راه‌اندازی بورس املاک؛ راهکاری برای جلب اعتماد مردم به انبوه‌سازی

گروه بورس|

رشد جمعیت و تضعیف چشم‌انداز اقتصادی در دهه‌های اخیر موجب شده تا سرمایه‌گذاری پس‌اندازها در بخش املاک و مستغلات برای مردم از اهمیت ویژ‌ه‌ای برخوردار باشد. پیشینه فرهنگی مردم ایران در کنار افزایش پایدار قیمت‌ها در طول این سال‌ها منجر به شکل‌گیری فضایی شده تا بسیاری از مردم نه تنها برای رفع نیاز خود بلکه به منظور سرمایه‌گذاری وارد این بخش از اقتصاد شوند و با گسیل دارایی خود به فعالیت‌هایی نظیر ساخت و ساز مسکن یا حتی خرید بلا استفاده واحدهای آپارتمانی بر تقاضای موجود در این بخش بیفزایند.

به دنبال چنین رویکردی در طول سال‌های اخیر شاهد آن بودیم که افزایش تقاضا در کنار نبود نظارت بر خانه‌های خالی وضعیتی را پدید آورد که در آن قیمت مسکن با سرعت بیشتری نسبت به تغییر قدرت خرید خانوار افزایش یافت. رخدادی که حاصل آن به‌جا ماندن عده بسیاری از قطار تورم منتهی شد و تعداد بسیاری از مردم به خصوص قشر جوان را در وضعیتی قرار داد که دورنمای خانه‌دار شدن آنها را برای سال‌های طولانی با هاله‌ای از ابهام مواجه کرده است. 

عواملی از این دست سبب شد تا در شرایطی که رونق بازار سرمایه به لطف ورود نقدینگی سرگردان در سایر بازارها توانسته پس‌اندازهای خرد و بعضا کلان کشور را به خود جلب کند، مسوولان اقتصادی کشور را نیز به فکر تاسیس بورسی ویژه برای املاک بیندازد. انتظار می‌رود که از این معبر شاهد جذب نقدینگی مردم به بازار یاد شده و ایجاد فضایی باشیم تا افراد جامانده از قطار تورم بتوانند حداقل قدرت خرید خود را با ابتیاع ابرازهای مالی که معرف متراژی معین از املاک هستند حفظ کنند. در همین راستا نایب‌رییس اتاق بازرگانی ایران می‌گوید شرکت بورس املاک و مستغلات قرار است با سرمایه اولیه ۵ هزار میلیارد تومان کار خود را آغاز کند که ۵۰ درصد این سرمایه به صورت پذیره‌نویسی در اختیار مردم قرار می‌گیرد. به گزارش سنا، راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات موضوعی است که به اعتقاد نایب‌رییس اتاق ایران، فرصتی برای رقابتی کردن بازار، شفافیت در معاملات مسکن، تعیین شاخص قیمت‌گذاری و جلب اعتماد مردم نسبت به پیش‌فروش و مشارکت در پروژه‌های انبوه‌سازی، خواهد بود. حسین سلاح‌ورزی در نشستی با حضور رییس هیات‌مدیره بورس کالای ایران که مسوولیت فراهم کردن مقدمات راه‌اندازی بورس املاک، مستغلات و امتیازات را به عهده دارد، راه‌اندازی این بورس را فرصتی برای سامان بخشیدن و شفاف‌سازی در حوزه مسکن و ساختمان دانست. نایب‌رییس اتاق ایران که نماینده در شورای عالی بورس است با بیان این مطلب که در حال مطالعه و بررسی جوانب موضوع هستیم، تصریح کرد: شرکت بورس املاک و مستغلات قرار است با سرمایه اولیه ۵ هزار میلیارد تومان کار خود را آغاز کند. ۵۰ درصد این سرمایه به صورت پذیره‌نویسی در اختیار مردم قرار می‌گیرد. ۲۵ درصد آن بین موسسات و نهادهای دولتی تقسیم می‌شود و ۲۵ درصد دیگر در اختیار شرکت‌های بخش خصوصی قرار می‌گیرد.

