انبساط مسکن با انقباض مقررات بانکی

گروه راه و شهرسازی|شهلا روشنی|

به گفته بسیاری از کارشناسان رشد قابل توجه معاملات و قیمت مسکن در آذرماه با وجود رکود تورمی سنگین حاکم بر این بازار، موضوع با اهمیتی است، چراکه ممکن است این رشد در ماه‌های آتی نیز تکرار شود. همواره در پایان سال معاملات مسکن به علت نزدیکی به سال جدید دچار تحول شده و شهروندان طی ماه‌های پایانی رغبت زیادی برای خرید یا تغییر ملک خود دارند. آمارها نشان می‌دهد همواره تعداد معاملات در دو ماه پایانی سال نسبت به ماه‌های دیگر افزایش‌یافته است. حال به اعتقاد کارشناسان وضعیت مسکن در ماه‌های پایانی امسال تحت تأثیر دو فاکتور بسیار مهم رکود سنگین و افزایش قیمت، متفاوت‌تر از سال‌های قبل خواهد بود.

  آمارها چه می‌گویند؟

بررسی آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی حاکی از آن است که ارزش معاملات مسکن تهران در آبان ماه ۹۸ بالغ‌بر ۳ هزار و ۹۳۰ میلیارد تومان بوده است؛ و مطابق آمار دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن از بازار مسکن در آبان ماه امسال متوسط قیمت یک مترمربع آپارتمان در مناطق 22 گانه تهران 12 میلیون و 617 هزار تومان بوده که در مقایسه با ماه پیش از آن (مهر 98) حدود 1.8 درصد کاهش‌یافته است. در آبان ماه گذشته 3 هزار و 466 فقره قرارداد در سامانه املاک و مستغلات کشور ثبت شد که نسبت به مهرماه 3.18 درصد افزایش‌یافته است. ارزش معاملات انجام‌شده در مناطق 22 گانه تهران طی آبان امسال 3930 میلیارد تومان بوده که در مقایسه با مهرماه 98 با 3630 میلیارد تومان 2.8 درصد افزایش‌یافته است. در شهریورماه امسال ارزش ریالی 2 هزار و 455 فقره معامله مسکن انجام‌شده در تهران بالغ‌بر 2 هزار و 940 میلیارد تومان بود. بالاترین ارزش ریالی معاملات مسکن امسال مربوط به اردیبهشت با 13 هزار و 300 میلیارد تومان است.

همچنین بر اساس جدیدترین آمار وزارت راه و شهرسازی در آذرماه امسال متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به 13 میلیون و 474 هزار تومان افزایش‌یافته است. در آبان ماه 98 متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 12 میلیون و 617 هزار تومان بود که در آذرماه 6.8 درصد افزایش‌یافته است. در ماه گذشته 8 هزار و 535 فقره قرارداد صحیح در سامانه املاک و مستغلات ثبت‌شده که نسبت به آبان ماه امسال بالغ‌بر 146 درصد افزایش‌یافته است. بیشترین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی مربوط به منطقه یک بوده است. در این منطقه متوسط قیمت از 24 میلیون و 986 هزار تومان آبان ماه به 30 میلیون و 85 هزار تومان در آذرماه افزایش‌یافته است، یعنی رشد 23.4 درصدی. کمترین متوسط قیمت نیز مربوط به منطقه 18 با 6 میلیون و 239 هزار تومان بوده که نسبت به آبان ماه 98 بالغ‌بر 6.9 درصد افزایش‌یافته است. به‌جز مناطق 12 و 13 که متوسط قیمت روند نزولی داشته در سایر مناطق تهران قیمت‌ها افزایشی بوده است.

 هجوم سرمایه‌داران به بازار مسکن

 در همین رابطه، علیرضا بهبهانی، کارشناس مسکن بابیان اینکه معاملات مسکن در آذرماه امسال تحت تأثیر دو فاکتور مهم تفاوت بسیاری زیادی نسبت به ماه‌های پیشین خود داشت، گفت: افزایش حجم و قیمت معاملات مسکن دو نکته متفاوت بازار مسکن در آذرماه بود.

