چشم‌انداز افزایش مالکیت مسکن در ایران
خرید ملک در ایران از گذشته به عنوان یک سرمایه‌گذاری مطمئن و سودآور مطرح بوده است. رشد قیمت و کشش بازار همواره باعث شده تا بازار مسکن به‌رغم افت و خیزهای متعددی که طی چند دهه گذشته تجربه کرده است، بتواند رشد چند صد درصدی را برای سرمایه‌گذاران به همراه داشته باشد. به دلیل اینکه مسکن به عنوان یکی از اساسی‌ترین نیازهای افراد هر جامعه محسوب می‌شود، تامین آن علاوه بر رفع این نیاز، همواره به عنوان مقصدی مطمئن برای سرمایه‌گذاران مطرح بوده است. طی ۳۰ سال گذشته میزان مالکیت مسکن در کشور ایران بین ۶۰ تا ۷۰درصد گزارش شده که نشان‌دهنده اهمیت فوق‌العاده آن برای عموم افراد جامعه است. اگر این عدد را با میزان درصد مالکیت مسکن در کشورهای پیشرفته صنعتی مقایسه کنیم متوجه کشش فوق‌العاده این بازار در ایران با توجه به شاخص‌های مختلف اقتصادی نظیر تورم و سطح دستمزد می‌شویم. میزان این شاخص که بالاتر از برخی از کشورهای پیشرفته اروپایی و نزدیک به سطح مالکیت در کشور امریکا است، وقتی جالب‌تر می‌شود که بدانیم مدت زمان لازم برای خرید مسکن در کشور امریکا به‌طور متوسط کمتر از ۵ سال است، در صورتی که این رقم در کشور ایران به‌طور میانگین بالاتر از ۱۷سال است. مطابق آمارهای موجود بین ۵۰ تا ۶۰درصد درآمد خانوارهای اجاره نشین در ایران برای پرداخت هزینه‌های مسکن استفاده می‌شود که این رقم تقریبا دو برابر میانگین این هزینه در کشورهای اروپایی است. به علاوه میزان رشد اجاره‌بها در کشور ایران در مقایسه با افزایش سطح دستمزدها همواره عدد بالاتری را نشان می‌دهد که موجب افزایش سهم مسکن از سبد هزینه خانوار در طی چند دهه گذشته است. میزان تورم و رشد پیوسته قیمت‌ها موجب عمیق‌تر شدن شکاف بین توان اقتصادی و سطح درآمد و دستمزدها در کشور شده و حداقل زمان انتظار برای خانه‌دار شدن را افزایش می‌دهد. این میزان که در حال حاضر طبق آمارهای رسمی به بیش از ۱۷ سال رسیده است در طی دو سال گذشته که شاهد افزایش شدید تورم در بخش‌های مختلف اقتصاد بوده‌ایم، جهش قابل توجهی داشته است. این افزایش مدت زمان انتظار موجب هجوم متقاضیان برای تهیه مسکن در هر منطقه و با هر بودجه‌ای شده است. گواه این ادعا رشد شدید و بیش از ۳۰۰ درصدی قیمت‌ها در مناطق کم طرفدار و حاشیه شهرها در طی دو سال گذشته است. این معضل باعث شده تا نوع مالکیت مسکن در کشور ما علی رغم برابر بودن میزان آن با کشورهای اروپایی از نظرم تناسب مسکن تحت مالکیت با تعداد خانوار و سطح فرهنگی و اجتماعی متفاوت باشد.
از جمله دلایل دیگر، نگاه سودجویانه و درآمدزا به بخش مسکن در ایران است. با نگاهی به آمارهای اقتصادی و گردش نقدینگی در ایران می‌توان مشاهده کرد که بازار مسکن همواره به عنوان یکی از چهار مقصد اصلی نقدینگی در کشور بوده است. همین مساله نشانگر علت ورود بسیاری از سازمان‌ها و نهاد‌های مالی و سرمایه‌گذاران در این بازار است که خود این امر به نوعی معلول عدم توازن در بخش‌های دیگر اقتصاد مانند بخش‌های تولیدی و کشاورزی و صنعتی است. گواه این ادعا نیز عدم رشد قابل توجه میزان مالکیت مسکن در کشور طی 10سال گذشته به‌رغم ساخت حدود ۶ میلیون واحد مسکونی و همچنین وجود حدود 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه است که مبین ورود بخش زیادی از سرمایه‌گذاران که مصرف‌کننده واقعی مسکن نیستند، به این بازار است. در بررسی علت عدم تمایل شدید افراد در کشورهای پیشرفته به رغم سطح بالای میزان درآمد می‌توان به عواملی همچون عدم مواجه بودن با تورم بالا و همچنین کم بودن سهم مسکن از سبد هزینه خانوار در این کشورها نام برد. به همین دلیل است که افزایش میزان سهم مالکیت افراد در بازار مسکن در این کشورها موجب حبس حجم قابل توجهی از نقدینگی بدون بازدهی قابل توجه و در نتیجه کاهش رشد اقتصادی می‌گردد. اما به دلیل شرایطی که در ابتدای این مطلب به آنها اشاره شد داشتن ملک در ایران به نوعی الزام خودخواسته از طرف افراد برای حفظ بنیان زندگی و سرمایه تبدیل شده است و به‌طور کلی عوامل و دلایلی که باعث ایجاد این شرایط در بازار مسکن ایران شده‌اند با کشورهای پیشرفته متفاوت است. البته باید به این نکته توجه داشت که به دلیل افزایش کنترل نشده و غیرمنطقی حجم نقدینگی در کشور ما معمولا تملّک املاک موجب کاهش رشد اقتصادی و کمبود میزان نقدینگی در بازار نمی‌گردد، بلکه به دلیل نابسامانی در سایر بخش‌های اقتصاد و نداشتن برنامه برای جهت دهی و جذب میزان نقدینگی، برخی کارشناسان بر این عقیده‌اند که ورود نقدینگی به این بازار موجب کنترل هجوم جریان ریالی به سایر بازارها به ویژه بازارهای کوتاه‌مدت مانند ارز و طلا خواهد شد. از این رو، به نظر نمی‌رسد بتوان علت برابر بودن یا حتی بالاتر بودن میزان مالکیت افراد نسبت به املاک در ایران را نسبت به برخی کشورهای پیشرفته اروپایی با یکدیگر مقایسه کرد. زیرا اصولا دیدگاه نسبت به این مساله با یکدیگر متفاوت بوده و زیرساخت‌های اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی که موجب سوق دادن افراد به سمت خرید مسکن می‌شوند در بین این جوامع متفاوت است. در کشور ما به دلیل رشد ناهمگون اقتصادی بین بخش‌های مختلف باید دولت حداکثر تلاش خود را برای افزایش میزان مالکیت افراد در بخش مسکن انجام دهد. زیرا با ادامه وضع موجود شاهد افزایش مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن افراد خواهیم بود و این مساله تاثیر روانی منفی بر افراد جامعه خواهد داشت .
