روش‌های ترمیم قدرت خرید مسکن
افزایش قیمت مسکن در دو سال گذشته موجب افت معاملات ملک در کشور و تهران و از سوی دیگر کاهش قدرت خرید متقاضیان شد. حال این سوال مطرح است که این قدرت خرید چگونه می‌تواند ترمیم پیدا کند.
بانک مرکزی در تازه‌ترین گزارش خود اعلام کرد که متوسط قیمت فروش هر مترمربع زیر بنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در بهار سال 1398 شهر تهران حدود 13.1 میلیون تومان بوده که نسبت به فصل قبل 22.7 درصد افزایش داشته است. سوالی که مطرح است این است حال که قیمت مسکن نسبت به سال قبل رشد نشان می‌دهد چرا دولت و مجلس هیچ اقدامی در این دو سال انجام نداده‌اند و برای بهبود قدرت خرید مسکن متقاضیان که هیچگاه در کاهش و افزایش قیمت مسکن نقشی نداشته‌اند راهکاری ارایه نشده است.
به گزارش فارس، این حد از افزایش قیمت مسکن در یک‌سال باز هم بسیاری از معادلات و محاسبات برای تقویت قدرت مالی طرف تقاضا و نیز پس‌انداز و دریافت وام برای خرید خانه را به‌هم زده است. اگرچه تحلیل‌های متفاوتی برای مدت انتظار خانه‌دار شدن مطرح می‌شود اما به عبارت ساده باید گفت که هر روز مدت انتظاربری خانه‌دار شدن افزایش می‌یابد و شرایط به‌گونه‌ای شده که مدت زمان انتظار برای خرید خانه در خوشبینانه‌ترین حالت به بالای 30 سال رسیده است.
در این حال، دریافت وام برای خانه‌دار شدن را باید به کلی فراموش کرد چرا که تسهیلات کنونی کفاف خرید تا 20 متر یک واحد مسکونی در کلان‌شهرها را می‌دهد.
تحلیل‌ها بیانگر این است که قدرت خرید وام اوراق مسکن نیز به سطح سال 92 و 93 سقوط کرده است. آنچه اکنون به عنوان تسهیلات انفرادی خرید مسکن از محل اوراق توسط بانک عامل بخش مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود، تنها تکافوی خرید حداکثر 5 تا 8 مترمربع آپارتمان را می‌کند. از این رو، فعالان بازار مسکن از این وام در حال حاضر با تعبیر وام خرید متری یاد می‌کنند و آن را به عنوان تسهیلات خرید مسکن به رسمیت نمی‌شناسند.کارشناسان و فعالان بازار می‌گویند، دولت به هر حال باید برای بالا بردن قدرت خرید مسکن چاره‌ای اندیشیده و راهکاری را قبل از اینکه فاصله عرضه و تقاضا بیشتر از این شود، بیندیشد.
حل مشکل مسکن در گروی گشایش در اقتصاد
فردین یزدانی، مدیر سابق بازنگری طرح جامع مسکن معتقد است که نسبت متوسط قیمت یک واحد مسکونی به درآمد خانوار، شاخصی است که به آن توان‌پذیری مسکن می‌گویند. قبل از افزایش قیمت مسکن در سال گذشته مدت زمان انتظار برای خرید خانه که ۱۱ سال بوده با شرایط امروز قطعا به بالای ۱۳ سال رسیده است.وی ادامه می‌دهد: این اعداد در شرایطی است که مردم از حقوق و دستمزد خود هیچ مصرفی نداشته باشند، اما اگر خانوار یک‌سوم از درآمد خود - درآمد متوسط جامعه- را مصرف کنند و مابقی را برای خرید مسکن پس‌انداز کنند، مدت زمان انتظار برای خرید مسکن به ۳۳ سال می‌رسد.یزدانی در ارزیابی اعطای تسهیلات مسکن با هدف افزایش قدرت خرید تاکید کرد: افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن هم باعث رشد قیمت‌ها می‌شود اما آنچه که از آینده بازار مسکن مشخص است، این است که بازار مسکن دچار یک رکود خواهد شد. پس تا زمانی که مشکلات اقتصادی کاهش نیابد و حل نشود مشکلات بخش مسکن نیز مرتفع نخواهد شد.