وی ادامه داد: تا پایان هفته فرصت داریم در این مورد اطلاع‌رسانی کنیم. به‌طور مشخص شرکت‌های عضو تشکل‌های مربوطه که مایل به مشارکت هستند باید درخواست اولیه خود را اعلام کنند. این شرکت‌ها می‌توانند تا سقف ۲.۵ درصد از این سهام معادل ۱۲۵ میلیارد تومان را در اختیار داشته باشند.

نایب‌رییس اتاق ایران همچنین راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات را فرصتی برای ایجاد بستر رقابتی در این حوزه برشمرد و تأکید کرد: بازار سرمایه این توانایی را دارد تا ابزارهای تأمین مالی در حوزه املاک و ساخت پروژه‌های بزرگ را تعریف کند و موجب شود مردم با اطمینان بیشتری در ساخت این طرح‌ها مشارکت کنند.

  راه‌اندازی بورس املاک 

مانع فعالیت  بنگاه‌ها  نیست

در این نشست شاهین چراغی، رییس هیات‌مدیره بورس کالای ایران روند راه‌اندازی بورس املاک، مستغلات و امتیازات را تشریح کرد. بر اساس اظهارات او در هر اقتصادی، متناسب با شرایط حاکم بر آن باید از ابزارهای مختلفی به منظور ساماندهی اقتصادی بهره برد. شاید عده‌ای با این استدلال که در سایر کشورها تجربه راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات را نداریم، معتقد باشند که راه‌اندازی این بورس نمی‌تواند در ایران به بهبود وضعیت این حوزه کمک کند. اما نظر ما اینچنین نیست.

وی تصریح کرد: عمده پروژه‌های عمرانی در حوزه مسکن و ساختمان‌سازی از آنجا که بانک مسکن نتوانسته وظایف خود را به خوبی انجام دهد، نیمه‌کاره متوقف شده‌اند و پیمانکار دچار خسارت‌های مالی شده است. از طرفی انبوه‌ساز به معنای واقعی کلمه در کشور نداریم، چراکه دسترسی آنها به منابع مالی و بازارهای موازی اندک است. چراغی، دخالت این بورس در فعالیت بنگاه‌های املاک را ادعایی نادرست دانست و تأکید کرد: به هیچ‌وجه قرار نیست راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات، مانع فعالیت بنگاه‌های املاک در سطح شهر شود.

این عضو شورای عالی بورس، از قرار گرفتن سه رکن مهم در حوزه املاک و مستغلات در کنار یکدیگر خبر داد و گفت: دولت با عرضه زمین‌ها و املاکی که در اختیار دارد، پیمانکار با توان اجرایی که دارد و مردم با منابع مالی خردی که وارد این بازار می‌کنند، در کنار هم قرار گرفته و بر اساس یک چارچوب منطقی و از پیش تعیین شده، سهم خود را از بازار می‌گیرند. به باور او بورس املاک و مستغلات این توانایی را دارد که به بازار مسکن شفافیت ببخشد و عرضه و تقاضا را در محیطی رقابتی مدیریت کند. البته این بازار تنها محدود به املاک نمی‌شود و پروژه‌های بزرگ فرودگاهی و آزادراهی را نیز شامل می‌شود. رییس هیات‌مدیره بورس کالای ایران با بیان این مطلب که در ابتدای این حرکت به ابزارسازی و نهادسازی نیاز داریم، یادآور شد: در شرایط حساس کنونی، باید از فرصت‌های به وجود آمده استفاده کرد و این حجم بالای از نقدینگی در سطح جامعه را به سمتی سوق دهیم که منافع کشور را تأمین کند. بدون شک بازار سرمایه این توان را دارد که شفافیت را در معاملات مسکن ایجاد و از اطلاع‌رسانی‌های نادرست در این محیط ممانعت کند.

بر اساس اظهارات چراغی ویژگی دیگر این بازار تعیین شاخص برای قیمت‌گذاری در حوزه مسکن و مستغلات است؛ موضوعی که از سوی مردم مورد انتقاد بوده و می‌توان به کمک بورس آن را حل کنیم.

