مسکن در قله‌ قیمت ها

مجید اعزازی|

حداقل دستمزد کارگران برای سال جاری 21 درصد افزایش یافت و به یک میلیون و 835 هزار تومان رسید. خبرهای انتشار یافته از جلسه شورای عالی کار در بامداد چهارشنبه هفته گذشته حاکی از این است که تعیین دستمزد برای سال 99 بدون اجماع شرکای اجتماعی و به‌طور مشخص بدون توافق نمایندگان کارگران صورت گرفته است. اما از آنجا که نمایندگان دولت و کارفرمایان توافق داشته‌اند، افزایش 21 درصدی حداقل دستمزد تصویب و اعلام شده است.

هر ساله به موجب ماده 41 قانون کار، شورای عالی کار موظف است با لحاظ نرخ تورم سالانه اعلامی از سوی بانک مرکزی و همچنین هزینه سبد کالاهای خانوار نسبت به تعیین سطوح مزدی برای سال جدید اقدام کند. اما نمایندگان کارگران بر این باور بوده و هستند که در تعیین مزد سالانه، هزینه سبد کالاهای خانوار لحاظ نمی‌شود و از این جهت، کارگران متضرر شده و از تامین حداقل معیشت خانوار خود ناتوان هستند. در این حال، سهم هزینه مسکن در هزینه سبد کالای خانوار کارگری قابل توجه است به گونه‌ای که در سال‌های گذشته این سهم در تهران به بالای 50 درصد نیز رسیده است. اما حداقل هزینه تامین مسکن در هزینه سبد کالای خانوار در سایر شهرها 35 درصد برآورد شده است. شاخص دیگری که رابطه میان درآمد خانوار و قیمت خرید مسکن را ارزیابی می‌کند، شاخص «دسترسی به مسکن» و طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن است.

شاخص دسترسی به مسکن که یک سنجه برای تشخیص میزان سختی مسیر صاحب خانه شدن در شهرها به شمار می‌رود از نسبت ارزش خرید یک واحد مسکونی متوسط متراژ (۷۵ متر مربع) به کل متوسط درآمد سالانه خانوارهای شهری محاسبه می‌شود و مفهوم عدد به دست آمده، قدرت مالی خانوارها در برابر قیمت مسکن برای صاحب خانه شدن را نشان می‌دهد. هر چقدر قیمت مسکن تحت تاثیر جهش‌های دوره‌ای افزایش پیدا کند و در مقابل، قدرت خرید خانوارها از تقویت سقف ریالی تسهیلات بانکی یا بهبود درآمد سالانه، محروم بماند، شاخص دسترسی به مسکن افزایش پیدا می‌کند که نشانگر بدتر شدن وضعیت متقاضیان مسکن است.

بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، شاخص دسترسی به مسکن در شهر تهران در سال 94 از عدد 7 در سال ۹۱ - زمان جهش قیمت مسکن- به عدد ۶ رسیده است، به این معنا که اگر یک خانوار شهری در ایران همه درآمد سالانه خود را برای خرید مسکن پس‌انداز کند، بعد از ۶ سال می‌تواند صاحب یک واحد مسکونی ۷۵ متر مربعی شود. اما به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، طول طبیعی «دوره انتظار برای خرید مسکن» معادل ۳ برابر شاخص دسترسی به مسکن است. به عبارت دیگر، نرخ طبیعی شاخص پس‌انداز برای صاحب خانه شدن در همه کشورها معادل ۳۰ درصد کل درآمد خانوارها است. بنابراین، برای محاسبه طول طبیعی دوره انتظار برای خرید مسکن کافی است، شاخص دسترسی به مسکن در عدد ۳ ضرب شود. بر این اساس در سال 94 مدت زمان طبیعی دسترسی به مسکن به‌طور میانگین برای خانوارهای شهری برابر با ۱۸ سال بود.

