بازار مسکن در آرامش قبل از توفان

مجید  اعزازی|

پیام تازه‌ترین آمار رسمی از تحولات بازار مسکن تهران چیست؟ بانک مرکزی، اول هفته جاری، گزارش وضعیت بازار خرید و فروش آپارتمان در فروردین ماه را منتشر کرد و این در حالی بود که به دلیل تعطیلی ناشی از شرایط شیوع بیماری کرونا، بنگاه‌های معاملاتی از 23 فروردین ماه به بعد فعالیت خود را آغاز کرده بودند و عملا معاملات از 23 فروردین به بعد ثبت شد. با این حال، برخی روزنامه‌ها ثبت 1243 فقره معامله آپارتمان را به کل فروردین ماه تسری دادند و با مقایسه تعداد معاملات ثبت شده در فروردین 99 با ماه‌ها و همچنین فروردین سال‌های گذشته، از این مساله به عنوان سقوط بی‌سابقه بازار ملک یاد کردند. اما برخی از روزنامه‌ها همچون «تعادل»، با تاکید بر اینکه تمرکز معاملات در هفته آخر فروردین ماه سال جاری بوده است، با رد بی سابقه بودن افت معاملات به دلیل تعطیلی بازار مسکن و فعال نبودن هر دو طرف عرضه و تقاضا، بازار آپارتمان را آبستن تقاضای زیاد تعبیر کردند. برای بررسی بیشتر این مساله، با محمود جهانی و عباس اکبرپور، کارشناسان ارشد بازار مسکن گفت‌وگو کردیم. جهانی با بیان اینکه اساسا آمار منتشره برای فروردین ماه سال جاری به دلیل شرایط خاص حاکم بر اقتصاد کشور نباید ملاک قرار گیرد، گفت: بازار مسکن در آرامش قبل از توفان قرار دارد و در نیمه دوم سال یا حتی به محض نزول احتمالی بازار بورس، نقدینگی زیادی به سمت بازار مسکن روانه خواهد شد. اکبرپور نیز با تایید اینکه انباشت تقاضا پس از حدود یک ماه و نیم تعطیلی بازار مسکن، در هفته آخر فروردین ماه قابل توجه بوده است، پیش بینی کرد که تعداد معاملات ملک در اردیبهشت ماه رشد قابل توجهی داشته باشد.

  2  عامل اثرگذار در بازار فروردین

محمود جهانی، کارشناس ارشد بازار مسکن در تحلیل آمار بازار مسکن در فروردین 99 با تاکید بر اینکه همیشه آمار فروردین را باید با آمار فروردین ماه سال‌های قبل مقایسه کرد نه با ماه‌های دیگر به «تعادل» گفت: نظرم این است که در حال حاضر به دو دلیل نمی‌توان آمار فروردین ماه را ملاک عمل قرار داد، چرا که در فروردین امسال، دو موضوع به‌شدت بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده بود. یکی مساله شیوع بیماری کرونا است که فضای عمومی کشور و همه بازارهایی که معاملات در آنها باید به صورت فیزیکی انجام شود از جمله بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده است.  او افزود: موضوع دوم بورس است که به دلایل مختلف، الان در فاز رونق است و همه نقدینگی به سمت بورس روانه شده است. از این رو، اصلا معاملات این ماه را نباید ملاک عمل قرار داد چرا که تحت تاثیر این دو عامل، انتظار نمی‌رود، بازار مسکن بخواهد جان بگیرد و رشد کند. جهانی با بیان اینکه از نظر من فعلا بازار مسکن در شرایط رکود تورمی قرار دارد، اظهارکرد: با توجه به شرایطی که گفته شد، همچنان بازار مسکن در رکود خواهد بود. حداقل در سه ماهه اول سال که اصلا نباید انتظار داشت، رونقی در معاملات ملک صورت بگیرد. 

در سه ماهه دوم به دلیل عامل اثرگذار بازار بورس، معاملات رشد زیادی نخواهد داشت.

  ریش و قیچی در دست بورس!

