تجربه 35 کشور در بازار اجاره مسکن
گروه راه و شهرسازی|
نتیجه یک پژوهش علمی درباره میزان مداخله دولت‌های عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) در بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد که این کشورها در همه شرایط به ویژه بروز بحران، مسکن را به حال خود رها نمی‌کنند.
به گزارش «تعادل»، سازمان همکاری و توسعه اقتصادی، یک سازمان بین‌المللی متشکل از ۳۵ عضو است که اعضای آن متعهد به اصول دموکراسی و اقتصاد آزاد هستند. این سازمان به تعبیری عمده‌ترین سازمان بین‌المللی تصمیم‌گیرنده اقتصادی است. بر مبنای این پژوهش علمی، دولت‌ها در کشورهای مبتنی بر اقتصاد بازار، حتی در شرایط عادی نیز اجاره مسکن را به حال خود رها نکرده و در این بازار مداخله می‌کنند؛ چرا که صاحبان مسکن، قدرت چانه‌زنی بالایی دارند و از طرفی مسکن جز کالاهای اساسی است. دولت‌ها در زمینه‌های کنترل اجاره‌بهای اولیه، میزان افزایش اجاره، ویژگی‌های قرارداد اجاره و کیفیت مسکن اجاره‌ای مقررات‌گذاری کرده‌اند. وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی نتایج بررسی سیاست‌های دولت‌های عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی درباره بازار اجاره مسکن را ترجمه و قالب یک گزارش پژوهشی منتشر کرده است. این گزارش که توسط دکتر زهرا کریمی، استاد اقتصاد دانشگاه مازندران ترجمه شده تصریح شده است: دولت‌ها از طریق سیاست‌هایی نظیرساخت مسکن اجتماعی، اجرای اصول صحیح شهرسازی یا مداخله مستقیم در قیمت‌گذاری در شرایط قرارداد مداخله می‌کنند. در این گزارش همچنین آمده است: نرخ افزایش اجاره‌بها در طول مدت قرارداد یا دوره‌های افزایش اجاره در ۲۲ کشور از میان ۳۵ کشور مورد بررسی، بر اساس مقررات تعیین می‌شود. در استرالیا، اتریش، دانمارک، فرانسه، آلمان، ایرلند، هلند و امریکا کنترل اجاره‌بها در مورد بخشی از واحدهای مسکونی اعمال می‌شود. در آلمان، مقررات مربوط به اجاره مسکن در مناطقی اجرا می‌شود که بازار مسکن با فشار بالای تقاضا مواجه است. در این مناطق اجاره فقط می‌تواند تا ۱۰ درصد بیشتر از نرخ تعیین شده برای هر منطقه باشد. در ایالات متحده امریکا، مقررات کنترل اجاره مسکن در برخی از شهرهای بزرگ اجرا می‌شود؛ اما به صورت یکنواخت در سطح ملی اجرا نشده است. در ایرلند دولت در سال ۲۰۱۶ مقررات تنظیم اجاره‌بها را برای مناطق با تقاضای بالا برای مسکن اجاره‌ای تعیین کرده است، بر اساس این مقررات اجاره‌ها حداکثر تا ۴ درصد در سال به مدت سه سال می‌توانند افزایش یابند. این گزارش همچنین نتیجه گرفته است که در شرایط کرونا که اشکال متنوعی از مسائل اقتصادی خانوارها را تهدید می‌کند، تمهید و اجرای سیاست‌های مناسب درحوزه اجاره‌بهای مسکن بیش از شرایط عادی ضروری است.
کنترل اجاره‌بها
کنترل میزان اولیه اجاره در مورد حداقل قسمتی از خانه‌های اجاره‌ای بخش خصوصی در 13 کشور عضو OECD گزارش شده است. در کلمبیا، لوکزامبورگ و سوئد هم مقررات و هم چانه‌زنی میان مالک و مستأجر در کل بخش مسکن اجاره‌ای وجود دارد.
در کلمبیا، اجاره‌بهای ماهانه نمی‌تواند بیش از یک درصد ارزش تجاری محل مسکونی اجاره شده باشد.
به علاوه برآورد ارزش تجاری ملک نمی‌تواند بیش از دو برابر ارزش رسمی ملک در دفاتر مالیاتی باشد.
در لوکزامبورگ، اجاره‌بهای سالانه نمی‌تواند بیش از 5 درصد سرمایه به کاررفته در واحد مسکونی باشد.
در سوئد، میزان اجاره و افزایش آن همه ساله بر اساس نر خ مرجعی تنظیم می‌گردد که از طریق چانه‌زنی جمعی در سطح شهرداری‌ها میان اتحادیه مستأجران، شرکت مسکن شهرداری و نمایندگان صاحبخانه‌های خصوصی تعیین می‌شود.
