 62 درصد، مستاجران 29 درصد و 8درصد سایر بوده است این آمار در سال 90 به 56.6 درصد مالکیت، 33.2 درصد استیجاری و 10.2 درصدرسیده بود. این روند در سال 95 با افزایش اجاره نشینی به 56.6 درصد مالکیت، 36.8 درصد اجاره نشینی و 8.6 درصد سایر بوده است. این آمارها نشان می‌دهد جمعیت اجاره‌نشین‌ها در پایتخت طی ۵ سال منتهی به سال ۹۵ با شتابی حداقل ۴ برابر نرخ رشد جامعه صاحب‌خانه‌ها افزایش یافته است. همچنین آمارها نشان می‌دهد در تهران در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵، معادل ۷۹ درصد خانوارهای جدید، تعداد مستاجرها افزایش یافته است . جمعیت ساکن تهران در این فاصله ۱۰ درصد زیاد شده اما تعداد مالکان ۵ درصد و در مقابل، تعداد خانوارهای مستاجر ۲۲ درصد رشد کرده است. آمارها نشان می‌دهد سهم مستاجران از کل جمعیت در پایتخت در سال 90 حدود 37.9 درصد، در سال 95 حدود 42 درصد بوده است و سهم مالکان در این بازه زمانی در سال 90 حدود 52 درصد و در سال 95 حدود 49.5 درصد بوده است . این آمارها در حالی بیان شده که نرخ رشد خانوارهای مالک در همین فاصله زمانی 5 درصد و ورودی‌ها به بازار اجاره به ازای هر 100 خانوار جدید 79 خانوار بوده است. همچنین آمارها نشان می‌دهد بالاترین نسبت اجاره‌نشینی در بین گروه‌های خانوار با بعدهای مختلف 55درصد از خانوار‌های 10 نفر و بیشتر و بیشترین سهم اجاره‌نشینی در بین گروه‌های خانوار با بعدهای مختلف 32 درصد خانه‌های اجاره‌ای در اختیار خانوارهای سه‌نفره است. اگرچه به گفته کارشناسان وضعیت مالکیت و اجاره‌نشینی ایران در نرم جهانی در وضعیت مطلوب قرار دارد، اما از آنجایی که درآمد ایرانیان نسبت به اجاره املاک رقم بالایی است این موضوع ویژگی مثبتی تلقی نمی‌شود. بر اساس آمارها ۵ کشور رومانی، سنگاپور، اسلواکی، چین و کوبا دارای بیشترین تعداد صاحبخانه به نسبت کشورهای دیگر هستند. در حال حاضر رومانی 96.4 درصد، سنگاپور 90.7 درصد، اسلواکی 90.3 درصد، چین ۹۰ درصد و کوبا ۹۰ درصد دارای صاحب خانه است و در این بین برخی از کشور‌ها نیز به‌دنبال اصلاح وضعیت اجاره نشینی خود اقدامات جامع و کاملی برای تامین و تولید مسکن همگام با رشد جمعیت انجام دادند.

     قیمت مسکن در حد متعارف

در این رابطه ایرج رهبر، نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان تهران با بیان اینکه متاسفانه طی سال‌های اخیر اقدامات خوبی برای تهیه و تولید مسکن شکل نگرفته است، گفت: ما هر ساله شاهد عقب‌‌گرد در بخش تولید و عرضه هستیم و نتوانسته‌ایم تعادل مناسبی بین عرضه و تقاضا ایجاد کنیم.

وی گفت: دولت طی سال‌های اخیر فرصت‌سوزی‌های متعددی را در بخش تولید انجام داده در حالی که براساس برنامه ششم توسعه حداقل سالانه ۵۰۰ هزار واحد مسکونی باید در کشور عرضه شود. پیش از این متناسب با برنامه جامع مسکن، این تعداد یک میلیون واحد برآورد می‌شد اما احتمالا به‌دلایلی همچون وجود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور، هرم سنی که کمترین میزان جمعیت را بین ۱۸ تا ۲۲ سال نشان می‌دهد، کاهش سرعت رشد مهاجرت و نرخ طلاق، نیاز سالانه کشور به واحد مسکونی در برنامه ششم توسعه ۵۰۰ هزار واحد ارزیابی شده است.

