پیشنهاد تاسیس صندوق تسهیلات برای بخش مسکن

توجه بیشتر دولت بر دریافت مالیات در بخش‌های مختلف از جمله مسکن نکته مثبتی است

گروه راه وشهرسازی|زهره علامی|

لایحه بودجه سال 99، امسال زودتر از سال‌های گذشته تقدیم مجلس شورای اسلامی شد تا بهارستان نشینان وقت بیشتری برای بررسی و اصلاح آن داشته باشند. براساس لایحه بودجه سال آینده، منابع مالی اختصاص یافته به وزارت راه و شهرسازی نسبت به سال جاری رشد داشته و بودجه اعتبارات عمرانی (تملک دارایی و سرمایه‌ای) وزارت راه و شهرسازی 11 هزار و 726 میلیارد تومان درنظرگرفته شده که نسبت به سال جاری با رقم 8 هزار و 745 میلیارد تومان، افزایش چشمگیری داشته است.

البته با توجه به تورم رخ داده در اقتصاد کشور طی سال جاری و افزایش هزینه‌های مربوط به نیروی انسانی، کالا و خدمات، رشد بودجه اختصاص یافته به وزارت راه و شهرسازی، تاثیرگذاری چندانی نخواهد داشت. اما با وجود این، سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا منابع اختصاص یافته به این وزارتخانه و به ویژه بخش مسکن جوابگوی طرح‌های در دست اجرای دولت از جمله طرح ملی مسکن و همچنین طرح مسکن مهر خواهد بود؟

طبق طرح ملی مسکن که اجرای آن حدود سه، چهار ماهی است کلیدخورده، قرار است بخشی از متقاضیان خرید مسکن که در 6 دهک نخست درآمدی قرار دارند خانه‌دار شوند. ثبت‌نام‌کنندگان در این طرح، باید مستأجر باشند و‌ افرادی که صاحب زمین یا واحد مسکونی از سال 84 بوده‌اند یا از سال 57 تاکنون از امکانات نهادهای عمومی غیردولتی مثل واحد مسکونی، زمین و تسهیلات یارانه‌ای استفاده کرده‌اند و به اصطلاح فرم «ج» آنها قرمز است، در ثبت‌نام اقدام ملی مسکن توسط سامانه حذف می‌شوند.

همچنین این افراد باید سابقه 5 سال سکونت در شهر مورد تقاضا را داشته باشند و متاهل هم باشند.‌ در این طرح 400 هزار واحد مسکونی طی دو سال ساخته می‌شود و در اختیار مردم قرار می‌گیرد.

اما دیگر طرح مسکنی که سال‌ها است دولت حسن روحانی و احمدی‌نژاد را درگیر کرده، طرح مسکن مهر است. این طرح از سال 88 آغاز شده اما همچنان تکمیل و پایان آن توسط مسوولان وزارت راه و شهرسازی به تعویق می‌افتد. درواقع دو طرح مسکنی مهم در کشور وجود دارد که دولت اجرای آن را برعهده گرفته است و بررسی لایحه بودجه سال آینده هم نشان می‌دهد که منابعی برای تأمین هزینه‌های اجرا و تکمیل این طرح‌ها اختصاص داده شده است.

دولت توجه ویژه‌ای به طرح مسکن ملی داشته و سه منبع تأمین مالی برای این طرح در نظرگرفته است، برای طرح مسکن مهر هم که میراث دولت نهم و دهم است و ردیف بودجه اختصاص داده است.

 در ماده ۱ بند «ب» تبصره ۸ لایحه بودجه سال ۹۹ کل کشور، به وزارت راه و شهرسازی اجازه داده تا از طریق شرکت عمران شهر‌های جدید و سازمان ملی زمین و مسکن و از محل تهاتر اراضی متعلق به این دو دستگاه و همچنین از محل منابع داخلی، تا سقف ۱۵۰۰ میلیارد تومان به آماده‌سازی، محوطه‌سازی، تکمیل مسکن مهر و همچنین طرح‌های نوسازی بافت فرسوده و بازآفرینی شهری و نیز طرح ملی مسکن اقدام کند. همچنین ماده ۲ بند ب تبصره ۸ این لایحه، به شرکت عمران شهر‌های جدید اجازه می‌دهد تا به فروش عرصه (اراضی) مسکن مهر‌های ۹۹ ساله اقدام کرده و منابع حاصله از آن را، پس از واریز در خزانه داری کل، صرف طرح‌های مذکور (تکمیل واحد‌های مسکن مهر و طرح ملی مسکن) کند.