وی بابیان اینکه در این ماه حدود 66 قرارداد در دو منطقه یک و دو بسته‌شده است، گفت: ارزش این 66 قرارداد حدود هزار میلیارد تومان بوده و این گردش مالی رقم کوچکی نیست که نادیده گرفته شود.

بهبهانی گفت: این میزان گردش مالی می‌تواند تا حدودی بیانگر خروج از رکود مسکن باشد، اگرچه بخش اعظمی از این گردش مالی مدیون املاک لاکچری است، اما باید بپذیریم بخشی از بازار مسکن روی همین واحدها می‌چرخد.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه نوسانات ارز و بسته شدن بودجه دو دلیل عمده افزایش تعداد معاملات در آذرماه بود، گفت: اگرچه بودجه به‌طور متوسط با فروش یک‌میلیون بشکه بسته‌شده اما ازآنجایی‌که فعالان کف بازار معتقدند این مورد محقق نمی‌شود در انتظار تورم رکودی دیگری در اقتصاد کشور هستند و این انتظار در کنار عدم شفافیت اقتصادی در روزهای آتی باعث شده سرمایه‌داران نگاه دوباره‌ای به بازار مسکن داشته باشند، اما از طرف دیگر نوسانات ارز باعث شده یک نوع ترس و هراس به جان سرمایه‌داران بیفتد.

بهبهانی افزود: عدم شفافیت اقتصادی بزرگ‌ترین دلیل رشد معاملات مسکن است و به نظر می‌رسد این مورد در ماه‌های آتی نیز تکرار شود. اما نکته قابل‌توجه معاملات مسکن در ماه‌های آتی همچون آذرماه پیشتازی معاملات سرمایه‌ای نسبت به مصرفی است چراکه آمارها به‌خوبی نشان می‌دهد بازار کنونی مسکن در دستان سرمایه‌داران است.

وی گفت: بدون تردید در ماه‌های آتی نیز معاملات با رشد قابل‌توجهی روبرو خواهد شد، اما بخش اعظمی از این رشد مدیون حجم بخش سرمایه است.

   دستورالعمل‌های انقباضی بانک‌ها

پرویز کاکایی، رییس شعبه یکی از بانک‌های دولتی با بیان اینکه یکی از دلایل افزایش حجم معاملات مسکن در آذرماه مربوط به پرداخت سود سپرده سنگین بانکی بوده است، گفت: سود پرداختی بانک‌ها به‌طور سالانه در کشور 600 هزار میلیارد تومان است و در همین آذرماه میزان پرداختی سود سپرده 44 هزار میلیارد تومان بوده که بخش اعظمی از آن وارد مسکن شده است.این کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به اینکه چرا ماه‌های قبل این سودها وارد بخش مسکن نشده است، اظهار کرد: تنش‌های سیاسی، سخت‌گیری‌های متعدد بانک‌ها برای خروج نقدینگی از بانک‌ها، ایجاد رمز پویا و لغو پشت‌نویسی چک‌ها از دلایل حضور سرمایه‌داران در بازار مسکن است.وی افزود: دستور‌العمل‌های کنونی بانک‌ها باعث شده سرمایه‌داران به سمت بازار کم ریسک‌تر یعنی بازار مسکن هجوم ببرند.

کاکایی بابیان اینکه سال‌های قبل این نقدینگی‌ها به سمت بازار ارز می‌رفت، گفت: در حال حاضر، این بازار با دستور بانک مرکزی دچار انقباضات متعدد شده و این موضوع موردپسند سرمایه‌داران نیست و این بخش وارد بازار مسکن شده‌اند.

این کارشناس افزود: تمامی موارد ذکرشده در کنار شایعات متعدد در خصوص برداشت‌های غیرقانونی از حساب‌های بانکی باعث شده سرمایه‌داران بازگشت دوباره‌ای به بخش مسکن داشته باشند.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: به نظر می‌رسد این مورد در ماه‌های آتی نیز تکرار شود، چرا که اقتصاد کنونی کشور در شرایط مناسبی قرار ندارد.

