افزایش آگهی‌های عرضه مسکن، دلیل رونق بازار

گروه راه و شهرسازی|بهار طاهری|  

بر اساس جدیدترین آمار وزارت راه و شهرسازی در دی‌ماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به 13 میلیون و 882 هزار تومان افزایش یافته است. در آذرماه متوسط قیمت مسکن 13 میلیون و 477 هزار تومان بود که در اولین ماه زمستان 3 درصد رشد داشته است.

در دی ماه 9 هزار و 664 فقره معامله در سامانه املاک و مستغلات ثبت شد که در مقایسه با آذرماه 13.2 درصد افزایش را نشان می‌دهد.

بیشترین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی مربوط به منطقه یک بوده است. در این منطقه متوسط قیمت از 30 میلیون و 85 هزار تومان در آذرماه با رشد منفی 2درصدی به 30 میلیون و 21 هزار تومان کاهش یافته است.

کمترین متوسط قیمت نیز مربوط به منطقه 18 با 6 میلیون و 489 هزار تومان بوده که نسبت به متوسط قیمت آذرماه (6 میلیون و 239 هزار تومان) حدود 4 درصد افزایش داشته است.

در حال حاضر، بورس در چند وقت اخیر دچار رکود شده و ارز هم با همه اتفاقاتی که در حوزه‌های سیاسی افتاده افزایش قابل توجهی نداشته است، اما در بازار مسکن شهر تهران طی دو ماه اخیر افزایش قیمت داشتیم. به نظر می‌رسد بخشی از جامعه که نقدینگی بیشتری داشتند، به هر علتی مانند بی‌اعتمادی به حوزه‌های اقتصادی و بانک‌ها، سرمایه خود را به خرید آپارتمان در مناطق شمالی تهران اختصاص داده‌اند. با توجه به بررسی‌ها در دی ماه در دو سه منطقه شاخص مثل ۱، ۳ و ۵ افزایش قیمت داشتیم. این افزایش قیمت‌ها بعید است در ماه‌های آینده کاهش پیدا کند اما سرعت رشد آن می‌تواند کم شود. رشد قیمت‌ها در این مناطق به یک نقطه ثابت که می‌رسد، سایر مناطق تهران را دچار می‌کند!

قطعا افزایش قیمت بنزین در رشد قیمت مسکن تاثیرگذار بود اما سیاست اقتصادی باعث شد در حوزه بورس و کالاهای استراتژیک با جهش قیمت مواجه شویم که رشد قیمت مسکن هم بخشی از نتایج همان تصمیمات است.  در دو ماه آخر سال به علت اتفاقاتی که در اقتصاد منطقه و جهان می‌افتد، خاص‌تر و ویژه‌تر از قبل خواهد بود و رکود سخت‌تر و تورم کمتر را در بخش مسکن شاهد خواهیم بود.

افزایش خرید و فروش ملک به دلیل جابه‌جایی نقدینگی به این بخش، ناشی از آسیب‌پذیر بودن بخش‌های مولد اقتصادی است. نمی‌توانیم درباره اقتصاد مسکن در خلأ صحبت کنیم. حتما بازارهای سرمایه‌ای در بازار مسکن تاثیرگذار است. تمام این مسائل نیز به خاطر سیاست‌های اشتباه اقتصادی است که در حوزه‌های سرمایه‌گذاری، بورس، طلا و ارز رخ می‌دهد. در حالت عادی ماهیانه حدود ۱۰ هزار معامله در شهر تهران باید داشته باشیم که این اتفاق در آذرماه افتاد. در سه ماه آخر سال هم احتمالا این روند ادامه می‌یابد اما آن‌طور که قیمت‌ها ۸.۵ درصد بالا رفت شاهد چنین رشد قیمتی نخواهیم بود. به هر ترتیب ارزش پول ملی در قیمت مسکن تاثیرگذار است که بعد از تغییر قیمت بنزین شاهد افزایش نرخ دلار بودیم. در بازارهای رقیب مسکن همانند بازار ارز متغیرها به یک‌باره تاثیر می‌گذارند اما در مسکن به این سرعت اتفاق نمی‌افتد و می‌تواند زمان‌بر باشد.

در کل به جهت کاهش قدرت خرید عمومی، کشش افزایش قیمت به نسبتی که در بازارهای دیگر دیده می‌شود در بازار مسکن وجود ندارد. انتظار و پیش‌بینی این است که در دو ماهه آخر سال، میانگین رشد قیمت کمتر از میزانی باشد که در آذرماه اتفاق افتاد. در ایران گزینه‌های محدودی در اختیار سرمایه‌گذاران قرار دارد. با کاهش نرخ بهره بانک‌ها اولین گزینه‌ قشر زیادی از مردم برای حفظ ارزش دارایی‌ها بازار مسکن است و طبیعی است که این موضوع بر تعداد معاملات و قیمت تاثیر می‌گذارد. رشد قیمت مسکن طی دو سال اخیر در حالی اتفاق افتاده که درآمد خانوارها افزایش محسوسی نداشته است. در نتیجه قشر مصرف‌کننده نمی‌تواند خیلی در بازار مسکن اثرگذار باشد.

 در بین چهار بازار مسکن، بورس، ارز و طلا، امن‌ترین گزینه بازار مسکن است. همچنین موضوع تقاضای فصلی را هم باید در نظر بگیریم. زمستان به صورت سنتی، فصل خرید ملک محسوب می‌شود. به همین علت دو ماهه آخر سال رونق غیرتورمی را در بازار مسکن خواهیم داشت و از طرفی هم افزایش وام مسکن می‌تواند یکی از عوامل اصلی افزایش معاملات مسکن در ماه‌های پایانی سال و حتی ابتدای سال بعد شود.

با توجه به افزایش تعداد آگهی‌ها هم می‌توان گفت، تعداد معاملات مسکن در قالب خرید و فروش و اجاره در زمستان امسال نسبت به پاییز افزایش دارد.

به‌طور کلی در صورت ایجاد شرایط ثبات سیاسی، ‌اقتصادی و اجتماعی در کشور کفه تقاضای مسکن دوباره سنگین می‌شود و معاملات رونق بیشتری می‌گیرد، اما نمی‌توان به این بازار چندان خوشبین بود چرا که در صورت تغییر نکردن پارامترهای تاثیرگذار اقتصادی مانند نرخ دلار نقدینگی ممکن است بازار مسکن دوباره وارد رکود شود که این موضوع دور از انتظار نیست.

افزایش شدید قیمت در مسکن به‌ویژه در تهران که در بهار و تابستان امسال رخ داد، منجر به کاهش توان خرید و روی آوردن به اجاره مسکن شد.