وی با بیان اینکه ما در تولید همین میزان نیز با وقفه روبه‌رو شده‌ایم افزود: در بهترین شرایط اگر دولت بتواند در تولید مسکن موفق باشد باز هم ما در کشور شاهد تعادل عرضه و تقاضا نخواهیم بود چرا که مسکن به‌واسطه سرمایه‌ای بودن همواره در برابر تنش‌ها نفوذ‌پذیر است و مطمئنا اگر اقتصاد کشور و نرخ تورم در سال‌های آتی به همین منوال باشد مسکن از قبال افزایش نرخ تورم صدمات زیادی خواهد دید.

به گفته رهبر، بعد از تولید مسکن یکی از مولفه‌های مهم عرضه متناسب است در حال حاضر قیمت مسکن برای کسانی که به دنبال خرید مسکن مصرفی هستند به هیچ عنوان مناسب نیست. برای رسیدن به تعادل باید قیمت مسکن در حد متعارف و زیر تورم سالانه باشد.

نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان تهران گفت: در برهه‌های زمانی متعددی شاهد توازن مقطعی عرضه و تقاضا بودیم اما آن زمان هم نتوانستیم برنامه‌ای برای قیمت نرمال مسکن داشته باشیم؛ بنابراین دولت باید حین تعادل بخشی به بخش عرضه و تقاضا مانع افزایش قیمت بالاتر از نرخ تورم سالانه شود.

 وی در نهایت گفت: دولت در گام اول باید با ارایه تسهیلات مطلوب و ساده‌سازی روند تولید را توسط سازندگان ذی صلاح انجام دهد و در گام بعد با ارایه تسهیلات بالقوه توانایی مالی بخش مصرفی را ارتقا دهد.

    باید 688 هزار واحد تا 1400ساخته شود

در همین رابطه، محمد علی مهری، کارشناس شهر‌سازی گفت: مطالعات نشان می‌دهد نرخ شهرنشینی، نرخ اجاره‌بها، درآمد سرانه، اعتبارات اعطایی بانک مسکن به بخش مسکن، مالیات بر مسکن، نرخ بیکاری و شاخص قیمت مصالح ساختمانی بر قیمت مسکن تأثیر مثبت دارد.

مهری گفت: همچنین اثر تغییرات تولید ناخالص ملی و مخارج دولت در فصل تأمین مسکن و تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده بر قیمت مسکن معکوس برآورد شده است.

وی با بیان اینکه قیمت مسکن در درجه اول تحت تأثیر نرخ شهرنشینی، درآمد سرانه، نرخ اجاره‌بها و تولید ناخالص ملی و در درجه دوم تحت تأثیر هزینه ساخت است و در نهایت سیاست‌های پولی و مالی دولت نقش دارد گفت: پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که بین سال‌های 1395 تا 1400 نرخ رشد جمعیت ایران از 2.1به 1.18 درصد می‌رسد بنابراین، این آمارها نشان می‌دهد هنوز هم باید به دنبال تامین مسکن باشیم.

مهری گفت: براساس یک بررسی و تحقیقی علمی در اولین کنفرانس بین الملی علوم جغرافیایی در مرداد 94 اگر جمعیت تهران در سال 1400 براساس جمعیت پیش‌بینی شده طرح جامع جدید شهر 1386 بالای 8میلیون و 600 هزار نفر باشد حدود 688 هزار واحد، اگر حد متوسط این رشد جمعیت را بگیریم 8 میلیون و 289 هزار نفر بگیریم بالای 663 هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد و اگر حد پایین رشد جمعیت را در نظر بگیریم نیازمند تولید بیش از657 هزار واحد مسکونی هستیم. این آمارها درحالی بیان شده که جمعیت خانوار تهران در سال 85 حدود 2 میلیون و 231 هزار و 982 با بعد خانوار 3 و 4 نفره بوده است.

وی گفت: بنابراین نیاز است تا سال 1400 بالای 688 هزار واحد مسکونی در تهران ساخته شود البته این املاک باید در قسمت‌هایی احداث شود که بخش اعظمی از ظرفیت بالقوه‌ای خانوار دهک‌های پایین و متوسط را پاسخ دهد. مهری گفت: بنابراین دولت باید با تسهیل ساخت وساز اقدامات ارزنده‌ای برای تولید مسکن ارایه دهد؛ و بعد از این اقدام سعی کند با ارایه تسهیلاتی به کمک بخش مصرفی بیاید.