این کارشناس مسکن با بیان اینکه در حال حاضر، رونق و اقبال به بورس به عامل تعیین کننده شرایط در بازار مسکن تبدیل شده است، گفت: از این رو، باید دید که شرایط رونق بورس تا چه زمانی ادامه می‌یابد و دولت تا چه زمانی می‌تواند این رونق را برای بورس تضمین و حفظ کند. بنابراین، تحت شرایط رونق بورس، بازارهای دیگر به ویژه مسکن خیلی رونق نخواهند داشت. ولی از نظر خود من، این آرامش قبل از توفان است. یعنی آرامشی که در بازار مسکن است با نزول بورس به‌شدت به هم خواهد ریخت و شاید بعد از بورس، اولین ایستگاهی که نقدینگی به آن هجوم خواهد بود، بازار ملک و مسکن خواهد بود. او افزود: بازار مسکن در سال جاری، شرایط بسیار ناپایداری را تجربه خواهد کرد و شاید در نیمه دوم یا به هر حال، بعد از نزول احتمالی بورس دچار تلاطم شود. در چنین شرایطی، نقدینگی و سرمایه‌ها به‌شدت به سمت ملک و مسکن خواهد رفت و این مساله تقریبا گریزناپذیر است. 

  مردم محافظه کارانه برخورد می‌کنند

عباس اکبرپور، کارشناس ارشد بازار مسکن نیز در تفسیر وضعیت آماری معاملات ملک در فروردین 99 به «تعادل» گفت: با توجه به شرایط رکود اقتصادی، تحریم و بیماری کرونا که در کشور حاکم است، مردم محافظه کارانه برخورد می‌کنند. چون منابع اقتصادی و مالی آنها محدود است و از سوی دیگر، امید فراوانی برای انباشتگی منابع مالی جدید وجود ندارد. از این رو، طبیعی است که هر کس دارایی‌های خود را به امید آینده حفظ کند. چون چشم‌انداز آینده ابهام دارد و هر لحظه امکان دارد که شاهد اتفاقی ناگهانی در عرصه اقتصاد باشیم. اتفاقی که روی دارایی‌ها اثر گذار است. مثلا به‌طور ناگهانی نرخ بهره سپرده‌های بانکی یک چهارم کاهش پیدا کرد و از 20 درصد به 15 درصد رسید. این شرایط عموما در اردیبهشت هر سال رخ می‌دهد. این یک نمونه است. او افزود: بالا رفتن قیمت ارز و دلار که مسیر صعودی را طی کرده است، عدم اطمینان به فاز رونق بورس و احتمال سقوط قیمت سهام در آینده، عدم تحقق دریافت وام از صندوق بین‌المللی پول و ... دست به دست هم می‌دهند و بار روانی ایجاد می‌کنند و باعث می‌شوند‌تمایل به نقل و انتقال مالکیت در بازار مسکن آن چنان صورت نگیرد. این مساله در بازار خودرو هم وجود دارد وشاهدیم که خرید و فروش به‌شدت کم شده است. البته این مساله صرفا مربوط به ایران نیست. در چین به عنوان بزرگ‌ترین تولید کننده خودرو در دنیا هم این مساله قابل مشاهده است و میزان خرید خودرو حدود 45 درصد کاهش پیدا کرده است. این در حالی است که دولت چین 1400 میلیارد دلار در قالب تسهیلات به متقاضیان خرید خودرو، به این بازار تزریق کرده است. 

اکبرپور اظهار کرد: با توجه به این موارد، منطقی است که بازار مسکن به اصطلاح دچار رکود شود. گو اینکه هر ساله در فروردین ماه شاهد این امر بودیم. اما در فروردین سال جاری وضعیت خاصی وجود داشت که در واقع نه تنها ما بلکه بسیاری از کشورها و اتباع آنها را غافل گیر کرد و فرمول‌های اقتصادی ساری و جاری را در تمام دنیا به هم ریخته است. نگرش‌ها کاملا عوض شده و دنیای بعد از کرونا نیز متفاوت خواهد بود و نمی‌توانیم با آن روابط و پیش بینی‌های قبل از شیوع کرونا مسائل کنونی به ویژه اقتصادی را در جامعه پیش بینی کنیم و انتظار داشته باشیم که استمرار پیدا کند. 

