کاهش ساخت و ساز در پایتخت طی سال‌های اخیر

اگرچه براساس طرح جامع مسکن باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی درکشور احداث شود اما بررسی آمار پروانه‌های ساختمانی صادرشده طی سال‌های اخیر نشان می‌دهد که این رقم به ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد رسیده است.

کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور، به خوبی درآمار مربوط به وضعیت ساخت و ساز در پایتخت هم مشاهده می‌شود. براساس گزارش‌های رسمی شهرداری تهران، تعداد پروانه‌های ساختمانی در پایتخت طی سال‌های اخیر به حدود یک‌سوم سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ در زمان رونق بازار مسکن رسیده است.

تاثیر افت صدور پروانه‌های ساختمانی در عدم  تعادل میان عرضه و تقاضا، جهش قیمت مسکن و همچنین کاهش حجم اشتغال بهانه‌ای شد تا روزنامه تعادل به بررسی وضعیت پروانه‌های صادر شده طی سال‌های گذشته و تبعات آن بپردازد و راهکارهایی برای افزایش پروانه‌ها ارایه دهد.

این گزارش حاکی از آن است که طی سال‌های اخیر شاهد افت چشمگیر صدور پروانه‌های ساختمانی و به‌تبع آن کاهش ساخت‌و‌ساز بودیم.

   وضعیت کنونی ساخت و ساز

  صدور پروانه‌های ساختمانی 30 تا 50 درصد کاهش یافته که اصلی‌ترین دلیل آن افزایش شدید قیمت تمام‌شده ساختمان است، درواقع سازندگان انگیزه‌ای ندارند که با سودهای اندک و حتی در برخی موارد ضرر و زیان، پروژه‌های جدید ساختمانی را شروع کنند.

  در حال حاضر وضعیت ساخت‌وساز به گونه‌ای است که مسکن آماده ارزان‌تر از ساخت یک واحد مسکونی برای سازنده تمام می‌شود.

  براساس آمار طی سال‌های 92 تا 96 شاهد کمبود عرضه و تکمیل واحدهای مسکونی بودیم.

  طبق گزارش‌های رسمی، صدور پروانه‌ ساختمانی در شهر تهران، ‌کاهشی است، البته بیشتر این کاهش در متراژ پروانه‌های صادره بوده تا تعداد پروانه‌های صادره.

  درساخت و سازهای شهری، سود سازندگان از واحدهای مسکونی بین ۳۰ تا۴0درصد در مدت زمان دوساله است، در این میان سود بیش از۴۰ درصد به ندرت اتفاق می‌افتد وکمتر از۴۰درصد هم رغبت سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد ضمن اینکه معمولاً از زمان شروع تا پایان پروژه به‌طور دایم تورم به سازندگان تحمیل می‌شود.

  میانگین قیمت تمام‌شده یک واحد مسکونی در شهر تهران، ۸.۵ تا ۹ میلیون تومان است و با توجه به قیمت متوسط شهر تهران یعنی 13.8 میلیون تومان است، سازندگان حدود 4 میلیون تومان سود می‌برند.

  به دلیل افزایش شدید قیمت زمین که مهم‌ترین مولفه در بخش ساخت و ساز محسوب می‌شود سازندگان دیگر نمی‌توانند پروژه‌ای همانند آن‌چه در حال حاضر می‌فروشند را بسازند و معمولاً مجبور به تعریف پروژه‌های کوچک‌تر می‌شوند.

  هم‌اکنون در تهران ۱۷۰ میلیون تومان به انبوه‌سازان حرفه‌ای و کسانی که فناوری‌های نوین را رعایت کنند برای ساخت هر واحد تعلق می‌گیرد که سود بازپرداخت آن هم ۱۸ درصد است، این رقم در سال97، ۱۱۰ میلیون تومان بود.

   آثار کاهش حجم پروانه‌های  ساختمانی

  با کاهش پروانه‌های ساختمانی صادره، در سال‌های آینده تامین‌کنندگان کالاها و خدمات ساختمانی با مشکلات جدی مواجه می‌شوند که نتیجه آن کاهش رشد اقتصادی و اشتغال خواهد بود.

  اثردیگر میان‌مدت و بلندمدت کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی، انباشت تقاضا در بازار مسکن همزمان با کاهش عرضه است که به ایجاد موج تورمی بزرگی در بخش مسکن منجر خواهد شد.

  با جهش قیمت مسکن و به تبع آن کاهش پروانه‌های ساختمانی، سازندگان بزرگ و حرفه‌ای، همواره در بازار باقی می‌مانند؛ اما ممکن است سطح فعالیتشان را نسبت به دوره‌های رونق کاهش دهند، سازندگان کوچک و غیرحرفه‌ای هم ممکن است از بازار خارج شوند زیرا بازارهای جایگزینی مانند سپرده‌های بانکی، بورس و... می‌توانند نرخ بازدهی بالاتری را به این سرمایه‌گذاران ارایه کنند، به عبارت دیگر کاهش پروانه‌های ساختمانی صادره، نشان‌دهنده خروج بخشی از فعالان از بازار به صورت موقت یا دایم است و این نشانه مثبتی برای بخش عرضه در بازار مسکن نیست.

  در ابتدای رکود بازار مسکن، صدور پروانه‌ها کاهشی است چون تصور کسب بازدهی از سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر نزد سازندگان وجود دارد، آنها در بازارهای موازی فعالیت می‌کنند و با شروع پیش‌رونق دوباره به بازار برمی‌گردند.

  اگر کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن رخ دهد و انتظارات کاهشی قیمت مسکن با افزایش هزینه ساخت همراه شود، دچار کمبود عرضه می‌شویم.