ماده ۳ بند ب تبصره ۸ لایحه بودجه ۹۹ هم بر امکان به رهن بردن اراضی متعلق به شرکت عمران شهر‌های جدید و سازمان ملی زمین و مسکن تا سقف ۳ هزار میلیارد تومان نزد بانک‌های عامل و صندوق‌های تأمین مالی برای تکمیل طرح‌های مذکور در ماده ۱ این بند (محوطه‌سازی مسکن مهر، توسعه زیربنا‌های پروژه‌های مسکن مهر، نوسازی بافت فرسوده و طرح ملی مسکن) تأکید دارد، بر اساس لایحه بودجه ۹۹ کل کشور، این تسهیلات از محل فروش عرصه و اراضی ۹۹ ساله مسکن مهر تسویه خواهد شد.

تحلیل برنامه بودجه سال آینده حکایت از آن دارد که دولت برای دو طرح اصلی بخش مسکن، منابعی را در نظرگرفته است که می‌تواند به اجرا وتکمیل منابع مالی مربوط به اجرای این طرح‌ها کمک کند اما بحث بر سر این است که در سایر کشورها، بخش مسکن وابسته به بودجه عمومی نیست، کارشناسان معتقدند که باید این وابستگی به بودجه عمومی کاهش یافته و تأمین‌کننده اصلی منابع مالی بخش مسکن، بانک‌ها باشند درواقع نباید با تهاتر اراضی یا فروش عرصه واحدهای مسکونی مسکن مهر اقدام به تأمین منابع مالی برای اجرای طرح‌های بخش مسکن کرد.

    ضرورت افزایش بهره‌وری حوزه مالیاتی

فرهاد بیضایی، مدیرعلمی گروه سیاست‌گذاری دانشگاه علم و صنعت که محتوای کلی لایحه بودجه سال جاری را بهتر از سال گذشته می‌داند، درباره بودجه در نظرگرفته شده برای بخش مسکن در این لایحه به «تعادل» می‌گوید: بررسی مفاد قانون برنامه بودجه سال آینده نشان می‌دهد که دولت توجه بیشتری به دریافت مالیات و کسب درآمدهای پایدار داشته است، البته هنوز مسیر اصلی را پیدا نکرده است.

بیضایی می‌افزاید: باید بهره‌وری حوزه مالیاتی را در کشور افزایش دهیم تا درآمدهای کسب شده در این راه رشد کند، سهم درآمدهای مالیاتی دولت باید بیش از این باشد، نگاهی به جداول برنامه بودجه کشورهای دیگر حکایت از آن دارد که اساس این برنامه‌ها بردریافت مالیات است.

او ادامه می‌دهد: اگرچه اتکای اغلب دولت‌ها برای کسب بودجه بر مالیات‌های دریافتی است، اما در هر مقطع زمانی و براساس شرایط اقتصادی حاکم، پایه‌های مالیاتی تغییر می‌کند.

به گفته این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، توجه بیشتر دولت بر دریافت مالیات در بخش‌های مختلف از جمله مسکن نکته مثبتی است، اما سوال این است که رویکرد صحیح در این زمینه چیست؟

بیضایی اضافه می‌کند: آیا دولت باید مالیات بیشتری را از افرادی که پیش از این مالیات پرداخت می‌کردند، دریافت کند؟ یا باید دولت سعی کند درصد پوشش مالیاتی در کشور افزایش یابد یا از بخش‌ها و افرادی که پیش از این مالیات پرداخت نمی‌کردند، مالیات گرفته شود؟

    تولید، شفاف‌ترین حوزه اقتصاد ایران

مدیرعلمی گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت تصریح می‌کند: شفافترین حوزه اقتصادی کشور در حال حاضر، حوزه تولید است. چون باید مجوزهای مختلفی از بخش‌های رسمی و حاکمیتی دریافت کند، برای همین تعداد پرسنل، درآمد و ... را باید مشخص و شفاف کند تا در سازوکار تعریف شده از سوی بخش‌های رسمی موفق به ادامه فعالیت شود.

او معتقد است: زمانی که حوزه‌ای شفاف می‌شود دولت هم مالیات‌های بیشتری را از آن حوزه دریافت می‌کند، اخذ مالیات بیشتر از حوزه تولید موجب می‌شود در مقاطعی که در رکود اقتصادی به سر می‌بریم و وضعیت تولید از جمله تولید مسکن مناسب نیست، فشار مضاعفی به این حوزه وارد شود.

