خانه‌های خالی و آدم‌های بدون خانه

مهدی هادیان |

صرف رویکرد احساسی به پدیده خانه‌های خالی و شتاب‌زدگی در سیاست‌گذاری، آورده‌ای برای ساماندهی بازار و کاهش آلام مستاجران نخواهد داشت. طبق آمار و اطلاعات حاصله از سرشماری عمومی نفوس و مسکن، درصد خانه‌های خالی در کشور طی دوره 10 ساله ۱۳۹۵-۱۳۸۵ از حدود ۴ درصد به ۱۲ درصد رسیده است. در استان تهران نیز کمابیش همین روند برقرار بوده است، اما با توجه به سهم بالای آن در موجودی مسکن، این استان نگاه‌های بیشتری را بین مردم و مسوولان به خود معطوف کرده است چرا که از حدود ۲میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در سطح کشور تقریبا ۵۰۰ هزار واحد آن متعلق به استان تهران است.

 از سوی دیگر، رشد سرسام‌آور قیمت مسکن، دستیابی به ملک شخصی را برای بسیاری از زوجین جوان اگر نگوییم به سراب، به یک هدف حداقل ۳۰ ساله تبدیل کرده است که در نتیجه، با راهی شدن آنها در بازار اجاره، تقاضا با شدت بیشتری افزایش یافته و از این بابت نیز فشار مضاعفی بر مستاجران وارد می‌شود.

در یک چنین فضایی و در شرایطی که رویکرد سیاست‌گذار نیز به افق دوره مدیریتی در سازمان متبوع خود تنزل یافته و اجرای یک برنامه‌ مدون و جامع در افق بلندمدت در دستور کار قرار نگرفته است، علت نابسامانی در بازار مسکن چه با نگاه معاملاتی و چه با نگاه اجاره‌ای را در وجود خانه‌های خالی می‌بیند. اتفاقا این رویکرد در بین عموم جامعه نیز که با کاهش شدید قدرت خرید مواجه شده و از صاحب‌خانه شدن نیز درمانده‌اند، طرفداران کثیری دارد و تا حدود زیادی نیز سبب محبوبیت سیاست‌گذار و مجری اعمال مالیات بر واحدهای خالی شده و در نهایت باعث می‌شود که برخورد با پدیده‌ها، حتی در فضای تصمیم‌گیری نیز به صورت احساسی و نه منطقی دنبال شود.

هر چند که پرداختن به معضل پدیده‌ خانه‌های خالی نیازمند گزارش‌های مبسوط است اما سعی می‌شود به صورت خلاصه کنکاشی در حوزه تعریف و دلایل نگهداری خانه‌های خالی  همچنین راهکارهای متعارف آن ارایه شود. واقعیت آن است که در تعاریف، به هر ملکی که برای مدتی به هر دلیلی فاقد سکنه باشد، خانه خالی تلقی می‌شود. بدیهی است یک چنین تعریفی طیف زیادی از خانه‌ها را در برمی‌گیرد که با توجه به محدود بودن دوره آمارگیری دور از انتظار نیست که در چند بار مراجعه آمارگیران کسی پاسخگو نباشد.

در باب دلایل نگهداری خانه‌های خالی نتایج مطالعات مختلف نشان می‌دهد که هر چه دوره خالی ماندن املاک را طولانی‌تر در نظر بگیریم، دلایل و انگیزه‌های بیشتری برای وقوع این پدیده قابل شناسایی است. اما به‌طور کلی این دلایل می‌تواند منشأ ارادی و غیر ارادی داشته باشد. در کوتاه‌مدت مهم‌ترین دلیل خالی نگهداشتن خانه و املاک، انگیزه‌های اقتصادی و افزایش سود است به‌گونه‌ای که در دوران رونق مسکن، سوداگران با علم به افزایش تقاضای مصرفی و امکان ایجاد التهابات قیمتی، ترجیح می‌دهند وارد قراردادهای حقوقی الزام‌آور و بعضا دست‌وپاگیر با مستاجران نشده و ملک خود را به صورت خالی نگه ‌دارند و در صورت نیاز اقدام به بازسازی و بهبود کیفیت آن نمایند و در زمان دلخواه با عرضه آن و یافتن مشتری مناسب به فروش رسانند. در این شرایط با توجه به اینکه ماهیت این اقدام، تقاضای سوداگری است، تا زمانی که مالیات بر عایدی سرمایه وجود نداشته باشد، مالیات بر خانه‌های خالی با توجه به ناچیز بودن هزینه‌های آن برای مالکان، توانایی اثربخشی و کاهش انباشت خانه‌های خالی را نخواهد داشت.

