پرش معاملات ملک به کانال 10 هزار
گروه راه و شهرسازی|
آن‌گونه که اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرده است، طی دی ماه سال جاری، ۱۲ هزار و ۴۸ قرارداد خرید و فروش آپارتمان در پایتخت امضا شده که نسبت به ماه قبل ۱۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۳۵ درصد رشد داشته است. این افزایش درحالی است که براساس گزارش میدانی تعادل از مشاوران املاک مناطق مختلف پایتخت، در نخستین ماه زمستان شاهد کاهش چشمگیر معاملات نسبت به آذر ماه و همچنین دی ماه سال قبل بودیم.
به اوج رسیدن تنش‌های سیاسی میان ایران و امریکا و نوسانات نرخ ارز مهم‌ترین عواملی بودند که به گفته فعالان بازار مسکن می‌توانستند، کاهش تعداد قراردادهای خرید و فروش را در دی ماه رقم بزنند اما با توجه به آمار منتشر شده از سوی اتحادیه مشاوران املاک تهران، به نظر می‌رسد که هیچ کدام از این عوامل نتوانستند تاثیری بر روند پیش‌بینی شده بازار، یعنی تداوم افزایش حجم معاملات تا پایان سال داشته باشند و تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در دی ماه نسبت به آذر ماه رشدی 11درصدی را تجربه کرد.
بررسی بازار خرید و فروش مسکن طی 10 ماهه گذشته حاکی از آن است که حجم معاملات مسکن در اردیبهشت ماه، بیشترین میزان را با 12هزار و 128 فقره به خود اختصاص داده و پس از آن در دی ماه و با ثبت 12 هزار و 48 فقره قرارداد در دفاتر مشاور املاک، شاهد بهبود حجم معاملات بودیم. در واقع پیگیری روند معاملات مسکن در سال جاری نشان می‌دهد که پس از اردیبهشت ماه که بالاترین میزان قراردادهای خرید و فروش را داشتیم، معاملات روندی کاهشی پیدا می‌کند و در برخی ماه‌ها به زیر 5 هزار فقره می‌رسد تا اینکه درآذرماه معاملات به 9.5 هزار واحد مسکونی بالغ می‌شود و سپس در دی ماه به بیش از 12 هزار فقره معامله می‌رسد و به آمار اردیبهشت ماه نزدیک می‌شود.
علاوه بر روند افزایشی تعداد قراردادهای خرید و فروش از آذر ماه تا بهمن، بررسی مسیر طی شده در زمینه قیمت‌ها طی 10 ماهه گذشته نشان می‌دهد که قیمت‌ها تا مرداد ماه افزایشی بود، اما پس از آن تا آبان، قیمت‌ها مسیری نزولی را طی کرد و سپس از آذر ماه، قیمت‌ها دوباره رشد کرد و به احتمال بسیار در دی ماه هم قیمت‌ها افزایش داشته است اگرچه این افزایش جهشی و قابل ملاحظه نبوده است. البته گزارش‌هایی از افزایش قیمت‌های پیشنهادی مسکن در بعضی محله‌های نیمه‌شمالی تهران به گوش می‌رسد اما مشاوران املاک می‌گویند که خرید و فروش با نرخ‌های بالا صورت نمی‌گیرد و عمده معاملات در واحدهای زیرقیمت انجام می‌شود.
ناگفته نماند که در آذر ماه شاهد رشد 34 درصدی قیمت‌ها در منطقه یک تهران بودیم؛ موضوعی که واکنش رییس اتحادیه مشاور املاک تهران را هم به همراه داشت چون قیمت‌ها در سایر مناطق کمتر از 10 درصد رشد کرده بود اما قیمت‌ها در منطقه یک، بسیار غیرمنطقی رشد کرده بود.
