هراس از ورود نقدینگی سرگردان به بازار مسکن

مجید اعزازی|

اثر‌پذیری احتمالی بازار معاملات و اجاره ملک از نرخ سود سپرده 15 درصد ناظران و کارشناسان بازار مسکن را نگران کرده است. روز یکشنبه هفته جاری خبری روی خروجی خبرگزاری‌ها قرار گرفت که از توافق بانک‌های کشور بر سر ممنوعیت افتتاح سپرده بانکی با سود بالاتر از 15 درصد حکایت می‌کرد. اگر چه طبق مصوبه شورای پول و اعتبار نرخ سود سپرده‌های بانکی از شهریور سال 96 بدون تغییر و معادل 15 درصد تعیین شده و بانک مرکزی هم بخشنامه مربوطه را به نظام بانکی ابلاغ کرده بود، ولی رقابت بانک‌ها بر سر پرداخت سود بیشتر با هدف جذب سپرده‌های فزون‌تر، چندماه بعد از این مصوبه بالا گرفت و کار به جایی رسید که برخی از بانک‌ها نرخ‌های بالاتر از 23 درصد نیز به سپرده گذاران خود پرداخت می‌کردند. اینک اما با توافق بر سر سقف 15 درصد برای سود سپرده‌های بانکی، سوالات و چالش‌هایی درباره مسیریابی جدید نقدینگی دپو شده در بانک‌ها مطرح شده است. گزینه‌های برتر همچون همیشه محدود به بازار سکه و طلا، ‌ارز، بورس و مسکن است. در این روزها و هفته‌ها که شاخص بورس تهران رکوردهای تازه‌ای را ثبت کرده است، گروهی از کارشناسان اقتصادی بر این باورند که نقدینگی‌های رها شده از بانک‌ها به سوی بازار بورس روانه خواهد شد، چه آنکه با افزایش بازدهی بورس طی دو سال گذشته، بخش قابل توجهی از نقدینگی از بانک‌ها به مسیر بورس رفته بود. اما این احتمال در شرایطی عنوان می‌شود که گروهی از کارشناسان بورس بر این باورند که ماه عسل بازار سرمایه به روزهای پایانی خود نزدیک می‌شود. در چنین شرایطی است که هراس از سرریز نقدینگی به بازار مسکن با هدف سوداگری تشدید شده است.

    دغدغه بازار مصرفی 

در کنار سود سپرده 15 درصدی و رشد شدید شاخص بورس، شاهد افت قیمت نفت و پیامدهای رکودزای ناشی از شیوع کرونا نیز هستیم. اینک این سوال مطرح است که این رویدادها چه اثری روی بازار مسکن در سه ماه یا شش ماهه آینده می‌گذارد؟

دکتر منصور غیبی کارشناس ارشد بازار مسکن در پاسخ به این سوال، به «تعادل» گفت: مهم‌ترین دغدغه ما در بازار مسکن به بازار مصرفی بر می‌گردد. بی‌گمان، تحولات و رویدادهای پیش گفته روی بازار مسکن اثرگذار خواهند بود، اما نکته در اینجا است که متقاضیان بازار مسکن دو طیف هستند. یکی تقاضی مصرفی که بر اساس آن، شهروندان برای خرید مسکن یا تبدیل به احسن کردن منزل کنونی خود اقدام به ورود به بازار می‌کنند. جنس تقاضای دوم اما سوداگرانه است. بخشی از افراد متاسفانه از بازار مسکن به عنوان بازار سرمایه و سوداگری استفاده می‌کنند. داد و ستد مسکن توسط این افراد به امید افزایش پول و دارایی و ثروت صورت می‌گیرد و به بازار مسکن آسیب وارد می‌کند. وی با بیان اینکه افراد، دولت و نهادها را در فرهنگ سرمایه‌پذیری و سرمایه‌گذاری در اقتصاد مسکن مقصر می‌دانم، افزود: شاخص‌های اقتصاد کلان همچون قیمت نفت، نرخ سود سپرده‌های بانکی، رشد بازارهای موازی و ... روی بازار مسکن اثرگذار هستند. اما امیدواری مان این است که رونق مسکن داریم و خواهیم داشت.  غیبی اظهار کرد: اولا بازاری که به دلیل شیوع بیماری کرونا از اسفندماه گیر کرد و قفل شد و نتوانست فضای مناسب را برای خرید و فروش ملک در بازار شب عید تامین کند، در این روزهای اول سال، دارد خودش را نشان می‌دهد. از سوی دیگر، به زودی وارد فصل نقل و انتقال در بازار اجاره هم می‌شویم و این نکته هم تاثیر خود را روی بازار خواهد گذاشت. در نتیجه بازار مسکن در رکود کامل نخواهد بود و اصطلاح شرایط رکود تورمی که برخی به‌کار می‌برند، بعید می‌دانم در شش ماه یا حتی سه ماه اول سال بر بازار حاکم باشد، چون مردم به دفاتر مشاوران املاک و بازار مسکن مراجعه دارند و کار خودشان را انجام می‌دهند.