وی یک نمای کلی از فرایندی که قرار است در قالب این بازار صورت بگیرد، ارایه داد. بر اساس آنچه عضو شورای عالی بورس مطرح کرد، دارنده زمین، زمین خود را، شرکت ساختمانی توان فنی و مدیریتی و در نهایت مردم، توان مالی خود را عرضه می‌کنند. این سه رکن در قالب SPV که بین هر سه قابل اعتماد است در کنار هم قرار می‌گیرند و اوراق بهادار منتشر می‌شود. این اوراق در بورس عرضه شده و در نهایت ساختمان یا پروژه موردنظر ایجاد می‌شود. رییس هیات‌مدیره بورس کالای ایران، ایجاد مقررات، فعال کردن نهادهای عملیاتی و اجرایی، تعریف ارکان نظارتی و حل اختلاف و در نهایت سیستم معاملاتی را از نیازهای راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات عنوان کرد و افزود: آنچه در ایجاد بورس املاک دنبال می‌کنیم، ایجاد شفافیت و جلب اعتماد مردم نسبت به حضور و مشارکت در پروژه‌های انبوه‌سازی و ساختمان‌سازی است. متأسفانه مردم برای مشارکت در پروژه‌های پیش‌فروشی اعتماد لازم را ندارند.

چراغی از دیگر ویژگی‌های بورس املاک را امکان وثیقه گذاشتن سهام عدالت برای استفاده از وام‌های خرید و امکان اجاره به شرط تملیک در پروژه‌های انبوه‌سازی برشمرد و تأکید کرد: اجازه نمی‌دهیم یک بورس دولتی ایجاد شود. سهام بخش‌های نهادی را کمتر خواهیم کرد تا مدیریت با بخش خصوصی باشد.

او در ادامه ایجاد بستری برای ایجاد شاخص قیمت‌گذاری در بازار مسکن را مهم‌ترین چالش دانست و خاطرنشان کرد: در این بازار عالی رغم خواست دولت‌ها روند افزایش قیمت مسکن مشخص می‌شود و این مهم‌ترین چالشی است که با آن مواجه خواهیم بود. تعیین تکلیف مالیات بر معاملات اوراق، تعارض منافع بین نهادهای متفاوت در حوزه مسکن و غیرهمگن بودن و نامتجانس بودن املاک دیگر چالش‌هایی هستند که باید برای آنها راهکار ارایه دهیم.

   بورس املاک

فرصتی در صنعت ساختمان و پیمانکاری

در ادامه محمدرضا انصاری، نایب‌رییس اتاق ایران راه‌اندازی این بورس که پنجمین بورس در ایران خواهد بود را فرصتی در صنعت ساختمان و پیمانکاری دانست و تصریح کرد: اگر بتوانیم توانمندی در جامعه مهندسی را بر اساس قاعده به قدرت پول‌های خرد جمع شده از سطح جامعه پیوند بزنیم، این حوزه شاهد رشد خوبی خواهد بود.

وی با نگاهی به وضعیت طرح‌های نیمه‌تمام گفت: مشکل اصلی همه این طرح‌ها تأمین مالی بود. اگر این مساله را برطرف کنیم، بخش زیادی از این طرح‌ها و پروژه‌هایی که در آینده کلید خواهند خورد حل می‌شود. انصاری تأکید کرد: تلاش این است که حلقه‌های مورد نظر در بورس املاک بدون سایش به یکدیگر وصل شوند و اگر مانعی هم وجود داشت، برطرف کنیم. شاید امروز نسبت به جابه‌جایی‌هایی که در بازار سرمایه رخ داده و از هجوم به این بازار نگرانی‌هایی شکل گرفته باشد اما از سوی دیگر فرصتی به وجود آمده که باید از آن بهترین بهره را ببریم.

در ادامه آسیب‌شناسی بازار و درک درست از زوایای پنهان این کار خواسته‌ای بود که در این نشست از سوی فعالان اقتصادی مورد تأکید قرار گرفت.