مصوبه‌ای دیرهنگام و بدون مبنای قانونی
گروه راه و شهرسازی|
در شرایطی که عملا موعد قراردادهای اجاره تا اول خرداد ماه هنوز فرانرسیده یا اینکه وضعیت قراردادهای فروردین و اردیبهشت ماه مشخص شده است، ستادکرونا در روز یکشنبه از تمدید قراردادهای اجاره در ماه‌های فروردین و اردیبهشت خبر داد. البته پیش از این، مسوولان وزارت راه و شهرسازی به هیات دولت پیشنهاد کرده بودند که قراردادهای اجاره به مدت 6 ماه تمدید شود، مساله‌ای که به گفته کارشناسان مسکن و کارشناسان حقوقی، از پشتوانه قانونی برخوردار نبود و اساسا دولت نمی‌توانست توپ سخت شدن شرایط استیجار در دوران کرونا را به زمین مالکان بیندازد.
دیروز اما محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی گفت: با تصویب ستاد ملی مبارزه با کرونا، تعطیلی ۲ماهه بنگاه‌های مشاور املاک به قراردادهای اسفند ۹۸ و فروردین ۹۹ اجاره مسکن اضافه می‌شود. به گزارش تسنیم، اسلامی اظهار کرد: پس از دو هفته کار کارشناسی و انجام بررسی‌های لازم که در کمیته‌ها انجام گرفت، ستاد ملی مبارزه با کرونا طرحی را تصویب کرد که بر اساس آن مدت زمانی که بنگاه‌های مشاور املاک به‌دلیل مصوبه این ستاد، تعطیل اعلام شدند به مدت قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی اضافه خواهد شد. اسلامی تصریح کرد: مالکان و مستأجران در این مدت به‌دلیل بسته بودن این بنگاه‌ها و رعایت پروتکل‌های بهداشتی، قادر به عقد قرارداد یا جست‌وجوی واحد دیگری نبودند و این امر مشکلاتی را برای این افراد به‌دنبال داشت. وی ادامه داد: به همین علت با تصویب ستاد ملی مبارزه با کرونا، زمان بسته بودن بنگاه‌های مشاور املاک که 2 ماه است به قراردادهای اسفند 98 و فروردین 99 واحدهای مسکونی اضافه می‌شود.
موانع قانونی طرح تمدید اجاره‌نامه‌ها
شیوع کرونا به همراه شرایط اقتصادی تورم زده و همچنین برخی از سیاست‌های پولی همچون کاهش نرخ سود سپرده بانکی به 15 درصد عرصه را بر مستاجران تنگ کرده است، در این حال آن دسته از مستاجران که موعد اجاره‌نامه‌هایشان فرارسیده است، در فشار مضاعفی گرفتار آمده‌اند. آنها مجبورند از سویی، بودجه بیشتری را برای تامین هزینه اجاره مسکن در نظر بگیرند و از سوی دیگر در این روزهای کرونایی، سلامت خود را در بازدید از واحدهای مسکونی به خطر بیندازند. البته مالکان نیز با ریسک ابتلا به کرونا دست و پنجه نرم می‌کنند. از همین رو است که وزارت راه و شهرسازی طرحی را تدوین کرده و روی میز دولت گذاشته که بر اساس آن تمام اجاره‌نامه‌ها به‌طور خودکار به مدت 6ماه تمدید شود. این مساله اما معضلات خاص خود را دارد و آن‌گونه که حسام عقبایی، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک به «تعادل» گفته بود: مصوبه‌های دولتی نمی‌تواند ناقض یا متضاد قوانین بالادستی همچون قانون مالک و مستاجر باشد. به عبارت روشن‌تر، دولت نمی‌تواند مالکیت خصوصی موجران را نقض کرده و آنها را مجبور به تمدید اجاره‌نامه کند. از سوی دیگر، اجاره‌نامه‌های واحدهای تجاری داستان دیگری دارد که روزنامه تعادل در گزارشی با عنوان «توپ رکود کسب و کارها در زمین مالکان» که در تاریخ 28 فروردین سال جاری به چاپ رسید، به آن پرداخت. در بخشی از گزارش یاد شده با استناد به مشاهدات میدانی «تعادل» تصریح شد که در پی تعطیلی کسب و کارها، برخی از کسبه با فسخ قرارداد، ملک مورد اجاره خود را به موجر بازگردانده‌اند. به‌طور نمونه، مستاجر یک واحد تجاری در میدان صادقیه با 100 میلیون پول پیش و 13.5 میلیون اجاره ماهانه قرارداد خود را با مالک فسخ کرده است و هم اینک ملک مورد نظر، حتی با اجاره‌ای کمتر از 50 درصد (حدود 6 میلیون تومان) نیز خواهان ندارد.
