غرش قیمت مسکن در اردیبهشت 99

مجید اعزازی|

برخلاف تفسیرهای اشتباه از آمار تحولات بازار مسکن تهران طی فروردین ماه که منجر به پیش‌بینی‌های اشتباه از روند معاملات ملک در اردیبهشت ماه نیز شد، تازه‌ترین آمار منتشره از سوی وزارت راه و شهرسازی حاکی از این است که تعداد معاملات ملک با 11 هزار و 569 فقره در اردیبهشت99 نه تنها به سطوح قبل از همه‌گیری کرونا در کشور رسیده است که با افزایش متوسط قیمت هر متر مربع واحدمسکونی به بالای 17 میلیون تومان، رکورد قیمتی تازه‌ای نیز در این بازار ثبت شده است.

به گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در اردیبهشت سال جاری، در شهر تهران 11 هزار و 569 فقره معامله آپارتمان صورت گرفته است که نسبت به 1300 فقره معامله صورت گرفته در فروردین سال جاری، 789.9 درصد رشد داشته است. در همین حال، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در اردیبهشت ماه به 17 میلیون و 6600 تومان بالغ شد که نسبت به متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در فروردین (15 میلیون و 545 هزار و 700 تومان) 9.4 درصد افزایش یافته است. 

به گزارش «تعادل»، از آنجا که تعداد معاملات مسکن تهران در فروردین ماه تقریبا تعطیل، نسبت به آمار ماه‌های گذشته و آمار فروردین سال‌های گذشته به‌شدت کاهش یافته و به 1243 (بنا به اعلام بانک مرکزی) یا 1300 فقره (بنا به اعلام وزارت راه) افت کرده بود و از سوی دیگر، متوسط قیمت هر متر مربع واحدمسکونی نیز نسبت به ماه قبل 2.1- درصد (بانک مرکزی) یا 0.7- (وزارت راه و شهرسازی) کاهش یافته بود، برخی از روزنامه‌ها از این کاهش معاملات به عنوان «سقوط بی‌سابقه» یاد کرده و نتیجه گرفته بودند که در ماه‌های آتی، علی‌رغم افزایش نسبی شاخص‌های یادشده، هم تعداد معاملات و هم قیمت‌ها به سطوح قبل از همه‌گیری کرونا باز نخواهد گشت. روزنامه «تعادل» اما طی مطلبی این نوع تفسیر و تحلیل آمار فروردین ماه را رد کرد. دلیل این برداشت تقریبا اشتباه، به واحد اندازه‌گیری «زمان» ارتباط پیدا می‌کند که یک دوره یک ماهه در نظر گرفته می‌شود. اما در صورتی که واحد اندازه‌گیری زمان را برای این ماه خاص که تحت تاثیر بیماری کرونا دفاتر مشاوران املاک و به عبارتی بازار مسکن تا 23 فروردین تعطیل بوده است و اساسا خریداران و فروشندگان در این بازار فعال نبوده‌اند، از «ماه» به «هفته» تغییر دهیم، صورت مساله متفاوت خواهد شد و نتایج دیگری از آمارهای منتشر شده به دست می‌آید. در این صورت، می‌توان گفت که بازار مسکن تنها در هفته آخر فروردین 99 فعال بوده است و گزارش بانک مرکزی در واقعیت، نه معطوف به کل فروردین که مختص به هفته آخر این ماه بوده است. از این رو، 1243 مورد معامله در یک هفته نه‌تنها سقوط معاملاتی نیست، بلکه نشان‌دهنده پتانسیل بالای این بازار برای رشد معاملات در ماه‌های آتی است. چرا که به دلیل رویگردانی خریداران و فروشندگان ملک از فعالیت در بازار مسکن طی اسفند 98 و سه هفته اول فروردین 99، عرضه و تقاضا در بازار مسکن انباشته شده و به همین دلیل در هفته آخر فروردین 99 حجم معاملات قابل توجهی در این بازار صورت گرفته است.