وی در نهایت گفت: البته وضعیت تولید مسکن در تمامی شهرها و کلان‌شهر‌ها تا 1400 به همین منوال است و با توجه به مساله ازدواج و فرزند آوری باید دولت در سایر شهرها نیز اقدام به تولید مسکن مناسب و کیفی‌سازی مسکن‌های موجود کند.

     تصویر تاریک مسکن

جلال صباغ، ‌کارشناس بازار مسکن نیز بابیان اینکه مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی با اشاره به افزایش فاصله بین استطاعت خانوار و قیمت مسکن، اعلام کرده سهم وام‌های مسکن در توانمندسازی مالی خانوار به‌ خصوص در کلان‌شهرها به‌شدت کاهش یافته است، گفت: فعالیت‌های بدون محدودیت سوداگران مسکن وضعیت پرتلاطم اقتصاد مسکن را وخیم‌تر کرده که این مساله به دنبال نوسان‌های شدید ارز و سکه و ایجاد تناظر با این بازارهای موازی در یک سال گذشته شدت بیشتری پیدا کرده است.

جلال صباغ گفت: در حال حاضر مشکلات تولید و عرضه باعث شده تعادل عرضه و تقاضا بیش از پیش وخیم‌تر شود بنابراین از جمله مهم‌ترین راهکارهایی که می‌تواند در این مقطع کنونی کار آمد باشد شامل افزایش سقف وام و اولویت پرداخت به خانه اولی‌ها در راستای کاهش شکاف استطاعت و قیمت و تأمین سهم بیشتری در توانمندسازی اقشار متوسط برای خانه‌دار شدن همچنین وضع مالیات بر عایدی و معاملات مکرر مسکن جهت محدودسازی دلالی و سوداگری و کمک به متقاضیان واقعی است.

این کارشناس مسکن بابیان اینکه با توجه به شرایط اقتصادی کشور نمی‌توان تصویر روشنی برای اقتصاد کشور تا دو سال آینده متصورشد گفت: در حال حاضر تمامی بخش‌های اقتصادی کشور با کمترین ظرفیت کار می‌کنند و کشور در شرایط رکود تورمی به سر می‌برد، بنابراین دولت باید در اولین اقدام شروع به درمان رکود تورمی موجود در کشور کند. تا زمانی که چرخ اقتصاد به حرکت در نیاید نمی‌توان انتظار حل مشکلات مسکن را داشت.

وی گفت: در حال حاضر 40 درصد جمعیت کشور به‌دنبال خانه هستند و این عده برای تهیه مسکن مورد نیاز خود کاملا متکی به حمایت‌های دولتی هستند بنابراین اگر تمهیداتی توسط دولت‌ها در 2سال اخیر برای دهک‌های کم‌درآمد جامعه درنظر گرفته نشود نمی‌توان انتظار داشت مساله مسکن تا 1400 حل شود.

صباغ در نهایت گفت: اگرچه دولت بتواند طرح اقدام ملی مسکن را به شکل مطلوب اجرا کند و با قیمت‌های بسیار متعادل در دسترس متقاضیان بگذارد می‌توان انتظار داشت تا حدودی مساله مسکن طی سال‌های آتی اصلاح شود .

     رکود با برنامه‌های سطحی حل نمی‌شود

 در ادامه همین مبحث مهدی سلطان‌محمدی، تحلیلگر بازار مسکن با بیان اینکه در حال حاضر رکود مسکن دو آسیب جدی به بخش تولید و عرضه زده است، گفت: در حال حاضر بخشی از اموال سازندگان به علت عدم فروش و تقاضای موثر بلوکه شده و سازندگان به هیچ عنوان تمایلی به ورود به عرصه تولید ندارند. یکی ازبزرگ‌ترین دلیل این موضوع را می‌توان در رشد قیمت‌ها جست‌وجو کرد. از ابتدای سال 96 تاکنون قیمت مسکن افزایش داشته و بخش تقاضا به‌رغم تلاش‌های متعدد نتوانسته اختلاف دارایی خود را با قیمت‌ها پوشش دهد .

وی گفت: در حال حاضر عدم حضور سازندگان در بازار ساخت وساز بزرگ‌ترین مانع بهبود توازن عرضه و تقاضاست. بر اساس تحلیل آمارها کشور ما سالانه به تولید 800 تا 900هزار مسکن نیاز دارد، در حالی که در سال‌های اخیر این شاخص به کمتر از 400 هزار واحد در سال رسیده است .