اقدامات مکمل
فرشد پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در گفت‌وگو با فارس در پاسخ به اینکه چگونه می‌توان قدرت خرید مسکن را بالا برد، می‌گوید: قدرت خرید متقاضیان مسکن همواره در سال‌های گذشته سیکل خاصی را دنبال کرده اما آنچه که مشخص است این است که نمی‌توان قدرت خرید را تنها با دادن تسهیلات بالا برد.وی افزود: باید دولت در کنار دادن تسهیلات بانکی، طرف عرضه مسکن و از سوی دیگر دستمزد مردم را افزایش دهد.
وی با تاکید بر اینکه دولت باید تسهیلات مسکن با نرخ سود مناسب را در دستور کار خود قرار دهد، اظهار کرد: وقتی هزینه‌های تولید مسکن بالاست اگر تسهیلات مسکن نیز مناسب با قدرت بازپرداخت اقساط هم باشد قطعا قیمت تمام شده مسکن افزایش و باز هم قدرت خرید مسکن کاهش می‌یابد.
به گفته وی، دولت باید در کنار این دو اقدام یاد شده حقوق و دستمزدها را بالا ببرد تا متقاضیان مسکن را بدون هیچ واهمه‌ای به خرید مسکن و بازپرداخت اقساط تسهیلات ترغیب کند.
پورحاجت تصریح کرد: پرداخت تسهیلات مسکن این روزها حتی از دهه 70 و دوران جنگ تحمیلی و دهه 80 هم نامناسبت‌تر است.دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور تصریح کرد: وزارت راه و شهرسازی بخش خصوصی را در تصمیم‌گیری‌ها به بازی نمی‌گیرد.
پرداخت تسهیلات و صنعتی‌سازی
مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز معتقد است که دولت باید در کنار افزایش و پرداخت تسهیلات مناسب مسکن به صنعتی‌سازی توجه ویژه‌ای کند.
وی گفت: اگر دولت قصد دارد قدرت خرید متقاضیان مسکن را بالا ببرد باید در کنار پرداخت تسهیلات مناسب مسکن به صنعتی‌سازی به گونه‌ای توجه کند که باعث شود تا ساخت و ساز از آن حالت سنتی‌سازی خارج شود چرا که در سنتی‌سازی متقاضیان مسکن را در انتظار تمام شدن واحدهای مسکونی منتظر نگه می‌دارد.پس با صنعتی‌سازی این زمان انتظار کاهش می‌یابد و عرضه از تقاضای مسکن فاصله نمی‌گیرد.
خسروی با اشاره به اینکه پرداخت تسهیلات مسکن در حال حاضر به گونه‌ای است که در کلان‌شهرها دیگر آن قابلیت را ندارد، گفت: دولت باید توجه کند که مسکن ملی را در این دولت به پایان برساند و مثل مسکن مهر که از دولت قبل به دولت یازدهم هدیه شد به دولت بعدی منتقل نشود.
رییس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: به هر حال در کنار بالا بردن سرعت ساخت و ساز، دولت و مجلس باید توجه کنند که پرداخت تسهیلات مسکن با نرخ 22 درصد و 18 درصد چاره ساز نخواهد بود و اگر وام 80 میلیون تومانی با نرخ سود 6 تا 8 درصد هم پرداخت می‌شود، کارایی خود را از دست داده و حتی در کلان‌شهرها هم 20 درصد یک واحد مسکونی را پوشش نمی‌دهد.
اما حسام عقبایی، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: متاسفانه عزمی برای بالا رفتن قدرت خرید مسکن وجود ندارد.پس اگر از من به عنوان دولت سوال کنند که برای کنترل قیمت مسکن و بالا بردن قدرت خرید مردم چه باید کرد، می‌گویم ۶۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن را قیمت زمین تشکیل می‌دهد.
وی عنوان می‌کند: دولت باید ستاد مدیریت زمین تشکیل دهد که زمین را در اختیار انبوه‌سازان و تولیدکنندگان مسکن قرار دهد تا با ساخت مسکن به شکل قابل توجهی قیمت‌ها را کاهش دهند.پس اگر بانک توسعه‌ای ایجاد شود و جلوی بنگاه‌داری بانک‌ها را بگیریم خیلی از مشکلات مرتفع و آن زمان می‌توان به افزایش تولید مسکن کمک کرد و با افزایش تولید، قیمت‌ها کاهش و قدرت خرید بالا می‌رود.