    اثرگذاری کرونا بر تورم ماهانه ملک؟

اما خطای آماری دیگر، نسبت دادن کاهش تورم ماهانه مسکن به شیوع بیماری کرونا است. همانطور که بانک مرکزی اعلام کرده و قبل از آن هم اغلب کارشناسان مسکن گفته بودند، بیماری کرونا صرفا باعث تعطیلی یا قفل شدن بازار مسکن شده است و اثری روی قیمت نمی‌تواند داشته باشد. چرا که مکانیسم عرضه و تقاضا قیمت را تعیین می‌کند نه تعطیلی بازار! از این‌رو، وقتی بازار تعطیل است، هر دو طرف عرضه و تقاضا به یک اندازه از فعالیت در بازار محروم می‌شوند و این محدودیت شامل دو بازیگر اصلی بازار است و نمی‌توان احتمال کمبود عرضه در برابر افزایش تقاضا - که منجر به افزایش قیمت می‌شود- را به بیماری کرونا ربط داد. این کمبود احتمالی عرضه می‌تواند علت یا علل دیگری نیز داشته باشد. اگر بپذیریم که علت افت 2.1 درصدی تورم ماهانه مسکن تهران در هفته آخر فروردین 99 به دلیل کاهش عرضه بوده است، می‌توان عللی همچون صبر و انتظار فروشندگان واحدهای مسکونی برای فرارسیدن فصل نقل و انتقال ملک، افزایش انتظارات تورمی و... را اقامه کرد و از همین رو است که صرفا در بازار هفته آخر فروردین 99 فروشندگان «پول لازم» فعال بوده‌اند و حاضر شده‌اند، ملک خود را با قیمت‌های کمتر نسبت به اسفندماه به فروش برسانند و همین عامل هم موجب کاهش تورم ماهانه ملک شده است.

   3  علت رشد قیمت مسکن در اردیبهشت؟

آنگونه که گزارش شد، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی با بیش از یک میلیون و 460 هزار تومان نسبت به فروردین ماه، در اردیبهشت به بالای 17 میلیون تومان صعود کرده است، این مساله دست‌کم سه علت عمده دارد. علت اول اینکه همواره، هم تعداد معاملات ملک و هم قیمت‌های مسکن در اردیبهشت ماه، ‌پس از استراحت کوتاه بازار (کسادی بازار مسکن در هفته آخر اسفند و دو هفته اول فروردین) و همچنین افزایش عمومی قیمت کالاها در بازارهای مختلف، در دومین ماه از بهار، فرصتی برای رشد معنادار می‌یابند و این مساله در آمار سال‌های گذشته نیز نمودار شده است، به گونه‌ای که اردیبهشت سال 98 نیز رکورددار بیشترین رشد ماهانه معاملات (12 هزار و 128 فقره با 254.3 درصد رشد نسبت به فروردین 98) و همچنین رکورددار بیشترین رشد ماهانه قیمت (12.5 درصد نسبت به فروردین 98) بوده است واین رکوردها تا انتهای سال 98 در هیچ ماهی تکرار نشد. این مساله در تحولات بازار مسکن طی اردیبهشت سال 97 نیز وجود داشته و تعداد معاملات ماهانه با 278.7 درصد رشد و ثبت 19 هزار و 107 فقره تا پایان سال 97 بی‌نظیر باقی ماند. متوسط قیمت هر متر مربع مسکن نیز در اردیبهشت 97 با 8.2 درصد رشد به 5 میلیون و 978 هزار تومان بالغ شد، اما این رکورد تورم ماهانه در ماه‌های بعدی سال 97 بارها شکسته شد و در سال منتهی به اول خرداد 98، ‌تورم سالانه مسکن به 112 درصد رسید.

تورم انتظاری دومین عامل رشد قیمت مسکن در اردیبهشت ماه سال جاری است. روند شاخص‌های کلان اقتصاد ایران حاکی از نرخ تورم بالا برای سال 99 است. از همین رو، چشم‌انداز افزایش نرخ تورم و به عبارتی رشد قیمت دارایی‌ها از سویی و افت ارزش پول ملی از سوی دیگر، به عنوان یک عامل موثر در مکانیسم عرضه و تقاضای بازار مسکن عمل کرده و منجر به افزایش تورم ماهانه ملک در اردیبهشت شده است. مساله‌ای که به احتمال زیاد در ماه‌های آتی نیز همانند سال 97 تکرار خواهد شد. از تحولات بازارهای موازی ارز، سکه، بورس و پول نیز می‌توان به عنوان سومین عامل افزایش تورم ماهانه مسکن در اردیبهشت نام برد. طی دو ماهه نخست سال جاری، نرخ دلار رشد قابل توجهی داشته و از کانال 14 هزار تومان به کانال 17 هزار تومان وارد شده است. همچنین شاخص کل در بازار سرمایه با رشد خیره‌کننده چند صد واحدی برای چند روز در هفته پایانی اردیبهشت از مرز یک میلیون واحد عبور کرد و در حال حاضر نیز همچنان در کانال 900 هزار واحد جولان می‌دهد. قیمت سکه نیز در اردیبهشت ماه از کانال 6 میلیون تومان به کانال 7 میلیون تومان وارد شد و در این کانال استقرار یافت. در این میان، توافق بانک‌ها بر سر نرخ 15 درصدی سود سپرده مزید بر علت شده و به پمپاژ پول در بازارهای سکه، بورس، ارز و مسکن دامن زده است.