در میان‌مدت و بلندمدت نیز انگیزه‌های دیگری با ماهیت اجتماعی و فرهنگی قابل شناسایی است که در اصطلاح به شکل‌گیری خانه‌های دوم منتهی می‌شود. برخی خانوراها عموما سعی می‌کنند در تعطیلات به مناطقی از کشور مسافرت ‌کنند که می‌تواند طیفی از مناطق خوش‌ آب‌وهوا برای تفریح و سرگرمی یا امکان مقدسه برای زیارت را در برگیرد. در صورت تکرر این مسافرت‌ها، بعضا برای رفاه بیشتر خانوار و پرهیز از ورود به چالش یافتن مکان مناسب در هر نوبت مسافرت، اقدام به ابتیاع ملک در آن شهر مدنظر می‌کنند. همچنین برخی از افراد دیگر نیز به دلایل شغلی به شهرها و عمدتا مراکز استان یا پایتخت مسافرت‌های مکرر و اقامت دوره‌ای دارند و آنها نیز با همین رویکرد ممکن است خرید ملک را گزینه ارجح بدانند. بدیهی است در این وضعیت، خانه‌های خریداری شده، طی مقاطعی از سال به صورت خالی نگهداری خواهند شد. در چنین شرایطی نیز اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، تا زمانی که هزینه آن برای مالک کمتر از مطلوبیت و رفاه ناشی از داشتن ملک اضافی باشد، اثربخش نخواهد بود و در هر صورت اینگونه املاک به بازار عرضه نخواهد شد.در مقابل عوامل فوق که به صورت ارادی سبب خالی نگهداشتن خانه می‌شود، عوامل دیگری نیز وجود دارد که به‌صورت غیراردای سبب خالی ماندن خانه می‌شود. به هر حال، بازار مسکن بازاری است که کالا یا خدمات عرضه شده در آن با توجه به موقعیت، متراژ، طبقه، نقشه و دیگر خصوصیاتی که یک واحد می‌تواند داشته باشد، از ناهمگنی بالایی برخوردار است در نتیجه یافتن ملک مدنظر مصرف‌کننده و منتهی شدن آن به قرارداد فروش یا اجاره نیازمند یک فرآیند جست‌وجو هزینه‌آور و زمانبر است. این ویژگی باعث می‌شود که به‌رغم تمایل بالای برخی مالکان برای فروش ملک خود، به دلیل مورد پسند نشدن آن توسط مشتریان، اینگونه‌ واحدها برای مدتی خالی بماند که می‌تواند از یک ماه تا یک سال یا حتی در دوره‌های رکود بازار مسکن بسیار بیشتر نیز طول بکشد. باتوجه به اینکه این نوع از خالی ماندن خانه‌ها ناشی از اصطکاک‌های موجود در بازار و ماهیتی غیرارادای دارد، باعث می‌شود که حتی در تعادل بازار نیز درصدی از خانه‌ها خالی باشد که به آن نرخ طبیعی خانه‌های خالی گفته می‌شود. این مفهوم که از بازار کار به عاریت گرفته شده دال بر آن است که برای اینگونه واحدها، به دلیل ماهیت وقوع آن اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، هیچگونه اثربخشی نخواهد داشت. در چنین شرایطی تقویت پایگاه‌های اطلاعاتی از املاک موجود و ارایه آن به مصرف‌کنندگان به منظور آسان‌کردن فرآیند جست‌وجو چه از نظر زمان و چه از نظر هزینه توسط دستگاه‌های متولی بازار مسکن نقش موثری بر کاهش انباشت خانه‌های خالی خواهد داشت.در مجموع مطالب فوق نشان می‌دهد که هر چند در نگاه نخست، اعمال مالیات بر خانه‌های خالی تحت تاثیر عوامل احساسی و شاید پوپولیستی، اقدامی نافذ برای ساماندهی بازار محسوب می‌شود، اما با کنکاش در دلایل خالی ماندن خانه‌های خالی، ناکارآمدی اجرای این ابزار مشخص خواهد شد، به‌خصوص در شرایطی که تفکیک مشخصی یا برآوردی از سهم هر یک از این عوامل در خالی ماندن املاک نداریم. بدیهی است رویکرد سیاستی این یادداشت در نفی وجود پایه‌ مالیاتی املاک خالی نیست، بلکه هدف ضرورت چاره‌اندیشی برای اجرای اثربخش آن است.