کاهش حضور سوداگران در بازار دی

ایمان رفیعی

کارشناس ساخت وساز

مسکن به دلیل اهمیت و جایگاهی که در تامین سایر نیازهای افراد جامعه دارد، همواره مورد توجه افراد و دولت‌ها بوده است. پیش بینی افت و خیزها و آینده بازار مسکن نیازمند درنظر گرفتن شاخص‌ها و عوامل قابل توجهی است که از یک سو در برگیرنده شرایط کلی اقتصادی، سیاسی، فرهنگی و اجتماعی دولت است و از طرف دیگر با اشراف بر وضعیت و شرایط افراد جامعه تصویر کامل و جامعی را در اختیار کارشناسان و متخصصان قرار می‌دهد. وضعیت اقتصادی کشور طی شش ماه گذشته روند نسبتا آرام و با ثباتی را تجربه کرده است و با توجه به نزدیک شدن به ایام انتخابات مجلس نیز امید می‌رود در روزهای باقیمانده از سال جاری وضعیت اقتصادی این رویه بدون تنش را ادامه دهد. وضعیت این روزهای بازار ارز که ‌‌به‌رغم همه تلاش‌ها برای رسیدن به قیمت سال گذشته نتوانسته همراهی سرمایه‌گذاران را جلب کند، مهر تاییدی بر آرامش در بازار اقتصادی است. در سایه کاهش تنش و نوسان در بازارهای زود بازده مانند ارز و طلا شاهد ورود نقدینگی به بازارهای میان مدت مانند بازار خودرو و بورس اوراق بهادار و همچنین بازارهای بلندمدت مانند بازار مسکن هستیم. وضعیت این روزهای بازار بورس که در تلاش برای رسیدن به سقف ۴۵۰ هزار واحدی به سختی در تلاش است و همچنین افزایش روزانه قیمت خودرو نشان‌دهنده فعالیت شدید نقدینگی در این بازارها است. همان‌گونه که در اخبار این روزها نیز بدان اشاره شده، میزان معاملات مسکن در روزهای اخیر دو رقمی شده و این موضوع نشان‌دهنده افزایش فعالیت نقدینگی در این بازار بلندمدت است. برای بررسی بیشتر علت افزایش حجم معاملات در بازار مسکن علیرغم رشد قابل توجه قیمت‌ها در این بازار، باید به اولویت‌بندی و همچنین شرایط و انتظارات خریداران توجه کرد. طی یک سال گذشته، بعد از ایجاد آرامش نسبی در بازار ارز شاهد توقف رشد قیمت‌ها در سایر بازارها از جمله بازار مسکن بودیم. در طی این مدت حجم معاملات انجام شده در این بازار با کاهش قابل توجهی مواجه شد. این کاهش معاملات که همزمان با تغییرات شدید قیمتی در کلیه گروه‌های کالایی از جمله مصالح ساختمانی بود موجب افزایش شدید قیمت‌های ساخت و ساز در بازار مسکن شد که این موضوع موجب کاهش حجم عرضه و ساخت و ساز در این بازار گردید. تحرکات سودجویان در بازار که همزمان با تلاش خریداران برای تهیه مسکن مناسبی که با توجه به کاهش ارزش سرمایه خود داشتند موجب افزایش غیرعادی و غیرمنطقی قیمت‌ها در برخی مناطق از جمله مناطق حاشیه‌ای اطراف کلان‌شهرها شد به نحوی که در برخی افزایش قیمت‌ها تا حدود ۴۰۰ درصد گزارش شد. این تحرکات در سایه عدم نظارت نهادهای متولی و همچنین عدم همراهی بانک‌ها باعث خروج بخش قابل توجهی از مصرف‌کنندگان واقعی مسکن از بازار شد. از طرف دیگر، به دلیل نیاز غیرقابل اغماض افراد به تهیه مسکن شاهد رشد قابل توجه تقاضای بازار رهن و اجاره املاک بودیم که موجب افزایش قیمت‌ها در این بازار شد. عدم اطمینان و اعتماد ایجاد شده بازار مسکن برای خریداران و سازندگان موجب خروج قابل توجه سرمایه از این بازار و ورود نقدینگی کاذب سودجویان و سرمایه‌گذاران غیرمولد گردید. ورود دیرهنگام نهادهای متولی در امر مسکن در این بازار و همچنین عدم نظارت و حمایت کافی بخش دولتی از سازندگان موجب ایجاد فرصت برای سود‌جویان برای فعالیت مجدد در این بازار در جهت افزایش بیش از پیش قیمت‌ها شد. در چند ماه اخیر که دولت به‌طور جدی‌تری در بازار مسکن وارد شده است، با اجرای طرح‌هایی مانند آغاز برای ثبت نام برای ساخت مسکن در قالب طرح ملی مسکن و همچنین افزایش مبلغ وام خرید و ساخت مسکن و همچنین این اعلام اجرای طرح اخذ مالیات از واحدهای مسکونی با قیمت بالای 5 و ۱۰ میلیارد تومان شاهد ایجاد تحرک در بازار مسکن هستیم. این تحرکات همزمان با اطمینان خریداران از عدم کاهش قیمت‌ها با توجه به شرایط فعلی وضعیت اقتصادی برای استفاده از فرصت باقی مانده تا شروع سال جدید اتفاق افتاده است. با توجه به اینکه در ماه‌های انتهایی سال هستیم این افزایش تحرکات با تورم سنتی که در انتهای سال و ابتدای سال جدید اتفاق می‌افتد همراه شده و موجب افزایش نسبی قیمت‌ها در بازار مسکن شده است. از طرف دیگر به دلیل نزدیک شدن به سال‌های انتهایی عمر دولت فعلی و با توجه به اینکه این دولت در دوره چهار ساله دوم خود به سر می‌برد، بعید به نظر می‌رسد اراده جدی برای به سرانجام رساندن طرح‌های مسکن اعلام شده داشته باشد. به همین منظور به نظر می‌رسد بخشی از متقاضیان واقعی مسکن در سایه این شرایط اقدام به تهیه ملک مناسب و مورد نیاز خود نموده‌اند. از طرف دیگر با توجه به تحرکات شدید بازار که به نوعی نمایانگر وضعیت فعلی اقتصاد کشور است می‌توان به ایجاد تحرک نسبی در وضعیت تولید در کشور اشاره کرد که به‌طور غیرمستقیم موجب افزایش تحرک در بازار مسکن نیز خواهد شد. با توجه به دلایل ذکر شده به نظر می‌رسد بتوان به ادامه روند کنونی در بازار مسکن امیدوار بود. البته باید این نکته را نیز مد نظر قرار داد که این شرایط در صورتی قابلیت تداوم را دارد که عامل اصلی آن یعنی زبان عمومی اقتصاد جامعه توانایی ایجاد و پاسخ دهی به عرضه را داشته باشد.