در برخی از دیگر کشورها، قرارداد اجاره هم بر مبنای مقررات و هم بر اساس چانه‌زنی میان مالک خصوصی و مستأجر وجود دارد. در استرالیا، اتریش، دانمارک، فرانسه، آلمان، ایرلند، هلند و امریکا کنترل اجاره‌بها در مورد بخشی از واحدهای مسکونی اعمال می‌شود.
به‌طور مثال در استرالیا، کانادا و مکزیک هر ایالت یا استان به نحو متفاوتی عمل می‌کند. در هلند، در تمامی واحدهای مسکونی با اجاره کمتر از 720 یورو، (درسال 2019) بر اساس مقررات قرارداد اجاره، حداکثر افزایش اجاره‌بها و مقررات دیگر (مانند کاهش اجاره‌بها در صورت تغییر کیفیت واحد مسکونی) تنظیم می‌شود.
در فرانسه قانون اصلاح وضعیت مسکن (ELAN) مصوب سال 2018 به شهرهای بزرگ که تقاضا برای مسکن اجاره‌ای در آنها بسیار بالا است، اجازه داده تا به صورت آزمایشی برای مدت 5 سال مقررات کنترل اجاره‌بها را به اجرا گذارند. در این شهرها میزان اجاره اولیه (به جز موارد استثنایی) در محدوده معینی مشخص می‌شود. شهر پاریس اولین منطقه‌ای بود که در سال 2019 این مقررات را اجرا کرد. انتظار می‌رود که متروپلیتن «لیل» نیز در اواخر سال 2019 این مقررات را به اجرا بگذارد.
در آلمان، مقررات مربوط به اجاره مسکن در مناطقی اجرا می‌شود که بازار مسکن با فشار بالای تقاضا مواجه است. در این مناطق اجاره‌بها فقط می‌تواند تا 10 درصد بیشتر از نر خ تعیین شده برای هر منطقه باشد.
در ایالات متحده امریکا، مقررات کنترل اجاره مسکن در برخی از شهرهای بزرگ اجرا می‌شود؛ اما به صورت یکنواخت در سطح ملی اجرا نشده است. نر خ افزایش اجاره‌بها در طول مدت قرارداد اجاره یا دوره‌های افزایش اجاره در 22 کشور از میان 35 کشور موردبررسی، براساس مقررات تعیین می‌شود.
ویژ گی‌های قراردادهای اجاره
در ا کثر کشورهای مورد بررسی شرایط اجاره به صورت آزادانه میان مالک و مستاجر تعیین می‌شود. در ا کثر کشورهای عضو OECD زمان قرارداد اجاره عموما حداقل یک سال (9 کشور) یا سه سال (5 کشور) است. در کانادا، ایرلند، لهستان، انگلستان و ایالات متحده امریکا مدت زمان قرارداد اجاره کمتر از یک سال است. در دانمارک، آلمان، هلند و سوئد اکثر قراردادهای اجاره مدت زمان نامحدود دارند.
1- ایرلند: زمانی که شش ماه از عقد قرارداد اجاره گذشته باشد، مستأجر حق دارد برای 5.5 سال دیگر در خانه اقامت داشته باشد (به معنی 6 سال اقامت) . صاحبخانه به موجب ماده 34 از قانون اجاره واحدهای مسکونی (مصوب سال‌های 2004 و 2016) در فاصله ماه هفتم از سال اول تا پایان سال ششم در لغو قرارداد اجاره محدودیت دارد. اما می‌تواند قرارداد اجاره را در پایان سال ششم خاتمه دهد. درصورتی که اجاره وارد سال هفتم شود، مستأجر حق دارد برای شش سال دیگر در آن خانه اقامت داشته باشد. امنیت اقامت تا شش سال تضمین می‌شود، اما امکانی به منظور محدود کردن اجاره‌های بلندمدت‌تر در صورت توافق طرفین وجود ندارد.
2- ژاپن: سازوکارهای مختلفی اعمال می‌شود: الف- شیکیبیکی یک سپرده تضمینی است و معمولا جزیی از آن بازگردانده نمی‌شود. ب- کنریکین/ ریکین پرداختی از سوی مستأجر در پایان دوره اجاره بوده که بازپرداخت نمی‌شود.
3- هلند: قراردادهای اجاره برای مدتی بیش از 5 سال، در پایان دوره به صورت خودکار لغو نمی‌شوند. لغو این نوع قراردادها مشابه خاتمه دادن به قراردادهای با مدت نامعین است.
4- اسپانیا: مدت دوره می‌تواند آزادانه موردتوافق قرار گیرد. اما، در قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی، مستأجر می‌تواند آزادانه مدت دوره را در 5 سال اول افزایش دهد؛ درصورتی که صاحبخانه نهاد حقوقی باشد، مستأجر می‌تواند قرارداد را برای 7 سال تمدید کند.
5- سوئد: همه قراردادهای اجاره‌ای به منظور ایجاد امنیت خاطر برای مستأجر، بدون محدودیت زمانی هستند. در صورت عدم پرداخت اجاره یا ایجاد اخلال، مستأجر از طریق مجاری قانونی از محل مسکونی تخلیه می‌شود.
