اما و اگرهای عدم تناسب الگوی مصرف و ساخت مسکن

بررسی گزارش بانک مرکزی طی سال‌های اخیر نشان می‌دهد که متراژ بیش از 50 درصد از واحدهای فروش رفته در پایتخت، کمتر از 80 مترمربع است و پرطرفدارترین متراژهای خریداری شده، کوچک متراژها هستند این درحالی است که همچنان میانگین متراژ ساخت مسکن در کشور بالاتر از ۱۰۰ مترمربع است و سازندگان تمایل بیشتری به ساخت واحدهای مسکونی بزرگ دارند. در این میان براساس ابلاغیه شورای عالی معماری و شهرسازی متراژ الگوی مصرف 90 مترمربع و طبق طرح جامع مسکن، متراژ تعیین شده مناسب برای خانوارها 75 مترمربع در نظر گرفته شده است. اما درحالی که تناسبی میان میانگین متراژ مصرف و ساخت در کشور وجود ندارد و قوانین بالادستی مسکن هم از سوی سازندگان رعایت نمی‌شوند، شهردار تهران و مسوولان وزارت راه‌و‌شهرسازی از تغییر الگوی مصرف مسکن به واحدهای کوچک و ارایه بسته‌های تشویقی به سازندگان برای ساخت واحدهای متناسب با نیاز مصرف‌کننده استقبال می‌کنند.  درواقع مسوولان هم اعتقادی به قوانین مربوط به الگوهای تعیین شده برای ساخت ندارند و معتقدند که با توجه به تغییر ذائقه مردم باید به سمت ساخت واحدهای کوچک حرکت کرد. استدلال آنها این است با توجه به اینکه در حال حاضر مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن دهک‌های ۱و ۲ بالای 100 سال است، بنابراین باید در الگوی تولید مسکن بازنگری کنیم. دراین شرایط، کارشناسان بخش مسکن و کارشناسان اجتماعی معتقدند، تغییر الگوی مصرف مسکن و کاهش متراژ واحدهای مسکونی می‌تواند تبعات اجتماعی و اقتصادی بسیاری را در آینده به همراه داشته باشد و با افزایش تراکم در بافت شهری و کمبود مجتمع‌های آموزشی، تفریحی، رفاهی و... مشکلات بسیاری دامنگیر جامعه شود. درواقع اگرچه احداث واحدهای مسکونی انبوه‌ساز و کم‌متراژ می‌تواند قیمت تمام شده ساخت را کاهش داده و در خانه‌دار شدن برخی متقاضیان موثر باشد، اما این طرح با سبک زندگی ایرانی-اسلامی سازگار نیست.

    بررسی طرح‌های مسکن درباره الگوی تقاضا

   هم‌اکنون میانگین مساحت واحدهای مسکونی در کشور بالای 100 مترمربع است که به هیچ‌وجه با الگوی فعلی تقاضا و همچنین چشم‌انداز آتی بازار ساخت مسکن همخوانی و هماهنگی ندارد.

   مطابق با افق پیش بینی شده در طرح جامع مسکن تا سال 1405 میانگین مساحت واحدهای مسکونی باید به متراژ 90 مترمربع برسد.

   براساس طرح جامع مسکن الگوى مصرف مسکن در شهرهاى تهران، اصفهان، مشهد، تبریز و شیراز معادل ۷۵ مترمربع یا کمتر زیربناى مفید محسوب می‌شود و در سایر شهرها معادل ۱۰۰ مترمربع یا کمتر از آن است.

    دلایل عدم تناسب

با توجه به عدم تناسب میان میانگین متراژ مورد استقبال خریداران با متراژ ساخته شده از سوی سازندگان، این سوال مطرح می‌شود که دلیل این ناهماهنگی چیست؟ دلایل را باید در طرف تقاضا جست‌وجو کرد یا طرف عرضه؟

   کارشناسان بخش مسکن معتقدند که ساخت واحدهای مسکونی بزرگ متراژ نسبت به کوچک متراژها سود بیشتری را برای سازندگان به همراه دارد، برهمین اساس و با وجود استقبال بیشتر متقاضیان خرید مسکن به واحدهای کوچک، اما واحدهای بزرگ متراژ همچنان درصدر لیست واحدهای ساخته شده و در حال ساخت هستند.

   به گفته مدیرعامل بانک مسکن، تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی لوکس، بزرگ‌متراژ و گران‌قیمت در برابر تقاضا برای خرید واحدهای مصرفی معمولی کوچک‌متراژ، میان‌متراژ، ارزان‌قیمت یا با سطح قیمتی متوسط، درصد بسیار اندکی را به خود اختصاص می‌دهد و رکود در بازار معاملات واحدهای مسکونی لوکس کماکان ادامه دارد.

   افزایش قیمت خرید مسکن طی دو جهش قیمتی 91-92 و 97-98 موجب کاهش توان اقتصادی متقاضیان خرید مسکن شده است وگرنه تجربه نشان داده است که جامعه ایرانی به استفاده از واحدهای مسکونی بزرگ متراژ علاقه بیشتری دارند و دلیل اصلی تمایل به خرید واحدهای مسکونی کوچک و متوسط، نبود توان اقتصادی لازم در این زمینه است.

    راهکارها

جهش قیمت مسکن و همچنین افزایش قیمت مصالح، زمین و نیروی کار در سال 97، قدرت اقتصادی طرف تقاضا و عرضه را به‌شدت کاهش داده است، برهمین اساس‌ پیشنهاد می‌شود که سازندگان مسکن به سمت ساخت و ساز واحدهای مسکونی کوچک هدایت شوند موضوعی که عضو کمیسیون عمران مجلس هم به آن اشاره می‌کند و می‌گوید: با توجه به کمبود عرضه در بازار مسکن باید انبوه‌سازان را در جهت ساخت مسکن متناسب با نیاز غالب جامعه هدایت کرد.

   باید از سازندگان برای رعایت الگوی مصرف و تعادل‌سازی بین عرضه و تقاضای مسکن حمایت شود و به گفته برخی نمایندگان مجلس شورای اسلامی، این نهاد قانونگذار این آمادگی را دارد که دراین زمینه، حمایت‌های لازم را در حوزه تدوین قوانین مورد نیاز داشته باشد.

   بخش سیاست‌گذار پولی و بانکی می‌تواند با مشوق‌هایی همچون تعیین نرخ سود شناور و همچنین دوره طولانی‌تر برای بازپرداخت اقساط به منظور حمایت از سازندگان واحدهای مطابق با الگوی مصرف و آپارتمان‌های با متراژ پر طرفدار، بخش مصرفی بازار ساخت و ساز را مورد تشویق و حمایت قرار دهند.