موانع نظام اجاره داری حرفه‌ای
اظهارنامه مالیاتی برای صاحبان خانه‌های بدون سکنه در مهرماه ارسال می‌شود
گروه راه و شهرسازی|مجید اعزازی|
راه‌اندازی شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای در دستور کار متولی مسکن قرار گرفته است. آنگونه که محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی گفته، یکی از اهداف این وزارت ایجاد تحول بنیادین در صنعت اجاره داری است و از همین رو، با هدف تامین مسکن اجاره‌ای بلندمدت، کوتاه‌مدت و میان مدت پیشنهاد تشکیل شرکت‌های اجاره‌ای را به هیات دولت ارایه کرد و تصویب شد. دولت بر اساس این مصوبه می‌تواند زمین‌های ۹۹ ساله دراختیار شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای، سازمان‌ها و نهادهای متقاضی قرار دهد تا مسکن اجاره‌ای تولید کنند. این واحدها در هر شهر با اولویت کلانشهرها و شهرهای بزرگ ابزاری برای کنترل بازار اجاره خواهند بود.
اما این مسیر آنگونه که مسوولان دولتی تصور می‌کنند، خیلی هم هموار نیست و فضای تورمی اقتصاد مانع از شکل‌گیری نظام اجاره داری حرفه‌ای شده و خواهد شد. به گفته مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن، یکی از ملزومات ایجاد شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای، عدم مداخله دولت است. به گفته سلطان محمدی، نرخ بازده اندک اجاره و همچنین نرخ تورم بالا در ایران از جمله موانع دیگر شکل‌گیری اجاره داری حرفه‌ای در کشور به شمار می‌روند.
طی یکی دو هفته اخیر، دولت و وزارت راه و شهرسازی بحث اجاره داری حرفه‌ای را مکررا مطرح می‌کنند. چرا نظام اجاره داری حرفه‌ای در ایران شکل نمی‌گیرد؟ شکل‌گیری این نظام به چه ز یرساخت‌هایی نیاز دارد؟
اولین زیر ساخت مورد نیاز اجاره داری حرفه‌ای این است که دولت مداخله نکند. سیاست‌های دولت کاملا در جهت خلاف اجاره داری حرفه‌ای است. همین امروز (سه شنبه 10 تیر) بورس تهران 4.38 درصد افزایش داشته است. این سود یک روزه بورس، معادل کل درآمد اجاره یک سال یک مالک است که سرمایه‌گذار یا مالک از محل درآمدهای اجاره باید هزینه‌های تعمیر و نگهداری و مالیات احتمالی را هم کم کند و بپردازد.
بنابراین شما جای سرمایه‌گذار باشید، ترجیح می‌دهید سرمایه خودتان را در اجاره داری حرفه‌ای هزینه کنید و در یک سال 4 درصد سود بگیرید و هزینه‌های جانبی این کار را هم تقبل کنید یا اینکه مثلا در بورس که در یک روز 4 درصد بازده داشته است، سرمایه‌گذاری کنید. البته همیشه سود بازار سرمایه هم به این میزان نیست، اما نرخ بازده اجاره، عدد جذابی برای یک سرمایه‌گذار حرفه‌ای نیست که بخواهد به این سمت بیاید. در این شرایط، اقدامات دولت، به همان سرمایه‌گذاران که اغلب خرد و منفرد و غیرحرفه‌ای هستند، فشار وارد می‌کند. افزون بر این مالکان از سوی افکار عمومی هم تحت فشار هستند. بنابراین انگیزه‌ای برای ایجاد شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای به وجود نمی‌آید.
یکی از مشوق‌هایی که از سوی معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام شد، اعطای زمین‌های 99 ساله به سرمایه‌گذاران احتمالی است. نظر شما درباره کارآمدی چنین مشوق‌هایی چیست؟
در شهرهایی که دولت زمین دارد، این مشوق می‌تواند جذاب باشد. اما مشکل بازار اجاره در شهرهای بزرگ مشهود است و وجود دارد و دولت در این شهرها زمین ندارد. مثلا دولت در تهران زمین ندارد. در این شرایط، اعطای این دسته از زمین‌ها در خارج از شهرها صورت می‌گیرد. فرض کنید در فضایی که آباد نشده و امکانات ندارد، خانه بسازید، خب مستاجر هم آماده نیست که برود آنجا و همین 4 درصد سودی هم که می‌گوییم، در چنین جاهایی کسب نمی‌شود.