طرح‌هایی که شکست خوردند
به گفته حسام عقبایی، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در سال‌های گذشته برای تعدیل اجاره‌بها طرح‌هایی از سوی مسوولان دولتی پیشنهاد شده بود. به‌طور مثال، در یک مورد پیشنهاد شده بود که مدت قراردادهای اجاره دو ساله بشود، اما این طرح با شکست مواجه شد. یا چند سال قبل تعزیرات برای جلوگیری از افزایش اجاره‌بها در تابستان و در فصل نقل و انتقال ورود پیدا کرد. این طرح تعزیرات هم با مشکل مواجه شد و عملیاتی و اجرایی نشد. عقبایی با تاکید بر اینکه باید طرح‌هایی ارایه شود که مخالف یا در تضاد قوانین بالا دستی نباشد، در گفت‌وگو با «تعادل» اظهار کرده بود: بنده به جز اینکه نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک هستم، حقوقدان نیز هستم. از منظر حقوقی عرض می‌کنم که در قانون مالک و مستاجر- چه قانون مصوب در سال 1356 و چه قانون مالک و مستاجر مصوب سال 1376 - چنین اختیاراتی برای قلب حقوق مالکانه در نظر گرفته نشده است. از این رو، صرفا در صورتی که مسوولان وزارت راه و شهرسازی بتوانند موضوع را در مراجع حقوقی و قانونگذاری طرح کنند و با طی مراحل حقوقی اقدامی بکنند که جنبه قانونی داشته باشد، می‌توان بدون توجه به قوانین بالادستی، قانون جدیدی از جمله تمدید اجباری اجاره‌نامه‌ها را وضع کرد. در غیر این صورت، در آخرش، مصوبه وزارت راه جنبه ارشادی و توصیه‌ای پیدا می‌کند. او همچنین تصریح کرده بود: وزارت راه و شهرسازی که قانونگذار نیست. دولت هم که نمی‌تواند قوانینی را وضع کند که با قوانین عمومی کشور مخالفت داشته باشد یعنی قانون جدید باید در تضاد با قوانین دیگر نباشد. در غیر این صورت، با شکایت افراد در دیوان عدالت اداری، دیوان یاد شده آن را باطل می‌کند. عقبایی با بیان اینکه باید ببینیم طرح مسوولان وزارت راه و شهرسازی با چه خروجی در دولت تصویب می‌شود، افزوده بود: الان سه ماه از موعد برخی از اجاره‌نامه‌ها گذشته است. تقریبا از اسفند، فروردین و حال در اردیبهشت مستاجران درگیر این موضوع هستند و کسانی که سر رسید جابه‌جایی شان رسیده بالاخره به نوعی با مالکان خود تعامل کرده و می‌کنند. نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در پاسخ به اینکه الان بازدید از منازل به سختی انجام می‌شود و همچنین توان مالی مستاجران به دلیل تعطیلی مشاغل و رکود اقتصاد بسیار تضعیف شده است، پیشنهاد شما در این شرایط چیست؟ گفته بود: باید پروتکل‌های بهداشتی بازدید رعایت شود. باید مالکان و مستاجران رعایت بهداشت عمومی را مانند جوامع دیگر داشته باشند. خیلی از مشاغل و حرف در جامعه وجود دارد که حساسیت آنها از بازدید منازل بالاتر است و الان در کشور این مشاغل و کسب و کارها فعالیت می‌کند. از این رو، باید پروتکل‌های بهداشتی رعایت شود. او افزوده بود: از سوی دیگر، دولت باید دنبال کارهای حمایتی باشد و از منابع مالی تحت اختیار خود به مستاجران تسهیلات بدهد. یا خانه‌های خالی در اختیار زیرمجموعه‌های دولت یا بانک‌ها را در اختیار مستاجران قرار دهد. در مجموع می‌توان گفت که دولت باید از ظرفیت‌های خودش برای کمک به اجاره‌نشین‌ها استفاده کرده و فرهنگ رعایت بهداشت را نیز بیشتر در جامعه ترویج کند .