این کارشناس ارشد بازار مسکن تصریح کرد: نگرانی ما درباره احتمال ورود نقدینگی از بازارهای سرمایه‌ای غیر مولد به بازار مسکن است. وقتی که میزان نرخ سود سپرده ریالی کم می‌شود، یعنی اینکه افراد به بانک نیایند و مردم نقدینگی خود را در خارج از بانک سرمایه‌گذاری کنند. وقتی نقدینگی سرگردان از بازارهای موازی به بازار مسکن سرریز شود، ‌اثر آن به شکل افزایش کاذب قیمت مسکن، سوداگری و معاملات مکرر و سودجویانه در حوزه مسکن بروز پیدا می‌کند. این موارد باعث افزایش قیمت شده و مصرف‌کننده واقعی را در بازار مسکن تضعیف می‌کند. تمام نگرانی از این شاخص سود سپرده‌های بانکی است اما رکود تورمی نخواهیم داشت. 

او افزود: همچنان که هر ساله بحث افزایش قیمت در مورد تمام کالاها و شاخص‌ها را داریم، طبیعتا در مورد مسکن نیز در سال جدید افزایش قیمت خواهیم داشت اما امیدواری مان این است که این افزایش قیمت کمتر از نرخ تورم باشد. او در پاسخ به اینکه به نظر شما نرخ تورم امسال چقدر خواهد بود؟ نیز گفت: فکر کنم در بازار مسکن بین 25 تا 30 درصد شاهد افزایش قیمت‌ها باشیم. اما طبیعتا با توجه به قیمت سایر کالاها و شاخص‌ها ممکن است، نرخ تورم عمومی بیش از این رقم‌ها باشد. در این حال، امیدواریم در حوزه مسکن در رنج 25 تا 30 درصد افزایش قیمت داشته باشیم و بیشتر نشود.

غیبی همچنین اظهار کرد: یک نکته موثر در بازار مسکن وجود دارد و آن اینکه هر چقدر داد و ستد و خرید و فروش با آهنگ و سرعت متناسب، تداوم داشته باشد، بازار مسکن آسیب نمی‌بیند. این بازار زمانی آسیب می‌بیند که وارد فاز رکود تورمی شود و تعداد معاملات ملک به کمترین میزان برسد و ارقام و قیمت‌ها به ناگهان افزایش یابد. اگر بتوانیم سیاستی داشته باشیم و اجرا شود که مردم همیشه در بازار باشند و رونق نسبی معاملات وجود داشته باشد، این بازار از آسیب‌ها و قیمت‌های هیجانی به دور خواهد بود. حتی عوامل بیرونی مثل مسائل مربوط به بین‌الملل و سیاست خارجی و ... اثر کمتری بر بازار مسکن خواهد گذاشت، اما وقتی که بازار در سکوت مطلق باشد، به این بازار شوک وارد شده و اصلا تحرکی نخواهد داشت و در این شرایط هر المان خارجی، هر بخشنامه دولتی یا هر رفتار غیراقتصادی اثرش را در حوزه مسکن می‌گذارد.