رشد 19 درصدی معاملات در کل کشور
وقتی تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن طی آذر ماه سال جاری، نسبت به ماه قبل 135 درصد رشد کرد، کارشناسان اقتصادی پایان یافتن ماه صفر، افزایش نرخ ارز و بنزین، نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال و فشار تقاضا را مهم‌ترین دلایل بهبود بازار مسکن اعلام کردند و پیش بینی کردند که این شرایط در ماه‌های بعد هم ادامه یابد، بهبود معاملات در دی ماه هم مهر تأییدی بر انتظار کارشناسان مسکن بود. طی دی‌ماه ۱۳۹۸ در کل کشور ۵۶ هزار و ۳۹۳ مبایعه‌نامه امضا شد که نسبت به ۴۷ هزار و ۹۹ قرارداد خرید و فروش در ماه قبل ۱۹ درصد و نسبت به ۵۰ هزار و ۱۵۸ معامله دی‌ماه ۱۳۹۷ حدود ۱۲ درصد افزایش یافت. درخصوص قراردادهای اجاره هم در دی ۱۳۹۸ حدود ۱۱ هزار و ۵۳۹ اجاره‌نامه در تهران به امضا رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱ و 7 درصد کاهش داشت، در کل کشور هم ۴۴ هزار و ۵۱۵ قرارداد اجاره ملک در دی ماه ۱۳۹۸ امضا شد که نسبت به ماه قبل ۲.۷ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل چهار درصد افزایش داشت. علاوه برکاهش قیمت‌ها، حجم معاملات هم در دی ماه افت کرده است. این در شرایطی است که تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آذر 98، به 9.5 هزار فقره رسید که در مقایسه با ماه قبل و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب 134.7 و 40 درصد افزایش داشت.
بهبود قدرت خرید
با کاهش قیمت تمام شده
در شرایطی که آمارهای منتشرشده از سوی اتحادیه مشاوران املاک حاکی از تداوم افزایش معاملات است و رونق نسبی بر بازار حاکم شده و انتظار می‌رود که این شرایط در دوماه آینده هم ادامه یابد، کمک به افزایش توان مالی متقاضیان خرید مسکن به بهبود بازار مسکن کمک کند، البته دولت در ماه گذشته، سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق را برای زوجین به 240 میلیون تومان افزایش داد اما با توجه به بالابودن رقم بازپرداخت اقساط و همچنین سود بالای وام، این اقدام کمک چندانی به وضعیت بازار مسکن نکرد؛ در این میان فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است که در کوتاه‌مدت نمی‌توان برای افزایش قدرت خرید مسکن اقدام کرد. به گفته او، برنامه‌های میان مدت و بلندمدت برای کاهش قیمت تمام شده تولید می‌تواند به مرور قدرت خرید متقاضیان مسکن
را افزایش دهد.
یزدانی درگفت‌وگو با فارس با تاکید بر اینکه افزایش تسهیلات خرید مسکن می‌تواند منجر به رشد قیمت شود، می‌گوید: وقتی قیمت تمام شده مسکن برای سازندگان کاهش یابد علاوه بر اینکه عرضه مسکن پاسخگوی تقاضا خواهد شد بلکه بازار مسکن به نوعی رقابتی شده و عرضه مسکن افزایش می‌یابد، حال در این وضعیت قدرت خرید مسکن هم به مرور خود را با وضعیت وفق داده و خود را با آن هماهنگ خواهد کرد.
یزدانی تصریح می‌کند: وقتی کیک اقتصاد در حال کوچک شدن است، دولت نمی‌تواند اقدامی برای افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن در کوتاه‌مدت انجام دهد پس وقتی رشد منفی در اقتصاد داریم اعطای تسهیلات تنها برای خرید هم موجب افزایش قیمت می‌شود.
مدیرسابق بازنگری طرح جامع مسکن در پاسخ به این سئوال که چگونه می‌توان قیمت تمام شده مسکن را کاهش داد، اظهار می‌کند: دولت می‌تواند برنامه‌ای میان مدت و بلندمدت با هدف کاهش قیمت تمام شده تولید را اجرا کند و بسته‌های تولید مسکن را به صورت هوشمند و با اعطای زمین وضعیت ساخت و ساز را رونق دهد و این ساخت و ساز را به گونه‌ای هدایت شده به سمت عرضه مناسب سوق دهد.
او در پاسخ به این سوال که قرار است برای تقویت مستاجران تسهیلات اجاره پرداخت شود اضافه می‌کند: اگر تسهیلات با نرخ پایین به مستاجران واقعی پرداخت شود مناسب خواهد بود اما به هر حال دولت می‌تواند از طریق وارد کردن بخشی از واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی به بازار اجاره، بخشی از گروه‌های آسیب‌پذیر را در این بخش ساماندهی کند.