بیضایی با اشاره به شرایط تحریمی کشور می‌گوید: در این شرایط که دولت از لحاظ اقتصادی در وضعیت مناسبی نیست شاهد افزایش فشار دولت بر حوزه تولید هستیم و تقریبا به شرایطی رسیده‌ایم که این حوزه با مالیات سنگین، تحریم و رکود اقتصادی به حیات خود ادامه می‌دهد.

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، می‌افزاید: در زمان رکود و به ویژه رکود تورمی، دولت‌ها در سایر کشورها تلاش می‌کنند تا بار مالیاتی وارده به بخش‌های تولیدی را کاهش داده و آن را به بخش‌های غیرتولیدی منتقل می‌کنند. او بیان می‌کند: نمونه آن سیاست‌هایی بود که فرانسوا اولاند، رییس‌جمهور فرانسه در این زمینه اجرایی کرد و مالیات ثروتمندان، مالیات بر مصرف، مالیات بر کالاهای لوکس، مالیات بر دارایی‌های مازاد را در دستور کار قرار دهد و فشار مالیاتی را از بخش‌های متوسط و کم‌درآمد، به سمت بخش‌های غیرتولیدی و پردرآمد سوق می‌دهند.

    فشار مالیاتی بر بخش پردرآمد

مدیرعلمی گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت تصریح می‌کند: پیشنهاد می‌شود که در شرایط رکود تورمی حاکم بر اقتصاد کشور، فشار مالیاتی از بخش‌های تولیدی به بخش‌های غیرتولیدی وارد شود و تولید نیازمند آن است که حمایت شود یا حداقل فشار مضاعفی برآن وارد نشود.

بیضایی ادامه می‌دهد: یکی از حوزه‌هایی که در شرایط کنونی می‌تواند هم درآمدهای دولت را افزایش دهد و هم از حجم فشار وارده به بخش‌های تولیدی بکاهد، دریافت مالیات بر دارایی‌های غیرمنقول از حوزه زمین، املاک و مستغلات است.

او اظهار می‌کند: چند سالی است که بسیاری از فعالان اقتصادی در تلاشند تا شاهد اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی باشیم، قانونی که عملیاتی نشده است همچنین دریافت مالیات بر عائدی سرمایه هم می‌تواند راهگشا باشد.

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن با اشاره به راهکارهای پیشنهادی برای کاهش فشار به بخش تولید مسکن می‌گوید: دریافت مالیات‌های مذکور می‌تواند موجب رشد درآمد دولت شود این مالیات‌ها همچنین اثر کنترلی بر بازار زمین، مستغلات و املاک دارد و فشاری هم به بخش‌های مولد و پایین دست جامعه وارد نمی‌کند.

بیضایی ادامه می‌دهد: بررسی لایحه بودجه سال آینده نشان می‌دهد که در شرایط مناسبی برای دریافت مالیات از بخش‌های غیرتولیدی قرار داریم و ظرفیت خوبی برای رسیدن به اجماع در این باره ایجاد شده است. بنابراین توصیه می‌شود، استراتژی‌های درستی را در این زمینه انتخاب کنیم تا فشارها بر حوزه تولید را کاهش دهیم و بیشتر بر پایه‌ها و نرخ‌های مالیاتی در بخش‌های غیرتولیدی تمرکز کنیم و اگر چنین نرخ‌هایی وجود دارد رقم آن را افزایش دهیم.

او اضافه می‌کند: همچنین مالیات بر ثروتمندان و مالیات بر مصرف را افزایش دهیم تا هم درآمدهای جدیدی برای دولت ایجاد شده یا افزایش یابد و هم اینکه فشار وارده به بخش‌های پایین دست کاهش یابد.

    افزایش 10 برابری فروش دارایی‌ها

مدیرعلمی گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با اشاره به یکی از مفاد قانون برنامه بودجه سال 99 می‌گوید: براساس این لایحه دولت می‌تواند تا 50 هزارمیلیارد تومان سرمایه و دارایی غیر منقول خود را به فروش رساند هر چند که اصل واگذاری‌های دولت مناسب است اما در شرایط کنونی انتخاب این راهکارها مفید نیست.

