زمین ارزان؟ خانه‌اولی‌ها بله انبوه سازان نه
دولت با پذیرش شکست سیاست اعطای تسهیلات به خانه اولی‌ها، سیاست جدید را در دستور کار قرار داده است
گروه راه و شهرسازی| مجید اعزازی|
همواره در پی جهش‌های قیمتی در بازار معاملات ملک و همچنین افزایش قیمت‌ها در بازار رهن و اجاره، مسوولان به مساله تامین سرپناه برای اقشار آسیب پذیر و ضعیف جامعه توجه نشان می‌دهند و جلسات متعددی برای بررسی عوامل موجده این شرایط و یافتن راهکارهای مناسب، برگزار می‌کنند. جلساتی که تاکنون نتیجه ملموسی نداشته است و به گفته فرهاد بیضایی، کارشناس ارشد مسکن، منجر به «شکست بازار» شده است. در این حال، پنجشنبه گذشته، حسن روحانی، رییس‌جمهور در تازه‌ترین تصمیم برای ساماندهی بازار مسکن، از محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی خواست با در اختیار گذاشتن زمین‌های ارزان به خانه اولی‌ها و ساخت و عرضه انبوه مسکن در قالب ایجاد شهرک‌های جدید در حریم شهرها اقدام کند. به این ترتیب، دولت با پذیرش شکست سیاست اعطای تسهیلات به خانه اولی‌ها در فضای اقتصاد تورم زده، سیاست اعطای زمین را در دستور کار خود قرار داده است. بررسی سیاست جدید دولت در حوزه مسکن، بهانه گفت‌وگوی «تعادل» با فرهاد بیضایی، مدیر سابق گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت است. این گفت‌وگو را پیش رو دارید.
سیاست‌های حمایتی دولت تدبیر و امید در رابطه با خانه اولی‌ها دستخوش تغییر شده است، به گونه‌ای که در 7 سال گذشته، دولت آقای روحانی بر اعطای تسهیلات به خانه اولی‌ها تاکید داشت و از همین رو، صندوق مسکن یکم را هم تاسیس کرد، اما حالا و به‌طور مشخص از روز پنجشنبه هفته گذشته راهکار اعطای زمین به خانه اولی‌ها را در دستور کار خود قرار داده است. به نظر شما کدام سیاست بهتر است؟ چرا؟
بیضایی: من از سیاستی که به تازگی اعلام شده است، ابراز خوشحالی می‌کنم. یک نکته‌ای که وجود داشت و در ابتدای دولت خیلی روی آن مانور داده می‌شد، این بود که ما تقریبا نیازی به این میزان تولیدی که در حوزه مسکن می‌شده است، نداریم. از این رو، متاسفانه سیاست‌هایی که زیر ساخت‌های نهادهای تولید را برای ما فراهم می‌کرد، متوقف شد. یکی از این سیاست‌ها، بحث عرضه زمین بود. می‌دانیم که زمین نقش اساسی را در تولید مسکن دارد و یکی از اصلی‌ترین نهاده‌های تولید در این بخش به شمار می‌رود. اما دولت به جای تمرکز بر سیاست‌های عرضه مسکن، به سمت سیاست‌های تحریک تقاضا و بالاخص روش‌های تامین مالی رفت و سیاست‌های بخش مسکن را در این چهارچوب محدود کرد. همان موقع ما هشدار دادیم و گفتیم که وقتی عرضه مناسب مسکن انجام نمی‌شود، به دلیل وجود تقاضا، این سیاست منجر به افزایش قیمت خواهد شد. ضمن اینکه این سیاست هم قبلا در چنین شرایطی ناکارآمدی خودش را نشان داده است. خب الان دولت تقریبا پس از 7 سال به این نتیجه رسیده است که سیاست‌های حوزه زمین اهمیت دارد و باید بحث عرضه زمین را در دستور کار قرار دهد. این حرکت خوبی است به خصوص اینکه در سیاست اعلامی اخیر به دو نکته مثبت توجه شده است. یکی توجه به خانه اولی‌ها است و نکته دوم بحث پیوسته بودن زمین با مناطق شهری است. این نکته منجر به این می‌شود که مشکل موجود در برخی از واحدهای مسکن مهر که در خارج از شهرها مکان یابی شده بودند و به همین دلیل مقداری از کیفیت واحدهای مسکونی را برای خانوارها کم کرده بود، در این سیاست وجود ندارد.