    روند بازار مسکن در قاب بزرگ‌تر

اگر چه بر اساس آمارهای اعلامی از سوی وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در اردیبهشت ماه نسبت به ماه قبل (9.4 درصد) و ماه مشابه سال قبل (33.8 درصد) افزایش یافته است، اما تعداد معاملات مسکن در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل منفی 6.1 درصد بوده است. اگر بر اساس روند سال‌های گذشته، فرض کنیم که تعداد معاملات اردیبهشت بالاترین میزان معاملات تا انتهای سال 99 خواهد بود، در این صورت، بی‌تردید، بازار مسکن همچنان در فاز رکود قرار دارد و با توجه به رشد قابل توجه قیمت‌ها، ‌احتمال اینکه در ماه‌های آتی تعداد معاملات از 11 هزار و 500 فقره بالاتر نرود و تجربه سال 98 در افت شدید معاملات تکرار شود، وجود دارد. در شهریور سال 98، تعداد معاملات به 2800 فقره رسید که بی‌سابقه بود.

    جنس معاملات اردیبهشت چه بود؟

افزون بر 3 علت یادشده، جنس و نوع معاملات واحدهای مسکونی نیز حایز اهمیت است. اگر چه وزارت راه و شهرسازی جزییات مربوط به حجم معاملات ملک از نظر عمر بنا، قیمت و... را به‌طور عمومی منتشر نکرده است، اما با توجه به روند حاکم بر بازار مسکن طی چند ماهه اخیر می‌توان حدس‌هایی در این باره زد. با توجه به اینکه با جهش‌های قیمتی مسکن طی سال‌های 97 و 98 دیگر توانی برای ماندگاری تقاضای مصرفی و به ویژه تقاضای خرید خانه اول در بازار مسکن وجود ندارد، و از سوی دیگر، التهاب در بازارهای موازی، می‌توان گفت که جنس معاملات اردیبهشت ماه، بیشتر مربوط به مالکان پول لازم و همچنین تقاضای سرمایه‌گذاری (و نه سفته بازی) و خرید خانه دوم و سوم از سوی برخی از اقشار جامعه بوده است. افراد با تجربه‌ای که به دنبال نوسان‌گیری از بازارهای موازی و بازار مسکن نیستند اما در عین حال، می‌دانند که بازده مسکن (اعم از بازده اجاره و بازده افزایش قیمت) به ویژه در طولانی مدت بیش از سایر بازارها است. ضمن اینکه مسکن نسبت به سایر بازارها به ویژه بازار بورس، نسبت به مالک خود وفادارتر است و به دلیل چسبندگی قیمت‌ها، ‌سودای بازگشت به قیمت‌های گذشته با روند نزولی را ندارد. از این‌رو، این افراد که از تمکن مالی کافی نیز برخوردارند و می‌توانند از هزینه‌های خرید یک آپارتمان نقلی تا متوسط برآیند، ‌ترجیح داده‌اند که به جای خرید سهام که هر لحظه امکان ریزش آن وجود دارد، در بازار مطمئن مسکن سرمایه‌گذاری کنند.