بیضایی اظهار می‌کند: این رقم درسال گذشته 5 هزار میلیارد تومان بوده و درسال آینده حدود 10 برابر شده است، دولت براین اساس برای تأمین بودجه خود می‌تواند دارایی‌های خود را به فروش برساند یا چوب حراج بزند، اقدام درستی نیست و سوال این است که دولت چقدر می‌تواند بر درآمدهایی از این نوع حساب باز کند؟ و باید روش‌های بهتری برای اداره کشور پیدا کنیم و به سمت درآمدهای پایدار حرکت کنیم تا به اقتصاد کشور کمک کند.

او می‌گوید: بحث برسر این نیست که دولت نباید دارایی‌های خود را به فروش برساند، بلکه موضوع این است که واگذاری درآمدها، موجب می‌شود که دارایی دولت در طول زمان کاهش یافته و دولت به دولتی ضعیف تبدیل شود و دست دولت‌های بعدی خالی شود.

به گفته این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، دولت می‌تواند با ابزارهایی که قصد فروش آنها را طبق قانون برنامه بودجه سال 99 دارد به بهبود بازار کمک کند و کاهش این ابزارها درست نیست، به عنوان نمونه در زمان افزایش نرخ ارز، دولت می‌تواند با تزریق دلار به کاهش نرخ ارز و کنترل بازارکمک کند.

بیضایی می‌افزاید: در صورتی که دولت دارایی‌های خود از جمله املاک و مستغلات را واگذار کند موجب می‌شود که التهاب‌هایی که ممکن است در دولت‌های بعد در زمینه دارایی‌ها و زمین و مسکن رخ می‌دهد به مراتب بیشتر و لجام گسیخته باشد.

    3 منبع مالی برای طرح‌های مسکنی

مدیرعلمی گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با اشاره به اینکه دولت برای تأمین مالی طرح‌ها مسکنی بحث تهاتر اراضی را مطرح کرده است، می‌گوید: دولت می‌تواند برای بخش مسکن سرمایه‌گذاری کند، البته درصورتی که برگشت‌پذیر باشد، نکته منفی که در طرح مسکن مهر وجود داشت این بود که برای اجرای این طرح، منابعی اختصاص یافت که از بانک مرکزی بود.

او ادامه می‌دهد: البته نکته مثبت طرح مسکن مهر این بود که این منابع برگشت پذیر بود و ضمانت بالایی هم داشت، در حال حاضر حدود 60 درصد منابع اختصاص یافته از سوی دولت، بازگشته است.

به گفته بیضایی، درواقع دولت طی 8 سال منابعی برای ساخت مسکن مهر اختصاص داده و در مدت 5 سال، 60 درصد این منابع بازگشته است، درواقع می‌توان گفت طی 8 سال اصل پول بازمی‌گردد.

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، اضافه می‌کند: بانک مسکن، متولی تأمین مالی بخش مسکن است و در قانون برنامه سال جاری (98) 5 هزار میلیارد تومان به این بانک از بودجه عمومی دولت اختصاص یافت این درحالی است که این بانک به وظایف و تکالیفش پایبند نیست.

او ادامه می‌دهد: اختصاص منابع مالی به بانک مسکن در شرایطی است که براساس سندهای بالادستی این بانک باید به یک بانک توسعه‌ای تبدیل شود، اما همچنان تجاری است. قرار بود این بانک، اساسنامه خود را اصلاح کرده و توسعه‌ای شود اما اقدامی در این زمینه رخ نداد.

مدیرعلمی گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت، بیان می‌کند: این بانک منابع مالی اختصاص یافته از بودجه عمومی را دریافت می‌کند اما اقدامی برای توسعه‌ای شدن انجام نمی‌دهد و باری از دوش متقاضیان خرید مسکن برنداشت.

    پیشنهاد تاسیس صندوق تسهیلات

بیضایی برای اصلاح سیستم بانک مسکن پیشنهاد می‌دهد: در لایحه بودجه می‌تواند‌بندی به این مبحث اختصاص یابد که منابع مالی بانک مسکن که از سوی دولت بوده است به صندوقی تبدیل شود که این صندوق برای بخش مسکن تسهیلات صادر کند و بازگشت منابع هم به این صندوق باشد.

او اظهار می‌کند: تاسیس چنین صندوقی موجب می‌شود که شاهد ایجاد صندوقی دایمی برای کسب درآمدهای پایدار در بخش مسکن باشیم که برای نسل‌های آتی هم قابل استفاده است.

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن اضافه می‌کند: به عنوان نمونه دولت در مقطعی 40 هزار میلیارد تومان برای پرداخت تسهیلات به بخش مسکن تزریق کرده که این منبع مالی در زمان بازگشت حدود80 هزار میلیارد تومان است، مثلا وام 20 میلیون تومانی بانک مسکن در طول 12 سال به 40 تا 45 میلیون تومان می‌رسد.

