بزرگ‌ترین اشتباه اقتصادی غرب

منبع: اکونومیست| مترجم: مجید اعزازی|

این احتمال وجود دارد که اقتصادها هم از نوسان‌های ناگهانی و هم از بیمارهای مزمن رنج ببرند. بازارهای مسکن در جهان ثروتمند هر دو مشکل را ایجاد کرده‌اند. یک تریلیون دلار رهن خانه طی سال‌های 2007 و 2008 در جریان بحران مالی از بین رفت. اما این اختلال عملکرد خزنده از این جهت هولناک است که بازار مسکن، آن را طی چندین دهه ایجاد کرده است: شهرهای پر جنب و جوش و بدون فضا برای رشد در این سال‌ها ایجاد شده اند؛ صاحب خانه‌های مسن در خانه‌های نیمه خالی نشسته و مشتاق محافظت از دیدگاه خود (دریافت اجاره از املاک) هستند و نسلی از جوانان که به راحتی نمی‌توانند یک واحد مسکونی را اجاره کنند یا بخرند و فکر می‌کنند سرمایه داری باعث ناتوانی آنها شده است.

این شکست در نبود ساخت و ساز واحدهای مسکونی جدید به ویژه در شهرهای در حال رشد، ریشه دارد. شهرهایی که فرصت‌های شغلی در آنها به ندرت یافت می‌شوند. در شهرهای مختلف، مقررات سختگیرانه از صاحب خانه‌های موجود محافظت می‌کند و مانع احداث آسمان خراش‌ها و آپارتمان‌هایی می‌شود که اقتصاد مدرن نیازمند آن است.

اجاره‌بهای بالا و قیمت سرسام‌آور واحدهای مسکونی باعث سخت شدن مهاجرت کارگران به جایی که کارآمدترین فرصت‌های شغل در آنجا وجود دارد، می‌شود. این مساله باعث کند شدن آهنگ رشد اقتصاد می‌شود. کل هزینه‌های مسکن در امریکا 11 درصد (در دهه 1970 حدود 8 درصد) تولید ناخالص داخلی را جذب می‌کند. اگر فقط سه شهر بزرگ – نیویورک، سانفرانسیسکو و سن خوزه – قوانین را کمی تعدیل کنند، تولید ناخالص داخلی امریکا می‌تواند 4 درصد بیشتر شود که پاداشی بزرگ به شمار می‌رود.

بازارهای مسکن صرفا ناکارآمد نیستند، بلکه به‌شدت ناعادلانه هم هستند. طی چندین دهه، افت نرخ بهره باعث عرضه ناکافی واحدهای مسکونی و افزایش قیمت‌های مسکن شده است. در امریکا هیجان در شهرهای پررونق متمرکز شده است. در سایر کشورهای ثروتمند به ویژه در کشورهای انگلیسی زبان به‌طور متوسط قیمت ملی مسکن افزایش یافته است. بحران مالی سال 2008 این روند را متوقف نکرد. در بریتانیا، قیمت‌های تعدیل شده با تورم واحدهای مسکونی، تقریبا با بالاترین سطح قیمت‌ها در قبل از بحران مالی برابر هستند، این در حالی است که دستمزد‌های واقعی بالاتر از قیمت‌های قبل نیستند. در استرالیا، بر خلاف افت‌های قیمتی اخیر، قیمت‌ها 20 درصد از قیمت‌های سال 2008 حدود 20 درصد بالاتر هستند. در کانادا قیمت‌های مسکن تا 50 درصد افزایش یافته‌اند.

نوسان شدید هزینه‌های تامین مسکن منجر به افزایش شکاف نابرابری‌ها شده و به هر دو نابرابری جغرافیایی و نسلی دامن زده است. در سال 1990، نسل مربوط به دوران رشد فرزندآوری یا متوسط سن 35 سال، یک‌سوم املاک امریکا از نظر ارزش دلاری را مالک بودند. در سال 2019 نسلی تقریبا برابر با تعداد نسل قبلی با متوسط سن حدود 31 سال تنها 4 درصد از املاک امریکا را مالک هستند. از نظر افراد جوان، مالک شدن خانه مساله‌ای دست نیافتنی است، مگر اینکه والدین ثروتمندی داشته باشید. این مساله و دیدگاه، حرکت آنها به سمت «سوسیالیسم هزاره» را توضیح می‌دهد. صاحب خانه‌هایی (در هر سنی) که در مکان‌های رو به زوال گرفتار شده‌اند، از دستاوردهای مسکن بادآورده که در شهرهای موفق و اطراف آنها، خشمگین هستند. در انگلیس، ساکنان مناطقی که بازارهای مسکن راکد داشتند، حتی با در نظر گرفتن اختلاف‌ها و تفاوت‌های آنها در درآمد و ویژگی‌های جمعیت شناختی، به «برگزیت» در سال 2016 رای دادند.