او افزود: حتی نمی‌دانیم که هفته آینده چه خواهد شد. در خبرها می‌شنویم که حالت جهش یافته ویروس کرونا دوباره وارد چرخه خواهد شد و شرایط سخت‌تری را از نظر سلامت ایجاد خواهد کرد. بنابراین ممکن است از آن چه که در حال حاضر درباره مسکن شاهد هستیم وضعیت بدتر شود. امیدواریم که اینگونه نباشد چون مسکن عامل ایجاد اشتغال است و می‌دانیم در تمام دنیا به‌طور متوسط بیش از 70 درصد اقتصاد کشورها به ساخت و ساز مرتبط است. از این رو، اگر بازار مسکن بخوابد، بخش اعظم اقتصاد جامعه در رکود می‌رود. قاعدتا دولت می‌تواند تمهیداتی را به عنوان تشویق تولید بیندیشد و کمک کند که این فرایند ساخت و ساز به چرخه اصلی خود برگردد. توجه کنیم که حتی پس از کرونا حضوردر کارگاه‌های ساختمانی و استمرار ساخت و ساز به مدت بیش از یک ماه و اندی رسما تعطیل بود و هنوز هم علی رغم اینکه مجوز داده شده، بعضی از کارگاه‌ها به دلیل ترس از شیوع بیشتر کرونا فعال نیستند.  اکبرپور درپاسخ به اینکه برخی بر این باورند که آمار بازار مسکن فروردین 99 صرفا در هفته آخر این ماه تحقق یافته و ثبت شده وبه همین دلیل هم تعداد معاملات در هفته آخر فروردین ماه قابل توجه بوده است، گفت: اگر واقعا معاملات مسکن تهران در هفته آخر فروردین ماه صورت گرفته باشد، معلوم است که بعد از بیش از یک ماه و اندی توقف بازار، حرکتی انجام شده است و این مساله را قبول دارم. 

  بازار در اردیبهشت تکان می‌خورد

او افزود: بی گمان با توجه به کاهش نرخ سود سپرده‌ها از 20 به 15 درصد، مردم دریافته‌اند که این میزان سود، به هیچ‌وجه ارزش پول آنها را حفظ نمی‌کند و از همین رو، تلاش خواهند کرد که منابع مالی خود را به سمت خرید مسکن، ارز، طلا یا سرمایه‌گذاری در بورس سوق دهند. بخشی از این منابع را قاعدتا بازار مسکن به خودش اختصاص می‌دهد و لاجرم این کار صورت می‌گیرد. چرا که گزینه‌های فراوانی در اختیار مردم نیست و ایمن‌ترین آنها شاید خرید آپارتمان باشد. این کارشناس مسکن اظهار کرد: باید دید که در اردیبهشت هم این فرایند شتابان و معاملات قابل توجه ملک صورت خواهد پذیرفت یا نه؟  او در پاسخ به اینکه پیش بینی شما چیست؟ افزود: حدس می‌زنم که کاهش نرخ بهره سپرده‌های بانکی منجر به این می‌شود که خرید و فروش آپارتمان تکان بخورد و مشاهدات شخصی من نیز، اگر چه محدود است، اما نشانگر این است که مشتاقان سرمایه‌گذاری به سمت بازار مسکن روی آورده‌اند.

تصویر بازار آپارتمان در هفته آخر فروردین 99

طبق اعلام بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در فروردین ماه سال ۱۳۹۹، به ۱.۲ هزار واحد مسکونی محدود شد که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸۷.۸ و ۶۳.۷ درصد کاهش یافته است. در این حال، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، 15 میلیون و 300 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 2.1 درصد کاهش و 35.7 درصد افزایش نشان می‌دهد. بانک مرکزی در «گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردین ماه سال1399» دلیل افت چشمگیر معاملات در فروردین سال جاری را «شیوع ویروس کرونا و تعطیلی فعالیت ها» دانسته است. به گزارش «تعادل»، بنا به دستور ستاد مقابله با کرونا، دفاتر مشاور املاک و بنگاه‌های معاملاتی تا شنبه 23 فروردین ماه به دلیل ملاحظات مربوط به جلوگیری از شیوع کرونا تعطیل بودند و عملا معامله‌ای صورت نگرفت و از این رو، به نظر می‌رسد، بیش از یک هزار معامله صورت گرفته مسکن در تهران صرفا ظرف 9 روز باقی مانده تا اول اردیبهشت (روزانه حدود110 معامله در شهر تهران) صورت گرفته بوده است.