راهکاری برای کاهش تورم و سوداگری

سعید مسگری |

بسیاری از حامیان مالیات بر خانه‌های خالی بر این باورند که با اجرای این مالیات می‌توان سوداگری در این بازار را کاهش و از این طریق قیمت مسکن را کاهش داد.

در سال‌های اخیر تعداد زیاد خانه‌های خالی در کشور، مورد توجه مردم، رسانه‌ها، کارشناسان و سیاست‌گذاران قرار گرفته است. عدم عرضه بخشی از املاک ساخته شده سبب ایجاد اخلال در بازار مسکن شده است. از همین‌رو ساماندهی این املاک و تلاش برای عرضه آنها به بازار به عنوان ابزاری برای بهبود وضعیت بازار مسکن مورد تاکید قرار گرفته است. بهترین و کاراترین ابزار برای این منظور، مالیات بر خانه‌های خالی است که دولت نیز آن را در دستور کار خود قرار داده است.

مالیات بر خانه‌های خالی هم می‌تواند بر افزایش درآمدهای مالیاتی دولت در شرایط فعلی کمک کند و هم سوداگری در این بازار را کاهش دهد. با دریافت مالیات از این املاک، سود کسانی که با هدف بهره‌برداری از افزایش قیمت مسکن املاک را عرضه نمی‌کنند کاهش می‌یابد و این موضوع می‌تواند به افزایش عرضه مسکن و کاهش سوداگری در این بازار منجر شود. اما سوالی که وجود دارد این است که آیا این مالیات می‌تواند به کاهش قیمت مسکن نیز کمک کند یا خیر؟

به نظر می‌رسد اساسی‌ترین هدف اخذ مالیات از خانه‌های خالی، افزایش عرضه مسکن و تاثیرگذاری بر قیمت‌های مسکن باشد. بسیاری از حامیان این مالیات بر این باورند که با دریافت مالیات از خانه‌های خالی می‌توان قیمت مسکن را کاهش داد و به بهبود شرایط بازار کمک شایانی کرد. برای اینکه مشخص شود این ادعا چقدر درست است باید علت افزایش قیمت مسکن را تحلیل و مشخص کرد که آیا کمبود عرضه مسکن سبب بالا رفتن قیمت شده است یا خیر؟ زیرا تنها زمانی مالیات از خانه‌های خالی به کاهش قیمت مسکن کمک می‌کند که مشکل افزایش قیمت‌ها ناشی از کمبود عرضه در بازار باشد. نگاهی به روند قیمتی مسکن در سه دهه اخیر نشان می‌دهد مسکن به دلیل ویژگی‌های خاص خود در اقتصاد ایران، روند قیمتی خاصی پیدا کرده که با سایر کالاها متفاوت است. این روند به این شکل است که چند سالی قیمت‌ها با روند ملایمی در حدود تورم یا کمتر از آن رشد می‌کنند و سپس یک جهش قیمتی رخ می‌دهد. تا قبل از دهه هشتاد این جهش در هر ده سال، یک بار رخ می‌داد اما در دهه هشتاد و نود هر ده سال دو بار رخ داده است.

در واقع روند بازار مسکن متاثر از شرایط اقتصاد کلان بوده و متغیرهایی همچون رشد نقدینگی، تورم، درآمدهای نفتی، نرخ ارز و غیره بر آن تاثیر می‌گذارند. در دوره اخیر جهش قیمتی مسکن نیز در اوایل نیمه دوم سال ۱۳۹۶ و پس از چند سال ثبات نسبی در این بازار، تقاضا رو به افزایش نهاد و افزایش تقاضا منجر به شروع روند افزایشی قیمت‌ها با شیب ملایمی شد. اما پس از دو فصل، افزایش نرخ ارز آغاز و جهش نرخ ارز از یک سو سبب افزایش قیمت تمام‌شده مسکن شد و از سوی دیگر تقاضا برای مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای را افزایش داد. اما وقتی به فصل دوم سال ۱۳۹۷ رسیدیم افزایش قیمت مسکن سبب کاهش تقاضا در این بازار شد ولی روند افزایشی قیمت به دلیل افزایش قیمت تمام شده مسکن، همچنان ادامه یافت. در واقع در سه، چهار فصل پایانی دوره افزایشی قیمت مسکن دیگر کمبود عرضه‌ای وجود نداشت و تنها در آغاز روند افزایشی بود که افزایش تقاضا سبب بالا رفتن قیمت‌ها شد. بررسی دوره‌های قبلی افزایش قیمت مسکن هم این ادعا که دلیل اصلی رشد قیمت مسکن، کمبود عرضه نیست را تایید می‌کند. درواقع این تغییرات متغیرهای اقتصاد کلان است که بر قیمت تمام شده مسکن تاثیر می‌گذارد و منجر به افزایش قیمت آن می‌شود. اکنون هم که تقاضا در بازار مسکن کاهش بسیار شدیدی را تجربه کرده قیمت‌ها متناسب با آن کاهش نیافته و شرایط رکودی، قیمت‌ها را آنچنان که انتظار می‌رفت پایین نیاورده است.

در اینجا باید به نکته مهم دیگری نیز توجه کرد که خانه‌های خالی به صورت متوازن در تمام شهرها یا حتی در تمام مناطق شهر تهران توزیع نشده‌اند که عرضه آنها بتواند اثر معناداری بر بازار داشته باشد. این املاک بیشتر در مناطق خاصی از شهر تهران همچون منطقه ۲۲ قرار دارند و بخشی از آنها نیز املاک لوکس یا با متراژ بالا هستند. لذا عرضه این املاک در خوشبینانه‌ترین حالت می‌تواند منجر به کاهش قیمت مسکن در برخی مناطق تهران و در برخی متراژهای خاص شود. بنابراین در جمع‌بندی باید گفت با آنکه در اثرگذاری مالیات خانه‌های خالی بر افزایش عرضه مسکن با توجه به سود بالای مسکن، تردیدهای جدی وجود دارد اما حتی اگر چنین اتفاقی رخ دهد و عرضه املاک نیز افزایش یابد نمی‌توان به کاهش قیمت‌ها امیدی داشت. تا زمانی که وضعیت اقتصاد کلان کشور بهبود نیابد و شاهد ثبات در متغیرهای اصلی نباشیم امکان ساماندهی قیمت مسکن وجود ندارد. بنابراین باید انتظارات از این طرح منطقی باشد و هدف از اجرای آن کاهش سوداگری، جلوگیری از فرار مالیاتی و گسترش چتر مالیاتی دولت باشد و نه کاهش قیمت مسکن.