نکته منفی سیاست اعطای زمین به خانه اولی‌ها چیست؟
بیضایی: نکته نگران‌کننده، بحث واگذاری زمین برای انبوه‌سازان است. بحث این است که خیلی هوشمندانه باید نسبت به واگذاری زمین عمل شود. هدف‌گذاری، طرح‌ها و مناطقی که انتخاب می‌شوند، باید مشخص باشد. هر چند که واگذاری زمین ارزان قیمت به خانه اولی‌ها حرکت پسندیده و خوبی است، اما واگذاری زمین‌های ارزان قیمت به انبوه‌سازان کار اشتباهی است .
چرا؟
بیضایی: چون واگذاری زمین به انبوه‌سازان، ایجاد رانت می‌کند. اینکه انبوه ساز وارد حوزه ساخت می‌شود، اشکالی ندارد. اما زمین باید به قیمت واقعی به انبوه‌سازان واگذار شود که ایجاد رانت برای این افراد نشود. در صورتی که انبوه‌سازان به قیمت ا رزان مالکیت زمین را به دست بگیرند، واحدهای مسکونی تولید شده در زمین‌های ارزان را، به قیمت بازار، عرضه خواهند کرد نه به قیمت ارزان‌تر از بازار. تجربه ما هم در دوره اصلاحات نشان داد که دولت به انبوه‌سازان زمین ارزان‌قیمت اعطا کرد، اما به هنگام وقت واگذاری واحدهای ساخته شده، انبوه‌سازان تمایلی نداشتند که واحدهای مسکونی تولید شده را ارزان واگذار کنند، و بر اساس قیمت بازار عرضه کردند. بنابراین این دو مقوله را باید از هم تفکیک کرد. زمین ارزان قیمت برای خانه اولی‌ها و برای تقاضای مصرفی که فاقد واحد مسکونی است، حرکت مثبتی است، اما واگذاری زمین به انبوه‌سازان باید به قیمت روز باشد که رانتی به قشر خاصی نرسد.
80 درصد قیمت مسکن در تهران، قیمت زمین است. از این رو، اینکه دولت پس از 7 سال به این نتیجه رسیده که فقط راهکارهای تامین مالی مسکن اثر گذار نیست، مثبت است.طی این سال‌ها، بارها وبارها با نشریه شما مصاحبه کردم و گفتم که دولت فاقد سیاست مشخص در حوزه زمین است و این پاشنه آشیل دولت در سیاست‌گذاری مسکن است . الان به یک وضعیتی رسیده‌ایم که دولت به این نتیجه رسیده است که به بحث سیاست‌های زمین و عرضه زمین برای ساخت مسکن برگردد و این رویکرد خیلی خوبی است. اما باید هوشیار باشد در کنار این رویکرد، سیاست‌های تحریک تقاضا اتفاق نیفتد. اساسا کاربرد سیاست‌های تحریک تقاضا در اقتصاد زمانی است که با انباشت عرضه مواجه باشید و مثلا انبارهای خودروسازان، پر از خودرو باشد و تقاضایی برای این خودروها نیست. در این شرایط سیاست‌گذار، سیاست تحریک تقاضا را پیش می‌گیرد تا موجودی انبار به فروش برسد. در حوزه مسکن، حدود 7 سال به‌طور مداوم، تقریبا با یک سوم تولید مسکن، مسکن ساختیم و تقاضایی که هر ساله وارد حوزه مسکن می‌شد، 2 تا 2.5 برابر آن چیزی بود که تولید می‌شده است. این باعث می‌شد که عرضه و تقاضا در بازار مسکن متناسب نباشد.
شما رابطه کمبود عرضه مسکن و جهش‌های قیمتی را تشریح کردید. اما در همین مساله، گروهی از کارشناسان بر این باورند که بر اساس سرشماری سال 95، در کشور 2.5 میلیون خانه خالی وجود دارد و بیش از 2 میلیون واحد مسکونی به عنوان اقامتگاه دوم استفاده می‌شود و محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی هم اعلام کرده است که تعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور از تعداد خانوارها بیشتر است.