کاهش حجم معاملات مسکن

در سه‌ماهه زمستان

در همین رابطه، محمدعلی مهری، کارشناس ارشد شهرسازی بابیان اینکه سابق بر این، بازار مسکن غالبا متأثر از عرضه و تقاضا بوده اما در حال حاضر این بازار به‌صورت موقت تحت‌الشعاع عواملی مانند افزایش یا کاهش قیمت ارز و طلا، بورس، سوخت و مسائل سیاسی، اقتصادی و انتخابات قرارگرفته و این موارد باعث شده حجم معاملات روزانه این بازار ارتقا پیدا کند.وی گفت: همین این موارد نا اطمینانی شدیدی بر بازار مسکن ایجاد کرده و باعث شده همه تصور کنند در ماه‌های آتی این بازار وارد فاز بعدی رکود تورمی بیشتر شود.مهری گفت: شرایط گرانی بازار مسکن در دو سال اخیر زمینه را به سمت و سویی برده است که حتی افراد به‌اصطلاح پول لازم و بدهکار هم تمام فشارهای دیگر را تحمل کرده و حاضر نیستند ملک خود را به قیمت نسبتا پایین‌تر عرضه کنند.

این کارشناس در خصوص روند ساخت‌وساز نیز گفت: به‌طورکلی در فصول سرد سال پروانه‌های صادرشده برای ساخت‌وساز به ماه‌های گرم سال منتقل می‌شود، بنابراین در ماه‌های آتی کمتر شاهد شروع پروژه جدید خواهیم بود.وی درنهایت گفت: با بررسی جمیع جهات، معاملات مسکن در سه‌ماهه زمستان در مقایسه با فصول قبل‌تر کاهشی خواهد بود، اما به علت گران بودن اکثر کالاها و مصالح ساختمانی، قیمت بالای زمین و افزایش کرایه بار و دستمزدها، بازار مسکن همچنان روند صعودی پیش روی دارد.

   شیفت به رکود غیرتورمی

در همین رابطه، علی بمانی، کارشناس مسکن با بیان اینکه در روزهای باقیمانده از پاییز و سه ماه زمستان شاهد تغییر رکود تورمی به رکود غیر تورمی خواهیم بود، گفت: در حال حاضر نرخ‌های مسکن به‌شدت افزایش‌یافته و این بازار قابلیت رشد مجدد ندارد و رشد کنونی بازار بیشتر در املاک سنگین و لاکچری بوده و نمی‌توان آن را به‌تمامی املاک بسط داد.

بمانی گفت: تورم کشور در بدبینانه‌ترین حالت ممکن 40 تا 45 درصد بوده، اما در حال حاضر تورم بازار مسکن سه برابر این رقم است. ازاین‌رو پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن در سه‌ماهه آتی در املاک مصرفی با کاهش نرخ و در املاک سرمایه با رشد بسیار اندک روبرو شود.

این کارشناس مسکن در ادامه افزود: البته قیمت املاک کوچک متراژ در کلان‌شهرهایی مانند مشهد رو به افزایش است، چراکه بخش اعظمی از معاملات انجام‌شده در این کلان‌شهر مصرفی بوده و در این راستا مالک و خریدار به توافق می‌رسند. همچنین به دلیل کاهش تقاضای بازار مسکن واحد‌های بزرگ متراژ قیمت‌های این واحد‌ها کاهش 5 تا 15 درصد داشته است. بمانی در ادامه افزود: طی روزهای اخیر پارامترهایی همچون انباشت تقاضای موثر طی چهار ماه اخیر، تغییر قیمت بنزین، افزایش نرخ ارز، ورود به بازه زمانی پرتعداد معاملات در ماه‌های آخر سال و پایان ماه صفر محرک‌های اصلی بازار مسکن بوده است.این کارشناس بابیان اینکه شاید مهم‌ترین علت رشد معاملات آذرماه به دلیل احساس نگرانی نسبت به ارزش ریال است، گفت: اخبار صادر شده از بازار اقتصاد کنونی کشور، فضای نگرانی و ترس است، بنابراین بسیاری از سرمایه‌داران برای جلوگیری از افت ریال خود چاره‌ای جز سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نداشتند. این در حالی است که بخشی از دارایی‌های این اشخاص در چند ماه اخیر به شکل حجیم‌تری وارد بازار سرمایه شده است.این کارشناس گفت: نبود برنامه‌های منسجم در خصوص تولید و عرضه مسکن باعث شده نتوانیم آینده خوبی برای بازار مسکن متصور شویم.