    سود سپرده روی بازار اجاره؟

این کارشناس بازار مسکن درباره اثر‌گذاری نرخ سود سپرده 15 درصدی روی بازار رهن و اجاره مسکن نیز اظهار کرد: خیلی از موجران که واحد مسکونی خود را به‌طور کامل رهن می‌دهند، میزان رهن را با سودی که بانک پرداخت می‌کند، مقایسه می‌کنند. از این رو، ‌کاهش سود بانکی به 15 درصد این مساله را کم رنگ می‌کند و باعث می‌شود که تعداد این دسته از موجران به‌شدت کاهش پیدا کند و از سوی دیگر به تعداد موجرانی که اجاره‌بهای بیشتری را طلب می‌کنند، افزوده خواهد شد. طبیعتا این مساله منجر به فشار بیشتر روی مستاجران خواهد شد، چون مستاجران معمولا کارمند یا کارگر بوده و دارای حقوق ثابت هستند و از همین رو، بیشتر تمایل دارند که پول کمتری بابت اجاره ماهانه بپردازند و در عوض رهن بیشتری ارایه کنند. وقتی قضیه برعکس می‌شود و ارزش سود سرمایه‌گذاری پول در بانک کاهش می‌یابد، موجران هم علاقه‌مند می‌شوند که به جای رهن، بیشتر اجاره بگیرند. او افزود: یک دلیل این مساله نیز این است که وقتی هزینه‌های جاری موجری که خود مصرف‌کننده است و سوداگر نیست، به دلیل افزایش شهریه مدرسه یا دانشگاه، رفت و آمد عروس و داماد و ... و در یک کلام تورم عمومی بالا می‌رود، او هم برای گذران زندگی خود دنبال این است که اجاره‌بهای بیشتری نسبت به رهن بگیرد. این مساله، قضیه را مشدد خواهد کرد. این مساله کاهش نرخ سود بانکی و از طرف دیگر، افزایش هزینه‌های گذران زندگی به دلیل صعود نرخ تورم مالکین را ترغیب می‌کند که اجاره‌بهای بیشتری را طلب کنند که در نهایت منجر به فشار مالی بیشتر به مستاجر می‌شود.

    شکاف بین توان خرید و قیمت مسکن

در همین حال، ‌ابوالفضل نوروزی کارشناس مسکن گفت: یکی از نگرانی‌های محتمل در مورد آینده بازار مسکن در سال جاری، افزایش شکاف بین توان خرید و قیمت مسکن در بازار است. البته این امر در تقاضاهای مصرفی و به خصوص خانه اولی‌ها بسیار جدی‌تر است این امر باعث شده فرصتی برای حضور در بازار خرید مسکن پیدا نکنند. اتفاقی که چندسالی است رخ داده و در کنار عدم اجرای مالیات‌های تنظیمی، بازار را کاملا به تقاضاهای سرمایه‌ای سپرده است. وی در گفت‌وگو با فارس افزود: از طرفی با توجه به رشد قابل توجه قیمت مسکن در سال‌های 97 و 98، این انتظار وجود دارد که بازدهی این بازار در مقایسه با سایر بازارها چندان قابل توجه نباشد و در نتیجه بخشی از تقاضاهای سرمایه‌ای به خصوص تقاضاهای سفته بازانه از این بازار خارج شوند. نوروزی با بیان اینکه این وضعیت می‌تواند بر تولید مسکن اثر بگذارد، گفت: اگر تمهیداتی اندیشیده نشود، این کاهش تقاضا، رکود تولید مسکن را در پی خواهد داشت. در همین سال‌ها نیز تولید مسکن با رکود سنگینی مواجه بوده است. تداوم رکود تولید و عرضه مسکن، بر مشکلات بخش مسکن و افزایش قیمت‌ها در آینده خواهد افزود و این متقاضیان مصرفی هستند که مجددا از این موضوع متضرر شده و برای تامین هزینه مسکن خود فشار بیشتری را متحمل می‌شوند.

وی اضافه کرد: مساله وقتی جدی‌تر می‌شود که با توجه به پیشران بودن تولید مسکن و البته وابستگی پایین این بخش اقتصاد به واردات و تحریم، لازم است توجه لازم به این بخش صورت گیرد.

این کارشناس مسکن یکی از راهکارهای اساسی برای این منظور را تسهیل سرمایه‌گذاری و تامین مالی تولید مسکن بیان کرد و گفت: برای مثال، متاسفانه به‌دلیل ناکارآمدی قوانین موجود، استفاده از ظرفیت روش پیش فروش مسکن مغفول مانده است. شیوه‌ای که هم برای تولید کنندگان و هم متقاضیان مطلوبیت دارد و اگر بستر مطمئنی برای استفاده از این روش ایجاد شود می‌تواند موجب افزایش میزان تولید مسکن شود.