بیضایی: بحث خانه‌های خالی، اگر درست بررسی شود، بحث خیلی ساده‌ای است. تنها مرجعی که برای شمارش خانه‌های خالی داریم، فقط نتایج سرشماری مسکن و نفوس سال 95 است که حاکی از این است که در آن سال، 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود داشت. نکته‌ای که در خصوص خانه خالی وجود دارد، این است که بر اساس تعاریف انجام شده در طرح‌های سرشماری، ساختمانی که به 80 درصد پیشرفت در ساخت رسیده باشد، ساختمان خالی از سکنه محسوب می‌شود. در همان زمان، وزارت راه و شهرسازی اعلام می‌کرد که فقط یک میلیون و 200 تا 300 هزار واحد مسکن مهر با بیش از 80 درصد پیشرفت فیزیکی آماده شده، اما به متقاضی نهایی واگذار نشده است. یعنی، 50 درصد از آن 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه مورد اشاره در نتایج سرشماری سال 95، مسکن مهر بوده است. نکته دوم که فکر می‌کنم، آقای آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی در آخرین جلسه استیضاح خود یا در یکی از جلساتی که به مجلس گزارش می‌دادند، اعلام کرد، به آمارهای مربوط به واحدهای مسکن مهر بر می‌گردد که چه تعداد فروش اقساطی شده، چه تعداد تکمیل شده و .... بنابراین آن یک میلیون 200 تا 300 هزار واحد مسکونی باقیمانده از واحدهای مسکونی خالی، واحدهای مسکن مهر بوده است. بخشی از باقیمانده خانه‌های خالی هم باز ممکن است، همین مشکلات آماری را داشته باشد و هنوز به صورت 100 درصد تکمیل نشده باشد و آماده تحویل نبوده است. بنابراین تا وقتی که سامانه اسکان و املاک کشور وجود نداشته باشد، نمی‌توانیم درباره تعداد خانه‌های خالی با دقت بالا صحبت کنیم. از این رو، واقعا به آن چیزی که تحت عنوان خانه‌های خالی در سرشماری‌ها شمارش می‌شود، به دلیل عدم دقت در تعریف مسکن خالی، نمی‌توانیم عنوان مسکن واقعی را اتلاق کنیم. چون درصد زیادی از آنها واحدهایی هستند که تکمیل نشده است.
گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن براین باورند که بخش اعظم جهش‌های قیمتی مسکن طی سال‌های اخیر، به خاطر تحولات اقتصاد کلان و بازار ارز است و حتی وزیر راه و شهرسازی نیز طی هفته‌های اخیر، بارها درباره مساله اثرپذیری بازار مسکن از بازارهای موازی و به ویژه بازار ارز سخن گفته است. به این ترتیب، این دسته از کارشناسان برای اثرگذاری کمبود عرضه در جهش‌های قیمتی سهم اندکی قایل شده‌اند. به نظر شما عامل اصلی جهش‌های قیمتی در بازار مسکن چیست؟
بیضایی: اینکه اقتصاد کلان روی بازار مسکن اثر می‌گذارد، بله اثر می‌گذارد. اما سیاست‌گذار باید از قبل برنامه‌ریزی داشته باشد که آن اثرگذاری به حداقل ممکن برساند.
دراین روزها زیاد می‌خوانیم و می‌شنویم که پشت بام خوابی و حاشیه نشینی و ... افزایش یافته است.
بیضایی: به هر حال این اتفاق می‌افتد. وقتی که شکست بازار اتفاق می‌افتد، یا باید مسکن یخ زده برزیلی وارد کنیم. یا به این مسائل باید تن دهیم.
می خواستم بپرسم از نظر جنابعالی ریشه این مسائل را در کجا باید سراغ گرفت؟
بیضایی: دقیقا شکست بازار است. مردم توان پرداخت هزینه آن مسکنی که عرضه شده را ندارند.
در چنین شرایطی است که دولت بحث اجاره‌داری حرفه‌ای مسکن را مطرح کرده است تا اگر اقشاری از مردم نمی‌توانند خانه‌دار شوند، بتوانند در سیستمی حرفه‌ای خانه اجاره کنند و سالانه با افزایش‌های زیاد اجاره‌بها مواجه نشوند. به نظر شما چرا اجاره داری حرفه‌ای در ایران شکل نمی‌گیرد؟ راه‌اندازی این سیستم به چه بستری نیاز دارد؟
بیضایی: این مساله نیازمند یک بحث مفصل است. بحث اجاره داری حرفه‌ای نیازمند ساختار‌سازی مناسب و خاص خودش است. با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن و بازار اجاره، زیر ساخت شکل دهی اجاره داری حرفه‌ای را نداریم. نکته دوم اینکه نرخ بازگشت سرمایه در بازار استیجار در مقایسه با تمام بازارهایی که برای سرمایه‌گذاری وجود دارد، کمترین نرخ است. کسی وارد بازار به نیت اجاره داری نمی‌شود و افراد به نیت سرمایه‌گذاری و کسب سود و عایدی و در کنار آن کسب مقداری اجاره، دارایی خود را وارد بازار مسکن می‌کنند. اما نرخ بازگشت اجاره در ایران تقریبا بین 6 تا 7 درصد است. همین نرخ بازده، باعث شده که انگیزه لازم برای ورود سرمایه داران به این حوزه وجود نداشته باشد. علاوه بر اینکه زیرساخت‌های اجاره داری حرفه‌ای در کشور ما وجود ندارد، انگیزه آن هم برای سرمایه‌گذاری وجود ندارد و بنا به این دلایل اجاره داری حرفه‌ای در ایران شکل نخواهد گرفت.
