سخت شدن دسترسی به سرپناه

از ابتدای امسال با توجه به تداوم افزایش قیمت‌ها از سال گذشته و کاهش قدرت خرید مردم، رکود بازار مسکن ادامه پیدا کرد، در این میان کارشناسان اعلام کردند که در نیمه دوم سال این رکود عمیق‌تر می‌شود و به دنبال آن کاهش قیمت‌ها حداقل تا بازه ۱۵ درصدی رخ می‌دهد، موضوعی که در مهر و آبان ماه تاحدودی به وقوع پیوست اما درآذر ماه دوباره قیمت‌ها رشد کرد و پیش‌بینی‌ها در این زمینه نقش برآب شد.

نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک پیش از آغاز نیمه دوم و همچنین روزهای نخست پاییز چندین بار اعلام کرد که در پاییز و سه ماه زمستان شاهد رکود عمیقی بر بازار و قیمت مسکن خواهیم بود و رکود تورمی به غیرتورمی تبدیل خواهد شد. حسام عقبایی گفت که بازار مسکن همچنان ظرفیت کاهش قیمت مسکن را دارد و اینگونه نیست که قیمت مسکن به کف رسیده باشد، اما با رشد قیمت‌ها در آذر ماه شاهد سنت‌شکنی بازار مسکن از مرداد سال جاری بودیم.

تغییر و تحولات در بازار خرید و فروش مسکن طی ماه‌های گذشته بهانه‌ای شد تا روزنامه تعادل گزارشی از وضعیت این بازار و همچنین راهکارهایی برای بهبود آن تهیه کند.

    بررسی بازار

   افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن طی سال‌های ۹۶ و ۹۷ با رشد بسیار فزاینده‌ای روبرو بود، این افزایش قیمت‌ها بیش از نقطه تعادل بود، با توجه به این موضوع از ابتدای تیرماه رشد قیمت مسکن متوقف شد و از مردادماه هم روند کاهش قیمت آغاز شد و تا آذر ماه ادامه داشت.

   از مرداد ماه تا آذرماه قیمت اسمی مسکن در حال کاهش بود (اگر شما تاثیر تورم را از قیمت اسمی کم کنید، قیمت واقعی به دست می‌آید) و با توجه به اینکه تورم کاهش یافت قیمت اسمی مسکن هم با نزول همراه بود.

   دردوره رکود مثل شرایط کنونی سرعت رشد قیمت مسکن از سرعت رشد تورم کمتر خواهد بود، این به آن معنا است که در دراز مدت قیمت مسکن در کشور همچنان به رشد قیمت خود ادامه می‌دهد چرا که در دوره رونق، جبران عدم افزایش قیمت در دوره رکود خواهد شد، دلیل این امر هم آن است که در ایران با کمبود مسکن روبرو هستیم و تا زمانی که عرضه و تقاضا در این بخش متعادل نشود، بازار مسکن التهابات مختلفی را تجربه خواهد کرد.

    اقدامات ضروری دولت

   مسکن در کشورهای دیگر یک کالای مصرفی قلمداد می‌شود، در حالی که در ایران به ملک به چشم یک کالای سرمایه‌ای نگاه می‌کنند، مشکل از همین نگاه آغاز می‌شود، چرا که پول‌های سرمایه‌ای زیادی به قصد سودهای کلان به بازار مسکن وارد می‌شود که این امر قیمت‌ها را به صورت کاذب افزایش می‌دهد، در این شرایط نقش دولت به عنوان سیاست‌گذار می‌تواند اثرگذار باشد.

   با توجه به حاکمیت رکود بر بازار مسکن، بسیاری از کارشناسان معتقدند که دولت باید در بازار مسکن دخالت کرده و با دریافت مالیات از خانه‌های خالی و مواردی نظیر آن سروسامانی به بخش مسکن کشور بدهد، این در حالی است که این کار نیاز به بانک‌های جامع اطلاعاتی دارد که تاکنون با وجود تکلیف دولت به وزارت راه و شهرسازی برای راه‌انداری سامانه ملی املاک و اسکان، این سامانه راه‌اندازی نشده است؛ بر اساس اعلام مسوولان این وزارتخانه سامانه مذکور حداقل تا پایان سال به بهره‌برداری نخواهد رسید البته اگر این سامانه در حال حاضر وجود داشت و از بخش مسکن مالیات دریافت می‌شد، وضعیت بازار مسکن به این آشفتگی نبود.

   دولت باید از خانه‌های خالی و همچنین فعالیت‌های سوداگرانه در بخش مسکن مالیات دریافت کند تا هزینه فعالیت در این بخش برای افراد سودجو افزایش یابد و آنها دیگر برای کسب سود به این بازار ورود نکنند، در چنین وضعیتی مسکن به یک کالای مصرفی تبدیل می‌شود و قیمت‌ها دیگر شوک‌های ناگهانی را تجربه نمی‌کنند. اگرچه در این مورد اتفاق نظری وجود ندارد که این مالیات چقدر می‌تواند تاثیرگذار باشد اما دریافت این مالیات می‌تواند به ایجاد تعادل کمک کند، پیشنهاد این است به جای اینکه اداره مالیات به عنوان درآمدزایی این موضوع را ببیند، درون بخشی شود و برای ایجاد مسکن اجتماعی برای اقشار ضعیف به کار گرفته شود.

   محور بعدی کنترل سوداگری در بخش زمین است، تجربه ۴-۵ دهه گذشته نشان می‌دهد بیشترین عایدی در بخش زمین بوده تا ساخت‌و ساز.

   اقدام بعدی باید ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ باشد چون تقاضا در این بخش وجود دارد. با توجه به اینکه بعد خانوار کوچک شده اما هنوز واحدهای مسکونی در ایران بالای ۱۲۰ متر است بنابراین باید سیاست‌هایی اعمال شود که متراژ خانه‌ها کاهش یابد.

   علاوه برراهکارهایی مانند دریافت مالیات ازخانه‌های خالی، ساخت واحدهای کوچک متراژ، کنترل سوداگری در بخش زمین راهکارهایی مانند بهبود فضای کسب و کار، توانمندسازی بخش‌های عرضه و تقاضا در بازار مسکن، کوشش جدی برای بازآفرینی شهری پایدار هم از سوی کارشناسان بخش مسکن برای بهبود این بازار توصیه می‌شود.