سیاست‌گذاری یکپارچه به جای مداخله در بازار
ایمان رفیعی| کارشناس بازار مسکن| مجموعه تلاش‌های بخش‌های مختلف دولت برای اثرگذاری در بازار مسکن در جهت توانمندسازی و تسهیل عرضه و تقاضا برای مالکان و سازندگان و همچنین مصرف‌کنندگان مسکن نیازمند شناسایی و به میدان آوردن حجم وسیعی از امکانات مالی، فنی و همچنین قانونی در کنار نظارت‌های شدید و همکاری گسترده دستگاه‌ها و نهادهای متولی در امر مسکن است. تامین مسکن به دلیل قرار داشتن در راس هرم تامین نیازهای افراد جامعه، همواره به عنوان مهم‌ترین بخش هزینه‌ای از سبد خانوار به ویژه برای مستاجران به افراد کم درآمد مطرح بوده است. بخش مسکن به دلیل اینکه مهم‌ترین نیاز مصرفی افراد خانوار محسوب می‌شود، همواره به عنوان یک کالای سرمایه‌‌ای نیز نگریسته شده است، به همین دلیل در کنار مصرف‌کنندگان واقعی همواره عده‌ای با انگیزه کسب سود یا دلالی در این بازار حضور داشته‌اند. وجود این افراد در زمان‌های مختلف با توجه به افت و خیزهای موجود در بازار مسکن موجب رونق یا ایجاد هیجان کاذب در بازار بوده است. در کنار این افراد، سازندگان که به عنوان سرمایه‌گذاران حقیقی در این بازار شناخته می‌شوند با توجه به شرایط اقتصادی جامعه و همچنین پیش بینی آینده بازار اقدام به تولید و عرضه مسکن می‌کنند. در سال‌های اخیر که چرخه تولید و عرضه مسکن به دلیل نوسانات شدید اقتصادی دچار اختلالات زیادی شد، دولت با طرح ایده‌هایی برای کنترل این بازار سعی در برقراری توازن و کاهش هیجانات کرده است، اما به دلیل عملی نشدن این ایده‌ها شاهد ادامه‌دار بودن نوسانات در بازار مسکن به ویژه در نیمه دوم سال ۹۷ و نیمه اول سال ۹۸ بودیم. ایده‌های طرح شده توسط دولت که عموماً در جهت استفاده از ظرفیت‌های قانونی و نظارتی در اختیار مانند اخذ مالیات از واحدهای خالی یا اجبار مالکان به تنظیم قرارداد اجاره با نرخ‌های مصوب بود نتوانست تاثیر عملی در بازار داشته باشد. همچنین عدم اقدام مناسب دولت در تطبیق مبلغ تسهیلات پرداختی برای ساخت و خرید مسکن با تورم موجود در این بازار موجب کاسته شدن سهم بانک‌های دولتی از بازار مسکن شد.در نیمه دوم سال جاری که بازار مسکن پس از پشت سر گذاشتن تورم بیش از صد درصدی تا حدودی به آرامش رسید، دولت با انجام اقداماتی نظیر اعلام ثبت نام برای ساخت مسکن ارزان قیمت در قالب طرحی موسوم به طرح ملی مسکن و همچنین انجام تغییراتی در میزان تسهیلات اعطایی به سازندگان و خریداران مسکن و وعده اجرای اخذ مالیات از واحدهای خالی سعی در بازیابی جایگاه از دست رفته خود در بازار مسکن کرده است. البته به غیر از افزایش مبالغ تسهیلات تاکنون سایر ایده‌ها و ادعاها در عمل اجرایی نشده است و بعید به نظر می‌رسد در سال پایانی دولت نیز بتوان این طرح‌ها را به نتیجه رساند. در روزهای اخیر نیز در ادامه تلاش‌های دولت برای تاثیر‌گذاری در بازار رهن و اجاره مسکن، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد کرده تا بخش خصوصی واحدهای ساخته شده یا در حال تکمیل خود را با دولت تهاتر کند و با ارایه واحدهای مسکونی، از دولت زمین برای احداث واحدهای جدید بگیرد. این پیشنهاد با توجه به اینکه در شرایط فعلی دولت امکانات مالی مورد نیاز برای حمایت و پوشش افراد نیازمند به مسکن را در اختیار ندارد، طرح مناسب و قابل تاملی به نظر می‌رسد. اما باید توجه داشت ساز و کار اجرایی اینگونه ایده‌ها و پیشنهادات با توجه به گستردگی سطح طرح‌های مسکن در حال اجرا در سراسر کشور و همچنین محدودیت زمین‌های دولتی در اختیار وزارت راه و شهرسازی در داخل بافت مسکونی شهرها نیازمند هماهنگی و کارشناسی بسیار طولانی مدت و هزینه بری است که با توجه به سابقه بخش‌های دولتی در انجام اینگونه همکاری‌ها با بخش خصوصی بعید به نظر می‌رسد بتوان با دیدی مثبت به اجرایی شدن این پیشنهاد نگریست. اختلاف هزینه بین ارقام اعلامی از طرف بخش‌های دولتی با هزینه‌های واقعی اجرای مسکن توسط بخش خصوصی یکی از مهم‌ترین نقاط اختلاف نظر بین این دو بخش بوده است. به علاوه ورود دولت به بخش اجاره داری و تصدی‌گری مستقیم در رهن و اجاره بالقوه آبستن مفاسد و سوءاستفاده‌های بسیاری است که طی سال‌های گذشته که دولت در این زمینه فعالیت کرده مسبوق به سابقه است. به نظر می‌رسد به جای اعلام و طرح اینگونه پیشنهادات زیبا و وسوسه‌انگیز که در عمل قابلیت اجرا ندارد، بهتر باشد دولت در ابتدا دیدگاه و جایگاه واقعی خود را در بخش مسکن که خصوصی‌ترین بخش اقتصاد نیز محسوب می‌شود، پیدا کند. تقویت توان مصرف‌کنندگان واقعی مسکن بدون طی کردن ساز و کارهای پیچیده و غیر اجرایی دولتی و همچنین استفاده از ظرفیت‌های واقعی و کم‌هزینه در اختیار می‌تواند موجب تقویت جایگاه دولت در این بازار شود. به نظر می‌رسد، این اقدامات ضعیف و کم‌اثر علاوه بر عدم سیاست‌گذاری صحیح در بازار مسکن، به دلیل نداشتن بینش واقعی برای ورود به بازاری که سهم ۳۰ درصدی از اقتصاد مملکت را در اختیار دارد، است. البته باید این نکته را نیز در نظر داشت که با توجه به گستردگی و حجم قابل توجه مسکن در سطح کشور مطمئناً نمی‌توان فقط با اتکا به امکانات بخش دولتی اقدام به اثرگذاری در این بازار کرد. سیاست‌گذاری دولت در جهت استفاده از توان و ظرفیت بخش خصوصی که در حال حاضر به دلیل عدم هدایت صحیح جریان نقدینگی باعث ایجاد تورم کاذب و رکود عمیق در بخش‌های مختلف اقتصاد شده است، می‌تواند موجب رونق و افزایش توان و ایجاد رقابت سالم در بازار مسکن شود. در حال حاضر بازار مسکن بیش از نیاز به دخالت و تصدی گری، تشنه مدیریت قوی و یکپارچه برای سیاست‌گذاری و هدایت صحیح منابع عظیم موجود است.
