عیارشناسی معاملات ملک در آذر

مناطق ارزان‌قیمت بیشترین معاملات مسکن پایتخت را به خود اختصاص دادند

گروه راه وشهرسازی|زهره علامی|

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن آذر نشان می‌دهد، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران 13.53 میلیون تومان بوده که نسبت به‌ماه گذشته و‌ماه مشابه سال قبل 8 و 41.6 درصد رشد داشته است، همچنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آذر 98، به 9.5 هزار فقره رسیده که در مقایسه با‌ماه قبل و‌ماه مشابه سال گذشته به ترتیب 134.7 و 40 درصد افزایش داشته است. در واقع، با وجود افزایش 8 درصدی قیمت مسکن در آذر‌ماه نسبت به آبان‌ماه سال جاری، حجم معاملات 134.7 درصد رشد کرده است، اگرچه حجم معاملات از مهر‌ماه روند مثبتی را آغاز کرد، اما طی 9 ماهه گذشته این دومین بار است که حجم معاملات رشد خوبی را تجربه می‌کند. در اردیبهشت‌ماه تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن به بالای 12 هزار فقره معامله رسید و حالا در آذر‌ماه هم حجم معاملات به 9.5 هزار واحد مسکونی رسیده است، در حالی که درآبان‌ماه حجم معاملات 4.1 هزار فقره بوده است.

کارشناسان بازار مسکن دلایل متعددی برای بهبود حجم معاملات طی آذر‌ماه سال جاری عنوان می‌کنند، پایان یافتن‌ماه صفر، افزایش نرخ ارز و بنزین، تزریق بودجه عمرانی دولت برای بهسازی مناطق سیل زده و همچنین نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال و فشار تقاضا از جمله این دلایل است. بررسی تحولات بازار مسکن در آذر‌ماه و آبان‌ماه نشان می‌دهد که حجم معاملات در اغلب مناطق پایتخت طی آذر‌ماه نسبت به آبان ماه، رشد بالای 50 درصدی داشته‌اند، البته مناطق ارزان‌قیمت، در آذر‌ماه نسبت به آبان‌ماه بیش از مناطق گران‌قیمت مورد توجه خریداران مسکن قرار گرفته‌اند، دراین میان، مناطق گران‌قیمت هم با ثبت رشد بالای 50 درصدی قراردادها نسبت به آبان ماه، همچنان متقاضیان و مشتریان خاص خود را دارند. با وجود اینکه بیشتر مناطق رشد بالای 50 درصد داشته‌اند، اما دو منطقه 6 و 16 که یکی از مناطق تقریبا گران‌قیمت و دیگری ارزان‌قیمت محسوب می‌شوند در مقایسه با سایر مناطق افزایش معاملاتشان کمتر بوده است.

     ثبت 5 منطقه با بیشترین رشد معامله

تحولات بازار مسکن آبان‌ماه و آذر‌ماه سال 98 حکایت از آن دارد که بیشترین افزایش معاملات در مناطق ارزان‌قیمت پایتخت از جمله منطقه 19، 13، 9 و 20 رخ داده که متوسط قیمت مسکن در این مناطق به ترتیب 8، 12، 9.8 و 6.7 بوده است، به عبارت دیگر، بیشترین افزایش قیمت مسکن مربوط به منطقه 13 با قیمت هر مترمربع 8 میلیون تومان است.

مقایسه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این 5 منطقه نشان می‌دهد که قیمت مسکن در این مناطق کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت طی آذر‌ماه سال جاری (13.53میلیون تومان) بوده است. البته در میان مناطقی که بیشترین افزایش قیمت مسکن در آذر‌ماه نسبت به آبان‌ماه را داشته‌اند، منطقه 4 پایتخت قرار دارد که با وجود رشد 61 درصدی در معاملات، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این منطقه بالاتر از متوسط قیمت در تهران قرار دارد، درواقع این منطقه تنها منطقه‌ای است که با وجود اینکه هر مترمربع در آن 14.8 میلیون تومان فروش می‌رود رشد قابل قبولی در آذر‌ماه داشته است. مناطق 1، 2 و 3 هم که جزو مناطق لوکس و گران پایتخت محسوب می‌شوند، رشد معاملاتشان همچون سایر مناطق بالای 50 درصد بوده است. در واقع این مناطق همچون مناطق متوسط و برخی مناطق ارزان‌قیمت رشد داشته‌اند، اما این رشد چشمگیر نبوده است. در این میان، منطقه 5 شهر تهران که همواره در صدر فروش قرار دارد در کنار سایر مناطق که معاملاتشان در آذر نسبت به آبان‌ماه بالای 50 درصد بوده قرار دارد و رکورد خاصی را تجربه نکرده است. اگرچه همچنان بیشترین فروش واحد مسکونی در پایتخت مربوط به منطقه 5 و با ثبت 17.3 درصد بوده است.

    افزایش 50 درصدی معاملات در 20 منطقه

تحلیل آمارها نشانگر آن است که 20 منطقه پایتخت رشد معاملاتشان بالای 50 درصد بوده است یعنی در اغلب مناطق حجم معاملات رشد بالای 50 درصد داشته است و فقط منطقه 6 و 16 به ترتیب با افزایش 46 و 46 درصد، رشدی کمتر از 50 درصد را تجربه کرده‌اند.  منطقه 6 تهران با قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی 17.5 میلیون تومان، منطقه‌ای تقریبا گران‌قیمت و بالاتر از متوسط قیمت پایتخت است، اما منطقه 16، منطقه‌ای ارزان‌قیمت است و قیمت هر مترمربع واحد مسکونی دراین منطقه 8 میلیون تومان وکمتر از متوسط قیمت مسکن در شهر تهران است.  به عبارت دیگر، دو منطقه‌ای که همگام با سایر مناطق تهران، رشد حجم معاملات در آذر‌ماه نسبت به آبان‌ماه را تجربه نکردند، ویژگی مشترکی ندارد یکی از مناطق گران‌قیمت و دیگری منطقه‌ای ارزان‌قیمت است، بنابراین دلیل آن را باید در مسائل دیگری جز قیمت جست‌وجو کرد. منطقه 6 پایتخت در مرکز شهر و منطقه 16 در جنوب شرقی قرار دارد، این دو منطقه طی سال‌های گذشته هم هیچگاه در زمره 10 منطقه پرطرفدار پایتخت نبوده‌اند و همواره کم تقاضا بوده‌اند، نبود تقاضای کافی در این دو منطقه و همچنین نبود جذابیت‌های لازم برای خریدار از دلایلی است که می‌توان در این زمینه به آن اشاره کرد.