بیضایی اظهار می‌کند: منابعی که در لایحه بودجه به بخش مسکن اختصاص می‌یابد می‌تواند از سال آینده در صندوقی گردآوری شود و سود حاصل از آن هم به این صندوق بازگردد، در واقع بازگشت اقساط دربخش تسهیلات دهی به بخش مسکن فعال شود و رونق حوزه مسکن را هم به همراه داشته باشد.

مدیرعلمی گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت می‌گوید: در بودجه سال جاری با وجود انتقادات مبنی بر اختصاص 5 هزار میلیارد تومان به بانک مسکن شاهد اجرای این ماده بودیم اما پیشنهاد می‌شود که در لایحه سال آینده، منابع اختصاص یافته این بانک اصلاح شود یا فکری برای تاسیس صندوقی به منظور جمع‌آوری منابع برای تأمین تسهیلات پرداختی به خریداران شود.

او بیان می‌کند: این منابع و راه‌اندازی این صندوق می‌تواند پیشران حوزه مسکن باشد و از این طریق دیگر شاهد دخالت بانک مسکن در این منابع نخواهیم بود یا اینکه از این منابع برای انجام فعالیت‌های تجاری استفاده کند.

    کاهش وابستگی مسکن به بودجه عمومی

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، با اشاره به اینکه در بخش مسکن نباید متکی به بودجه عمومی بود، می‌گوید: در این بخش اعداد و ارقام به اندازه‌ای بزرگ است که دولت از پس تأمین این منابع بر نمی‌آید.

بیضایی می‌افزاید: طی یکی دوسال گذشته شاهد اختصاص ارقامی بالای یکهزار میلیارد تومان در بخش مسکن بودیم وگرنه در سال‌های پیش از این، ارقام اختصاص یافته به این بخش کمتر از هزار میلیارد تومان است البته با همین ارقام جدید هم نمی‌توان شاهد اتفاقی خاص در بخش مسکن بود.

او با اشاره به تجربیات سایر کشورها در زمینه بودجه اختصاص یافته از سوی دولت به بخش مسکن بیان می‌کند: در هیچ کشوری، بخش مسکن وابسته به بودجه عمومی نبوده است البته در قوانین مربوط به بودجه عمومی، قانونگذاری‌ها و سیاست‌گذاری‌هایی برای تعیین چارچوب‌های بخش مسکن انجام می‌شود اما از بودجه عمومی برای خروج مسکن از رکود، ایجاد رونق یا افزایش تولید استفاده نمی‌شود.

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن ادامه می‌دهد: با توجه به اینکه بودجه عمومی کشور تناسبی با بودجه مورد نیاز بخش مسکن ندارد و هزینه‌های این بخش بالا است، بنابراین در بودجه عمومی بخش مسکن حضور پررنگی ندارد.

بیضایی معتقد است: در سایر کشورها برای خروج مسکن از رکود، ایجاد رونق و تولید مسکن از منابع بانکی یا منابع مالی متقاضیان خرید مسکن استفاده می‌شود درواقع منابع بانکی و منابع مالی متقاضیان دو منبع اصلی بخش مسکن محسوب می‌شوند و امکان وابستگی بخش مسکن به بودجه عمومی وجود ندارد.

او با اشاره به اینکه وابستگی بخش مسکن به بودجه عمومی باید از میان برود، می‌گوید: حتی برای تأمین منابع مالی مورد نیاز برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد، هم باید مستقل از بودجه عمومی دولت باشد.

    لزوم حضور مسکن در بسته پولی بانکی

مدیرعلمی گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم وصنعت اضافه می‌کند: در طرح مسکن مهر بخشی از یارانه مورد نیاز این طرح در بودجه عمومی درنظر گرفته شده بود اما کم بود و قابل مقایسه با بودجه مورد نیاز برای اجرای این طرح نبود.

بیضایی عنوان می‌کند: درواقع تأمین منابع مالی برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد که وظیفه تأمین سرپناه برای آنها به عهده دولت است باید توسط منابع بانکی باشد و دولت باید در بسته پولی بانکی بانک مرکزی که هرساله ارایه می‌شود چنین منابعی را در نظر بگیرد.

به گفته این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، تاثیرگذاری بسته پولی بانکی بانک مرکزی بر اقتصاد دارد بیش از لایحه بودجه بوده و دست دولت در این بخش بازتر است.