ترس و غبطه شما درباره مالک شدن خانه بخشی از شرایط انسان است. در واقع، وضعیت املاک، در تغییر سیاست‌های عمومی در دهه 50 به جهت ترویج مالکیت خانه ریشه دارد. از آن زمان، دولت‌ها از یارانه‌ها، معافیت‌های مالیاتی و فروش مسکن‌های عمومی برای تشویق مالکیت به جای اجاره استفاده می‌کردند. سیاستمداران دست راستی به مالکیت خانه به عنوان راهی برای کسب رای از طریق تشویق شهروندان مسوولیت پذیر نگاه می‌کنند. دست چپی‌ها اما به مالکیت مسکن به عنوان مجاری توزیع مجدد ثروت و تلنگر زدن به خانواده‌های فقیر برای ساختن ثروت می‌نگرند.

در این مباحث غلو می‌شود. چون اثبات اینکه آیا مالکیت دارایی و املاک می‌تواند شهروندان بهتری را ایجاد کند، سخت است. اگر مساله اعتبار بانکی را نادیده بگیرید، معمولاً مالکیت سهام بیشتر از داشتن خانه بهتر است. و پیروی از فرقه مالک بودن مسکن هزینه‌های زیادی دارد. کسانی که مالک مسکن هستند اغلب به مخالفان توسعه تبدیل می‌شوند، ‌کسانی که تلاش می‌کنند تا از سرمایه‌گذاری‌های خود در برابر توسعه محافظت کنند. داده‌های جمع‌آوری شده توسط «اکونومیست» نشان می‌دهد که از دهه 1960 میلادی به بعد، سرانه واحدهای مسکونی نوساز ساخته شده در کشورهای ثروتمند تا 50 درصد افت پیدا کرده است. از آنجا که عرضه مسکن محدود می‌شود و این سیستم به سمت مالکیت داشتن هدایت می‌شود، ‌اغلب افراد احساس می‌کنند، اگر آنها منزل مورد نظر خود را اجاره کنند، از قافله عقب می‌مانند. در نتیجه، سیاستمداران همانند سیاستمداران انگلیس، در سال‌های اخیر بر پرداخت یارانه به خریداران متمرکز شده‌اند. این کانال‌های حمایتی موجب تزریق پول به طبقات متوسط و افزایش بیشتر قیمت‌ها می‌شود. همچنین بدهی ناشی از عدم وام مسکن را افزایش می‌دهد و در نتیجه بحران‌ها را بیشتر می‌کند. اما مساله نباید در این جهت پیش رود. چرا که همه کشورها از بلا و بحران مسکن در رنج نیستند. توکیو هیچ گونه کمبود واحد مسکونی و ملک ندارد؛ در بازه سال‌های 2013 تا 2017 توکیو 728 هزار واحد مسکونی- بیش از انگلیس-  بدون تقلیل کیفیت زندگی تولید کرد. سوئد به دولت‌های محلی مشوق‌های مالی می‌دهد تا اجازه ساخت و ساز را صادر کنند. دلیلی که سرانه سازندگان مسکن در این کشور دو برابر امریکا باشد.

مهم‌ترین نکته این است که در کشورهای اندکی نرخ مالکیت خانه پایین است. این شاخص در آلمان 50درصد است. کشوری که یک بخش حرفه‌ای رهن و اجاره مسکن دارد و اجاره‌نشینی‌های طولانی مدت را تشویق می‌کند و حقوق روشن و قدرتمندی را برای مستاجران فراهم آورده است. با عرضه کافی و معافیت مالیاتی یا یارانه‌ای برای صاحبان شاغل، مالکیت خانه به مراتب کمتر جذاب است و قدرت سیاسی مخالفان توسعه خاموش است. علی‌رغم رشد شدید اخیر در برخی از شهرها، قیمت واقعی مسکن آلمان به‌طور متوسط هیچگاه بالاتر از حد استاندارد 1980 نیست.

     راهکار اجرایی برای بازار مسکن

آیا می‌توان از شر   بت مالک شدن خانه فرار کرد؟ امروزه دولت‌های معدودی می‌توانند خشم ناشی از کمبود مسکن و نابرابری غیرمنصفانه بین نسلی را نادیده بگیرند. برخی با ایده‌های بد مانند کنترل نرخ اجاره یا حتی اعطای بیشتر یارانه‌های رهنی به این مساله پاسخ داده‌اند. با این حال پیشرفت‌هایی صورت گرفته است. امریکا معافیت مالیاتی خود را برای پرداخت سود وام مسکن مهیا کرده است. انگلیس حق‌الزحمه‌های مقرون به صرفه را در قراردادهای اجاره و وام‌های ریسک‌پذیر محدود کرده است. جنبش تازه کار «موافقان با توسعه» در بسیاری از شهرهای موفق با هدف ترویج ساخت وساز گسترش یافته است. افراد یا نهادهایی مانند این مجله که می‌خواهند حمایت‌های مردمی از بازارهای آزاد را عمومی کنند، باید امیدوار باشند که چنین جنبش‌هایی موفق شوند. سیاست‌های مسکن به غیر از تضعیف سرمایه داری، سیستم را ناامن، ناکارآمد و ناعادلانه ساخته است. زمان خراب کردن این بنای پوسیده و ایجاد یک بازار مسکن جدید کارآمد، ‌فرا رسیده است.