اما و اگرهای بازار اجاره

تجربه سال های گذشته نشان می دهد که بخش‌های مختلف بازار مسکن مسیرهای مختلفی را در دوره های رونق و رکود طی می‌کنند. بنابراین نمی توان برای تمامی بخش ها از جمله بازار خرید و فروش، اجاره، املاک لوکس و مصرفی و … یک حکم کلی ارائه داد.

در این میان، بازار اجاره هم که تحت تابعیت بازار مسکن قرار دارد رفتارهای گوناگونی را در دوره‌های رونق و رکود داشته است، گاهی همگام با افزایش قیمت مسکن رشد کرده و در برخی موارد هم با وجود رشد قیمت،‌ شاهد کاهش نرخ اجاره بها بودیم،‌ این درحالی است که براساس قوانین حاکم بر اقتصاد مسکن،‌ تاثیر قیمت خرید و فروش بر نرخ اجاره ثابت شده است.

البته با وجودرفتار غیرقابل پیش بینی بازار اجاره در مقابل مسیرکلی بازار مسکن،‌ این بازار طی دو سه سال اخیر به دلیل کاهش نرخ سود بانکی و افت مطلوبیت دریافت رهن به جای اجاره ماهانه برای موجران، با فشار ناشی از افزایش وزن اجاره ماهانه برای مستاجران همراه شده است، درواقع طی سال های اخیر بازار اجاره مسیر تقریبا ثابتی را در زمینه ودیعه و اجاره ماهیانه داشته است و اکثر موجران تمایل به دریافت ودیعه کم با اجاره ماهیانه بالا داشته اند که این موضوع فشار اقتصادی وارد بر موجران را افزایش داده است.

اهمیت بازار اجاره برای حدود یک سوم مردم کشور که اجاره نشین هستند و شناخت راه های ساماندهی این بازار برای کمک به مستاجران بهانه ای شد تا روزنامه تعادل درگزارشی به برخی روش های ساماندهی بازار اجاره بپردازد.

  روش های ساماندهی بازار اجاره

  دولت می‌تواند با اعطای زمین، وام ساخت و توجه به سرمایه گذاران، مسکن استیجاری را گسترش دهد، درواقع دولت باید در کنار اقدامات کوتاه‌مدت برای بازار اجاره‌نشینی راهکار بلندمدت بیندیشد و تولید مسکن استیجاری را گسترش دهد.

یکی از راه‌های ساماندهی بازار اجاره بها، متعادل شدن بخش عرضه و تقاضا است که این موضوع می تواند با اجرای برنامه های بلند مدت ساخت و ساز برای اقشار هدف محقق شود دراین میان برخی کارشناسان معتقدند که برای برقراری این تعادل باید همانند سایر کشورها صنعت اجاره داری را در کشور راه اندازی کرد که تأثیر اجرای این طرح از طریق ایجاد شفافیت در بازار اجاره است.

 در نظام اجاره داری حرفه‌ای به جای اینکه مالکان به صورت فردی با مستأجران وارد مذاکره و قرارداد شوند یک مجموعه حقوقی از بخش خصوصی می‌آید و این نقش را ایفا می‌کند. بر این اساس، مالکان برای اجاره ملک خود و مستأجران برای دریافت ملک به این مؤسسات مراجعه می‌کنند،‌این اقدام سال‌ها است که در کشورهای اروپایی به خصوص آلمان در حال اجرا است. به‌عنوان مثال، استفاده از ظرفیت بخش خصوصی برای راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای راهکار بسیار مناسبی است که از محل دریافت اجاره بهای واحدهای عرضه شده به بازار اجاره، سود و بازگشت اصل سرمایه بخش خصوصی ممکن خواهد شد، با این حال همانند روشی که دولت در ساخت و بهره‌برداری از آزادراه‌ها دنبال می‌کند مالکیت واحدهای استیجاری ساخته شده در اختیار دولت خواهد بود، اما تا زمان بازگشت اصل سرمایه و سود متعارف سرمایه‌گذاری به سرمایه‌گذار، بخش خصوصی از عواید اجاره این واحدها بهره‌مند خواهد شد.

 یکی از روش‌های ساماندهی بازار اجاره بها که از سوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شده است ورود استارتاپ ها به این بازار است درواقع این وزارتخانه،‌ استارت آپ ها را بستر مناسبی برای انتقال اطلاعات می داند که بهتر می‌توانند به شفاف شدن قراردادهای اجاره کمک کنند.

 معافیت مالیاتی مالکان در قالب طرح اصلاح تبصره 11 ذیل ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم از دیگر برنامه‌ها برای ساماندهی بازار اجاره است. طبق قانون مالیات‌های مستقیم از درآمد اجاره املاک، مستغلات خالی و نقل و انتقال املاک مالیات دریافت می‌شود که بنابر تصمیم متولیان بخش مسکن مالکانی که قرارداد اجاره بیش از یک سال امضا کنند و سقف اجاره بها را رعایت کنند مشمول معافیت مالیاتی خواهند شد.

  افزایش تعداد مستاجران

طی سال‌‌های اخیر

51 درصد تهرانی ها مستاجران هستند و حدود یک سوم ایرانی ها هم اجاره نشین هستند،‌ در این شرایط بررسی آمارها طی 10 سال گذشته نشان می دهد که تعداد آمار مستاجران در بازار مسکن درحال افزایش است که از سونامی ساخت‌ و ساز لوکس در اوایل دهه ۹۰ تاثیر گرفته است.

 از آنجا که ساخت‌وسازهای لوکس تاثیری در خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی نداشته، آمار مستاجران در سال ۱۳۹۵ نسبت به سال ۱۳۹۰ با افزایش روبه‌رو شده است. در سال ۱۳۹۰ حدود ۲۶.۶ درصد از ایرانیان اجاره‌نشین بودند که این آمار در سرشماری ۱۳۹۵ با حدود ۴ درصد افزایش به ۳۰.۸ درصد رسیده است، برهمین اساس و با توجه به رشد تعداد اجاره نشین ها و فراز و نشیب های بازار اجاره، ساماندهی این بازار ضروری به نظر می رسد.