شاخص دسترسی به مسکن اما طی سال‌های 97 و 98 که قیمت‌ مسکن بار دیگر جهش‌های زیادی را تجربه کرد، افزایش یافت و به ترتیب به 19.2 و 20.4 رسید. بر این اساس، ‌طول دوره انتظار در سال‌های یاد شده نیز به ترتیب به بیش از 38 سال و 61 سال بالغ شد.

به گزارش «تعادل»، در صورتی که در فرمول محاسبه شاخص دسترسی به مسکن، به جای متوسط درآمد سالانه خانوار از شاخص حداقل دستمزد (12 ماه حقوق به علاوه عیدی معادل دو ماه حقوق) استفاده شود، شاخص یادشده با افزایش بیشتری مواجه خواهد شد و طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن پایین‌ترین اقشار جامعه نیز به‌شدت رشد می‌یابد.

بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد که با لحاظ حداقل دستمزد در فرمول محاسبه شاخص دسترسی به مسکن، این شاخص برای سال‌های 97 و 98 به ترتیب به 53 و 470 سال افزایش یافته و طول دوره انتظار نیز به ترتیب به 159 سال و 1410 سال بالغ می‌شود. بر اساس این یافته‌ها، دسترسی دهک‌های درآمدی پایین جامعه به یک واحد مسکونی متوسط، به رویا تبدیل شده است و از همین رو است که اصلاح سیاست‌های مسکنی دولت‌ها برای تامین سرپناه اقشار یاد شده ضروری به نظر می‌رسد. البته در پی جهش‌های قیمتی، صاحب خانه شدن برای اقشار متوسط نیز بسیارسخت شده و نیازمند برقراری نظام تسهیلاتی تازه با رویکرد توانمندسازی این دسته از متقاضیان مصرفی ملک است.

    انعکاس کاهش قدرت خرید در آمارها

کاهش قدرت خرید مردم در آمار سالانه بازار مسکن انعکاس یافته است، به گونه‌ای که در سال 1398 تعداد کل معاملات واحدهای مسکونی با افت 34.9 درصدی به 84.9 هزار فقره رسید. از سوی دیگر، در سال گذشته، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی آپارتمانی نیز به 13.33 میلیون تومان رسید که نسبت به سال قبل، 61.7 درصد افزایش داشته است. افت تعداد معاملات و افزایش 61 درصدی قیمت مسکن به خوبی بیانگر کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی آپارتمان هستند.

به گزارش دفتر اقتصاد مسکن در وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در اسفند سال گذشته در شهر تهران، 15.66 میلیون تومان بوده است که نسبت به ماه قبل 8.7 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 42.2 درصد افزایش داشته است.میانگین رشد ماهانه متوسط قیمت مسکن، برای دوره 12 ماهه منتهی به اسفند 98 در شهر تهران 3.1 درصد بوده است. در این بازه زمانی، متوسط قیمت مسکن در اردیبهشت 98 بیشترین رشد (11.4 درصد) و در شهریور سال گذشته کمترین رشد (3.5 درصد) را تجربه کرده است.

    مرور قیمت مسکن در مناطق پایتخت

این گزارش همچنین حاکی است که در اسفند ماه 98 از میان مناطق 22 گانه تهران، منطقه یک با 33.22 میلیون تومان و منطقه 18 با 7.48 میلیون تومان، به ترتیب بیشترین و کمترین متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان را داشته‌اند. همچنین مناطق 5، 6، 2، 3، 1 و 4 به ترتیب مناطقی هستند که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در آنها از متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران (15.66 میلیون تومان) بیشتر بوده است.

