دولت مشکلات اجاره را جدی بگیرد

ایمان رفیعی

کارشناس بازار ساخت و ساز

تغییرات قیمتی در بازارهای مختلف با توجه به شرایط عمومی اقتصاد و همچنین میزان عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. مسکن به دلیل اهمیت فوق‌العاده و خاصی که در سبد هزینه خانوار دارد، همواره یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌ها برای دولت‌ها و افراد بوده است. تهیه مسکن مناسب ارتباط مستقیمی با شرایط اقتصادی افراد داشته و از طرف دیگر تاثیر بسیار زیادی بر آرامش اجتماعی افراد جامعه دارد. از آنجایی که مسکن در زمره کالاهای غیرقابل حذف از سبد خانوار است، از یک طرف به عنوان یک زمینه عالی و منحصر به فرد برای سرمایه‌گذاران در این بخش محسوب شده - که به نوعی تضمین‌کننده بازگشت اصل سرمایه و سود آنها است- و از طرف دیگر محملی برای سودجویی افرادی است که به دنبال کسب سود به هر قیمت و از هر طریقی هستند. به دلیل اهمیت غیر قابل انکار مسکن و همچنین نیاز همه گیر آن، نوسانات مختلف اقتصادی داخلی و بین‌المللی اثر خود را روی این بازار به وضوح نشان می‌دهد. همچنین به دلیل ویژگی‌های یاد شده، هرگونه تغییر در میزان عرضه این کالای حیاتی، موجب تغییرات عمیق و دامنه‌دار در این بازار می‌گردد. اهمیت دو سویه‌ای که بحث مسکن برای دولت و افراد جامعه دارد موجب شده تا با وجود خصوصی بودن این بازار، دولت‌ها سعی در دخالت و اعمال قدرت در بخش‌های مختلف آن برای حفظ ثبات و همچنین رعایت حقوق مصرف‌کنندگان داشته باشند. اهمیت این موضوع تا بدان جاست که تامین مسکن برای افراد جامعه به ویژه قشر متوسط و ضعیف در قانون اساسی کشور جزو وظایف حاکمیت تعریف شده و دولت مکلف به تامین مسکن مناسب شده است. از همین رو، دولت‌های مختلف سعی در تامین حداقل‌ها در این بازار کرده و طرح‌های مختلفی را نیز اجرا کرده‌اند. با وجود تمام اقدامات و طرح‌های اجرا شده توسط دولت‌های مختلف، شاهد پیشی گرفتن رشد قیمت مسکن از تورم و همچنین کم اثر شدن طرح‌ها و اقدامات اجرایی و حمایتی مختلف که توسط بخش‌های مختلف دولتی و غیردولتی انجام شد هستیم. افزایش شدید تورم موجب کاهش قابل توجه توان اقتصادی متقاضیان و ناکام ماندن بسیاری از متقاضیان واقعی مسکن برای دستیابی به آن شد. این ناتوانی موجب برهم خوردن صف تقاضا و به دنبال آن ایجاد تنش در بازار عرضه مسکن شد. از طرف دیگر افزایش قیمت‌ها موجب رشد شدید بهای تمام شده مسکن و خروج بخشی از سازندگان و سرمایه‌گذاران از این بازار شد. این فشار دو سویه‌ای که از سمت متقاضیان و عرضه‌کنندگان بر این بازار وارد شد، موجب بر هم خوردن تعادل در این بازار و ایجاد حباب قیمتی شده بطوری که موجب سردرگمی متقاضیان خرید که اندک سرمایه خود را در تندباد تورم از دست رفته می‌دیدند و همچنین عرضه‌کنندگانی که از ترس از دست دادن سرمایه خود به بهای کمتر از تأمین نیازهای آتی اقدام به تغییر لحظه‌ای قیمت‌ها می‌کردند، شد. خروج بخش زیادی از متقاضیان خرید مسکن و همچنین عدم عرضه متناسب با نیاز و بودجه متقاضیان، موجب شد بازار رهن و اجاره مسکن بیش از ظرفیت موجود مورد تقاضا قرار گیرد. این حجم از تقاضا که همزمان با افزایش قیمت‌ها اتفاق افتاد، علاوه بر رشد بیش از تورم قیمت‌ها در این بازار، موجب تغییرات در بافت جمعیتی اجاره نشین‌ها در کلانشهرها شد بطوری که مناطق حاشیه این شهرها که تا دو سال گذشته متقاضیان مهاجر و قشر ضعیف را پذیرا بود، اکنون شاهد هجوم قشر متوسط است. علاوه بر مناطق حاشیه‌ای کلانشهرها، بخشی از جمعیت که توان تامین هزینه سنگین اجاره‌بها در این مناطق را نداشتند، به شهرهای اطراف این کلانشهرها مهاجرت کردند. با توجه به آمارهای ارایه شده در خصوص افزایش نرخ مسکن در مناطق مختلف کشور شاهد رشد بیش از ۱۰۰ درصدی قیمت‌ها در این بازار هستیم. در بازار ساخت مسکن نیز با توجه به افزایش شدید قیمت‌ها و همچنین بهای زمین، رشد قابل توجه هزینه‌های ساخت را می‌توان به خوبی لمس کرد. با توجه به افزایش بهای پایه املاک، رشد قیمت اجاره‌بها در مقایسه با پاییز سال گذشته حدود ۳۵ درصد اعلام شده است که این مبلغ با توجه به شرایط امروز اقتصادی افراد جامعه بیش از توان اقتصادی مستاجران است. با توجه به روند رو به رشد متقاضیان اجاره املاک به نظر نمی‌رسد بتوان نقطه پایانی برای ادامه رشد قیمت‌ها در این بازار متصور شد، مگر اینکه دولت با استفاده از ابزارهای حمایتی و قانونی بتواند به بخشی از نیازهای این بازار پاسخ دهد. طرح‌هایی مانند تشویق و ترغیب مالکان به عرضه واحدهای خالی از سکنه که سال‌ها است مورد توجه و تاکید کارشناسان مختلف بازار مسکن قرار دارد، می‌تواند موجب ورود بیش از ۲ میلیون واحد مسکونی به چرخه عرضه مسکن شده و تا حد زیادی تعادل را در این بازار برقرار نماید. باید توجه داشت که تولید و عرضه مسکن به دلیل نیاز به سرمایه قابل توجه و زمان نسبتا طولانی، نیازمند برنامه‌ریزی قبلی و داشتن طرح بلندمدت برای متولیان این امر است، از این رو، در شرایط اضطراری مانند شرایط فعلی بازار مسکن نمی‌توان با ارایه طرح‌های نمایشی و بلندمدت اقدام به بازگرداندن آرامش به این بازار کرد. اقدامات فوری و عملی که با توجه به منابع و امکانات موجود و در دسترس برای برداشتن بخشی از فشار این بازار از دوش متقاضیان و مستاجران باید انجام شود، همان پیشنهادات و طرح‌هایی است که سال‌ها توسط کارشناسان مختلف اقتصادی در قالب پیشنهادات و نامه‌های مختلف به متولیان بخش مسکن ارایه شده است.