  نقش ریشه‌ای دولت

در همین رابطه، منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه بحث اقتصاد مسکن متأثر از دو عامل درون سازمانی اقتصاد مسکن (منفردا) و عوامل برون‌سازمانی اقتصاد مسکن (تجمیعا) است، گفت: از عوامل درونی می‌توان از سیاست‌گذاری‌های دولتی در بخش مسکن و برنامه‌ریزی‌های تولید و واگذاری مسکن و تدوین نظامات یارانه‌‌ای از جمله تسهیلات ساخت و خرید مسکن در قالب وام‌های دولتی و سیاست‌های تشویقی و تنبیهی و تسهیلات مربوط به صدور پروانه‌های ساخت مسکن و تدوین برنامه‌های تعاملی بین مجریان و متولیان امر تولید مسکن از جمله شهرداری‌ها و وزارت مسکن و سازمان‌های نظام‌مهندسی و سایر زیرمجموعه‌های این نهادها و دوایر دولتی نام برد.

غیبی گفت: هرکدام از این تصمیمات به تنهایی می‌تواند تأثیر و نمود خود را در حوزه اقتصاد مسکن تعریف و تأثیرگذار ‌کند. کما اینکه با توجه به سیاست‌های اعمالی در ادوار گذشته و همچنین برنامه‌های جاری این دوره نیز تأثیر خود را بازتاب کرده است که نتیجه آن فعالیت توسعه‌ای در شهرها در کنار ضعف قوانین، منجر به مداخله دولت در بازار زمین و مسکن، باعث ایجاد ارزش‌افزوده (رانت) فراوان و به دنبال آن انحصارگرایی و افزایش مداوم قیمت ملک شده است.

غیبی در ادامه گفت: برای کنترل قیمت مسکن سه شاخص اصلی می‌بایستی کنترل شود. این عوامل شامل مهار نقدینگی جامعه برای جلوگیری از سوداگری در حوزه اقتصاد مسکن، تثبیت بازارهای موازی ازجمله بازار ارز و طلا و... و مدیریت روانی جامعه ناشی از اعمال تحریم‌ها است.

این کارشناس مسکن گفت: اگر عوامل ذکرشده اصلاح نشود، در ماه‌ها و حتی سال‌های آتی شاهد رشد قیمتی مسکن خواهیم بود.

این کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه در حال حاضر بزرگ‌ترین مشکل کشور مهار نقدینگی است، عنوان کرد: در حال حاضر نقدینگی‌های زیادی در کشور سرگردان است و این حجم از نقدینگی‌ها به هر سمتی کشیده شود تأثیر منفی و هیجانی بر آن بازار خواهد گذاشت. بنابراین نیاز است دولت در گام ابتدایی راهکار اساسی برای این دغدغه کشف کند. البته راهکار آن امری بسیار ساده است. درصورتی‌که این نقدینگی به سمت تولید برود علاوه بر کاهش تورم رویکرد تولید ریال را به دنبال دارد.

غیبی همچنین در خصوص تثبیت بازارهای موازی گفت: متأسفانه نوسانات بازار‌هایی همچون ارز و طلا در کشور ما به یک مشکل عادی مبدل شده درحالی که این مورد در کشور‌های توسعه‌یافته مشکل بسیار جدی محسوب می‌شود چراکه این نوسانات علاوه بر کاهش ارزش پولی آن کشور باعث افزایش تورم می‌شود و همواره پشت تورم رکود سنگین قرار دارد.

این کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه افزود: در گام نهایی باید دولت نگاه ویژه‌ای به قیمت زمین داشته باشد، باید انحصارگرایی و افزایش مدام قیمت زمین یک‌بار برای همیشه حذف شود، البته این امر با یک برنامه منسجم قابل‌اجرا است.

وی درنهایت گفت: دولت برای خروج از این گرداب‌ها باید نگاه جدی‌تری به ظرفیت بخش خصوصی داشته باشد.