    تحولات بازار مناطق 22‌گانه

اگر چه وزارت راه و شهرسازی، ‌جزییات گزارش تحولات بازار مسکن تهران طی اردیبهشت 99 را روی سایت خود بارگذاری نکرده و در اختیار عموم قرار نداده است، اما خبرگزاری فارس، به نقل از گزارش وزارتخانه یادشده، اعلام کرده که در اردیبهشت ماه، گران‌ترین منطقه تهران، منطقه یک با متوسط قیمت ۳۴ میلیون و ۱۹۹ هزار تومان بود. قیمت هر مترمربع مسکن در این منطقه نسبت به ماه قبل، ۲ میلیون و ۲۷۹ هزار تومان افزایش یافته است. همچنین، ارزان‌ترین منطقه نیز منطقه ۱۸ با متوسط قیمت ۷ میلیون و ۷۴۳ هزار تومان در نظر گرفته شده است. قیمت هر مترمربع مسکن در این منطقه نسبت به ماه قبل، ۶۲۵ هزار تومان افزایش یافته است. در معاملات مسکن اردیبهشت ماه ۷ منطقه تهران، میانگین قیمت زیر متری ۱۰ میلیون تومان داشتند و در ۱۵ منطقه دیگر متوسط قیمت هر متر مسکن بیش از ۱۱ میلیون تومان اعلام شده است. بیشترین تعداد معاملات به منطقه ۵ با یک‌هزار و ۶۰۸ فقره و کمترین تعداد معاملات به منطقه ۱۹ با ۶۴ فقره معامله اختصاص دارد.

   توفان مسکن آغاز شده است؟

روزنامه «تعادل» در نیمه نخست اردیبهشت ماه سال جاری، با هدف تحلیل آمار تحولات بازار مسکن تهران طی فروردین ماه، سراغ محمود جهانی و عباس اکبرپور، کارشناسان ارشد بازار مسکن رفت. جهانی با بیان اینکه اساسا آمار منتشره برای فروردین ماه سال جاری به دلیل شرایط خاص حاکم بر اقتصاد کشور نباید ملاک قرار گیرد، به «تعادل» گفته بود: بازار مسکن در آرامش قبل از توفان قرار دارد و در نیمه دوم سال یا حتی به محض نزول احتمالی بازار بورس، نقدینگی زیادی به سمت بازار مسکن روانه خواهد شد. اکبرپور نیز با تایید اینکه انباشت تقاضا پس از حدود یک ماه و نیم تعطیلی بازار مسکن، در هفته آخر فروردین ماه قابل توجه بوده است، پیش‌بینی کرده بود که تعداد معاملات ملک در اردیبهشت ماه رشد قابل توجهی داشته باشد. اینک پیش‌بینی اکبرپور تحقق یافته است، اما برای راستی‌آزمایی پیش‌بینی جهانی باید همچنان منتظر ماند و دید که با ریزش احتمالی بازار سهام، توفان در بازار مسکن آغاز می‌شود یا خیر؟

رشد بازار مسکن ادامه نمی‌یابد

مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن گفت: مجموعه عواملی همچون انباشت تقاضا بعد از رکود ناشی از کرونا، انتظارات تورمی، رشد بازارهای موازی، تحریم‌ها و افزایش نقدینگی​، منجر به ورود بازار مسکن به کانال ۱۷ میلیون تومان شد اما این روند ادامه‌دار نخواهد بود و در تابستان بازار به ثبات می‌رسد.

سلطان محمدی در گفت‌وگو با ایسنا، اظهار کرد: در ماه‌های اسفند و فروردین به دلیل شیوع ویروس کرونا بازار مسکن دچار رکود شده بود و به یک‌باره با بازگشایی دفاتر املاک و افزایش خرید و فروش‌ها قیمت‌ها بالا رفت. وی افزود: از طرف دیگر تحریم‌های ظالمانه را داشتیم که موضوع تازه‌ای نیست اما تلفیق آن با بازه زمانی قبل از عید و کرونا، فضای انتظارات تورمی را در همه بازارها از جمله ارز، طلا، خودرو، بورس، مسکن و دیگر کالاها به وجود آورد که منجر به تغییر قیمت‌ها شد. این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه تحریم‌های ظالمانه به رشد نقدینگی در کشور دامن می‌زند، گفت: نقدینگی سرگردان برای محافظت از کاهش ارزش، معمولاً به بازارهای ارز، طلا و مسکن ورود می‌کند. سلطان محمدی تصریح کرد: مجموعه این عوامل التهابی را در بازار مسکن در اردیبهشت ماه ایجاد کرد اما انتظار نداریم که این روند در ماه‌های آینده ادامه پیدا کند. رشد قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال قبل حدود ۳۴ درصد بود که با نرخ تورم عمومی تقریباً در یک سطح قرار دارد.

وی تاکید کرد: پیش‌بینی‌ها این است که رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ به اندازه سال‌های ۹۷ و ۹۸ نخواهد بود و نهایت رشد قیمت در سال جاری معادل نرخ تورم عمومی است؛ چرا که تقاضای مصرفی ضعیف شده و به همین دلیل ظرفیتی در بازار مسکن وجود ندارد.