در نهایت، می‌توان گفت که اعطای زمین 99 ساله یا سایر اقدامات تشویقی دولت گام‌هایی در جهت درست است. اما اینکه انتظار داشته باشیم بلافاصله اثر بگذارد و شرایط بازار اجاره را عوض کند، اینگونه نخواهد بود.
اشاره کردید که نرخ بازده در بازار اجاره جذاب نیست. علت این عدم جذابیت از نظر شما چیست؟
در کشوری زندگی می‌کنیم که دارای تورم بالای 20 درصد است در این شرایط طبیعی است که 4 درصد نرخ بازده اجاره، جذاب نیست. مگر اینکه مالک، افزایش قیمت ملک خود در طول زمان را حساب کند. آن دسته از مالکانی که در بازار اجاره داری فعال هستند به همین دلیل افزایش قیمت ملک، فعال هستند والا نرخ بازده اجاره جذاب نیست. به هر حال، بیش از 40 درصد خانه‌های تهران اجاره‌ای است قطعا در تهران هم خانه به بازار اجاره عرضه می‌شود که بخش قابل توجهی از بازار محسوب می‌شود. انگیزه آنها افزایش ارزش ملک همراه با تورم است به گونه‌ای که نرخ اجاره اندک را جبران می‌کند. در واقع می‌خواستم توضیح بدهم که وقتی در کشوری تورم وجود ندارد، یا تورم در حد یکی دو درصد است، نرخ اجاره 4 درصد قیمت جذابی است. اما وقتی که نرخ سود سپرده بانکی 15 درصد است، آن 4 درصد رقم جذابی نخواهد بود.
اجاره داری در کشورهای اروپایی به شکل حرفه‌ای انجام می‌شود و به همین دلیل هم دولت برای تعیین سقف افزایش سالانه اجاربها و سایر مقررات‌گذاری‌ها دستش بازتر است و اجاره دارها هم از مقررات دولتی تبعیت می‌کنند. اما در ایران، در نبود نظام اجاره داری حرفه‌ای، ابزاری برای کنترل اجرای دستورالعمل‌های دولت مانند رعایت سقف تعیین شده برای اجاربها در سال جاری وجود ندارد. چرا؟
در کشورهای اروپایی سقف اجاره تعیین نمی‌شود. در کشورهایی که اجاره داری حرفه‌ای دارند به این ترتیب است که اگر مستاجری در واحدی سکونت دارد، افزایش اجاره‌ای تقریبا معادل با تورم پرداخت می‌کند.
در ایران هم عملا همین طور است و افزایش اجاره چندان با نرخ تورم متفاوت نیست. همین امسال که بحث‌های زیادی درباره بازار اجاره هست، در ایران افزایش نرخ اجاره بالاتر از تورم نبوده است. مشکل اصلی ما در تورم است. در طول دو سه دهه گذشته افزایش اجاره کمابیش با نرخ تورم معادل بوده است. اگر تورم را کنترل کنیم، این بحث‌ها هم منتفی می‌شود و زیاد ضرورت پیدا نمی‌کند. مادامی که تورم 20 تا 30 درصدی داریم، نه تنها نرخ رشد اجاربها که نرخ رشد هر کالای دیگری افزایش دارد و هزینه تامین آن بار مالی زیادی را بر دوش متقاضی قرار می‌دهد. در بخش‌های خودرو، ارز، در خوراک و پوشاک و ... این مشکلات وجود دارد. بنابراین وقتی تورم وجود داشته باشد، خواه نا خواه دستمزدها را به سمت بالا می‌برد، قیمت‌های تمام شده کالاها افزایش می‌یابد و به همین ترتیب، هزینه خانوار و هزینه اجاره هم از این قاعده مستثنی نیست.