این کارشناس با بیان اینکه شکاف حاصل از وضعیت کنونی به سرعت قابل حل نیست، گفت: اگرچه دولت‌ها به خصوص دولت یازدهم فرصت‌سوزی زیادی در بخش تولید مسکن انجام دادند و دولت یازدهم در تلاش است به صورت فشرده این موضوع را به گونه‌ای رفع کند، اما بدون لحاظ برنامه منسجم این اتفاق خوش یمن نخواهد بود . وی با بیان اینکه دولت باید در کنار تامین راهکارهای جدی برای حل مشکل مسکن نیم نگاهی نیز به تاثیر نرخ تورم بر قیمت‌های داشته باشد گفت: در طول دوره‌ای که با رکود مواجه هستیم، قیمت‌های حقیقی کاهش پیدا می‌کند اما قیمت‌های اسمی معمولا به رشد اندک خود ادامه می‌دهند.

منظور از قیمت حقیقی وقتی است که اثر تورمی از قیمت یک کالا خارج می‌شود و با قیمت واقعی مواجه هستیم. تا قبل از اینکه اثر تورم را از قیمت یک کالا حذف کنیم، با قیمت اسمی مواجه هستیم. همه اینها یعنی در آینده نزدیک، رشد قیمت مسکن کمتر از تورم خواهد بود؛ اگرچه این بازار با رکود مواجه باشد.

     دولت فرصت ساخت و ساز را سوزاند

آیت‌اللهی، کارشناس مسکن با بیان اینکه حل مشکل مسکن تا 1400 مساله بسیار نا ممکن است گفت: البته انتظار نداریم دولت تمامی مشکلات مسکن را تا 2 سال آینده رفع کند اما انتظار داریم که نگاه مطلوب‌تری به رکود حاضر در بخش تولید و توسعه ساخت وساز داشته باشد .

وی گفت: در حال حاضر ساخت وساز به پایین‌ترین میزان خود رسیده و بخشی از دارایی‌های در املاکی بلوکه شده که با نرخ‌های امروزی و توانایی کنونی متقاضیان به این زودی‌ها آزاد نخواهد شد .

آیت‌اللهی گفت: دولت باید با سیاست‌های حمایتی توسط بخش خصوصی اقدام به ساخت مسکن تا سقف یک میلیون کرده و آن را در اختیار جامعه هدف قرار دهد تا شاهد انباشته شدن تقاضا و افزایش فشار نباشیم.

وی در نهایت گفت: رفع مشکلات مسکن تا 1400 خارج از توانایی وزارت راه و شهرسازی است بنابراین این بخش باید توسط بیشتر ارگان‌ها پیگیری شود.

برش

     جلال صباغ، ‌کارشناس بازار مسکن: در حال حاضر مشکلات تولید و عرضه باعث شده تعادل عرضه و تقاضا پیش از پیش وخیم‌تر شود بنابراین از جمله مهم‌ترین راهکارهایی که می‌تواند در این مقطع کنونی کار آمد باشد شامل افزایش سقف وام و اولویت پرداخت به خانه اولی‌ها در راستای کاهش شکاف استطاعت و قیمت و تأمین سهم بیشتری در توانمندسازی اقشار متوسط برای خانه‌دار شدن همچنین وضع مالیات بر عایدی و معاملات مکرر مسکن جهت محدودسازی دلالی و سوداگری و کمک به متقاضیان واقعی است

     ایرج رهبر، نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان تهران: دولت طی سال‌های اخیر فرصت‌سوزی‌های متعددی را در بخش تولید انجام داده در حالی که براساس برنامه ششم توسعه حداقل سالانه ۵۰۰ هزار واحد مسکونی باید در کشور عرضه شود. پیش از این متناسب با برنامه جامع مسکن این تعداد یک میلیون واحد برآورد می‌شد اما احتمالا به دلایلی همچون وجود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور، هرم سنی که کمترین میزان جمعیت را بین ۱۸ تا ۲۲ سال نشان می‌دهد، کاهش سرعت رشد مهاجرت و نرخ طلاق، نیاز سالانه کشور به واحد مسکونی در برنامه ششم توسعه ۵۰۰ هزار واحد ارزیابی شده است