بیشترین رشد متوسط قیمت مسکن در اسفند ماه 98 نسبت به ماه مشابه سال قبل، مربوط به منطقه 20 با 88.3 درصد رشد و کمترین مقدار افزایش قیمت مربوط به منطقه یک با 35.3 درصد بوده است. گزارش دفتر اقتصاد مسکن همچنین حاکی است، در اسفند گذشته، واحدهای مسکونی با متراژ کمتر از 40 متر مربع بیشترین رشد قیمت (51.3 درصد) و آپارتمان‌های با متراژ بیش از 200 مترمربع، کمترین رشد قیمت (32.2 درصد) را نسبت به ماه مشابه سال قبل تجربه کرده‌اند.

    مناطق پرمعامله؟

بر اساس این گزارش، در اسفند 98، تعداد کل معاملات مسکن در شهر تهران به 10.2 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل از آن 24.4 درصد و نسبت به اسفند سال قبل 21.4 درصد کاهش داشته است.

گزارش دفتراقتصاد مسکن همچنین حاکی است که منطقه 5 تهران با 1522 فقره معامله (17.6 درصد) بیشترین سهم از معاملات اسفند 98 را به خود اختصاص داده است و پس از آن مناطق 4، 2 و 10 به ترتیب با سهم 11.3 درصد، 9.2 درصد و 7.2 درصد در رده‌های بعدی قرار دارند. همچنین منطقه 19 با 46 فقره معامله (0.5 درصداز کل معاملات) کمترین سهم از تعداد معاملات اسفند ماه تهران را به خود اختصاص داده است. نکته قابل توجه، تمرکز بیش از نیمی از کل معاملات اسفند ماه (51.1 درصد از 10.2 هزار فقره معامله) در مناطق 10، 4، 2، 5 و8 بوده است. همچنین در دوره زمانی مورد نظر، منطقه 22 دارای بیشترین رشد تعداد معامله (1.7 درصد) و منطقه 20 دارای کمترین رشد (67.1- درصد) نسبت به ماه قبل بوده‌اند.

بر اساس این گزارش، واحدهای مسکونی با سن کمتر از 5 سال، بیشترین سهم (40.7درصد) و واحدهای با عمر بین 11 تا 15 سال، کمترین سهم (10.7 درصد) ازمعاملات اسفند 98 را به خود اختصاص داده‌اند. در همین حال، 59 درصد از معاملات به واحدهای با عمر کمتر از 10 سال تخصیص یافته است. در عین حال، نرخ رشد تعداد معاملات بر حسب سن بنا در اسفند گذشته نسبت به ماه مشابه سال 97، درتمامی بازه‌های سنی، کاهشی بوده است. همچنین کمترین کاهش رشد تعداد معاملات نسبت به اسفند ماه سال 97، مربوط به معاملات با سن بیش از 20 سال (18.2 درصد) و بیشترین کاهش رشد تعداد معاملات مربوط به واحدهای مسکونی با سن بین 11 تا 15 سال (27.7 درصد) بوده است.گزارش دفتر اقتصاد مسکن همچنین حاکی است که واحدهای مسکونی با قیمت هر متر مربع بیش از 12 میلیون تومان، بیشترین تعداد (67 درصد) معاملات اسفند را به خود اختصاص داده‌اند و پس از آن واحدهای مسکونی در بازه قیمتی هر متر مربع بین 10 تا 11 میلیون تومان با 6.4 درصد بیشترین سهم از معاملات را بر حسب قیمت به نام خود ثبت کرده‌اند. به این ترتیب، مشاهده می‌شود که بیش از نیمی از معاملات ملک در اسفندماه بالاتر از قیمت هر متر مربع 12 میلیون تومان معامله شده است.این گزارش همچنین حاکی است، 50.5 درصد از معاملات اسفندماه مربوط به واحدهای مسکونی با قیمتی بیش از یک میلیارد و 200 میلیون تومان بوده است.پس از آنها، واحدهای دارای قیمتی بین یک میلیارد تومان تا یک میلیارد و 100 میلیون تومان (معادل 5 درصد از کل معاملات) قرار گرفته‌اند. همچنین 0.1 درصد از کل معاملات به واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از 200میلیون تومان اختصاص یافته است.