بی اعتمادی انبوه‌سازان به دولت
گروه راه و شهرسازی| مجید اعزازی|
بحران تامین مسکن و سرپناه در ایران اگر چه در سیاست‌های کلان اقتصادی ریشه دارد و عوامل درون بخشی به ویژه به هنگام اوج‌گیری نرخ تورم و التهاب در بازارها اثر اندکی در این مساله دارند اما بی‌گمان، نقص‌های سیستماتیک در عرضه انواع مسکن اجاره‌ای منجر به تشدید التهاب در بازار مصرفی ملک می‌شود. از همین رو است که دولت طی هفته‌های اخیر، بر لزوم راه‌اندازی نظام اجاره داری حرفه‌ای تاکید کرده و مشوق‌هایی را هم برای سرمایه‌گذاران و موسسان شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای در نظر گرفته است. در این حال، ایرج رهبر، نایب رییس انجمن صنفی انبوه‌سازان تهران در گفت‌وگو با «تعادل» روی دو نکته کلیدی برای شکل‌گیری نظام اجاره داری حرفه‌ای در ایران انگشت می‌گذارد. از نگاه او، هر گونه طرحی برای اجاره داری باید پس از بررسی در مجلس به قانون تبدیل شود تا اعتماد انبوه‌سازان و سایر سرمایه‌گذاران را جلب کند و افزون بر این، طرح مصوب مجلس باید برای سرمایه‌گذار توجیه اقتصادی داشته باشد. به گفته رهبر، عدم اجرای تعهدات دولت در طرح‌های دولتی گذشته از جمله طرح مسکن مهر منجر به بی‌اعتمادی انبوه‌سازان شده است و به همین دلیل در حال حاضر، آنها تمایلی به مشارکت در طرح‌های دولتی ندارند. در عین حال، «بازده اندک بازار اجاره» و «تورمی بودن اقتصاد» از نگاه کارشناسان مسکنی دو عامل اساسی در شکل نگرفتن اجاره داری حرفه‌ای در ایران است. اینک گفت‌وگوی «تعادل» با ایرج رهبر را پیش رو دارید.
به تازگی دولت و وزارت راه و شهرسازی به مقوله اجاره داری حرفه‌ای توجه ویژه‌ای نشان داده‌اند، به گونه‌ای که اعلام شده است، دولت به سرمایه‌گذارانی که وارد حیطه اجاره داری حرفه‌ای شوند، زمین 99 ساله اعطا می‌کند. نظر شما در این باره چیست؟
- جزییات این طرح هنوز اعلام نشده است. به هر حال، اجرای این طرح نیازمند سرمایه‌گذاری است و باید سرمایه‌گذار با توجه به جزییاتی که اعلام خواهد شد، بررسی کند که آیا مشارکت در این طرح و اجرای آن توجیه اقتصادی دارد یا نه؟ اگر زمینش اجاره 99 ساله است، خود اعیانی آن به چه صورتی خواهد بود؟ سرمایه مشارکت‌کننده در این طرح به چه صورت تضمین می‌شود و در اختیار مستاجر قرار می‌گیرد؟ نکته مهم این است که در این رابطه، قانونی هم وجود داشته باشد. در برخی موارد زمین وقفی داریم که قانون آن مشخص است. سالانه اجاره دارد و سرمایه‌گذاری که طرح را اجرا می‌کند، اجاره را پرداخت می‌کند و اگر هم خواسته باشد که پروژه انجام شده را واگذار کند، قانون شرایط واگذاری را پیش بینی کرده است. اما اگر زمین‌های اجاره 99 ساله مورد نظر دولت، غیروقفی باشد، باید قانون داشته باشد تا سرمایه‌گذار از اجرای طرح اطمینان داشته باشد. افزون بر این، اجرای چنین طرح‌هایی باید توجیه اقتصادی نیز داشته باشد. از این رو، دولت باید بیشتر این طرح را تشریح کند و جزییات بیشتری از آن را اعلام کند.
یکی ازگروه‌های اقتصادی فعال که انتظار می‌رود در شکل دهی به نظام اجاره داری حرفه‌ای در ایران مشارکت داشته باشند، انبوه‌سازان هستند. به نظر شما در شرایط اقتصادی فعلی آیا انبوه‌سازان انگیزه‌ای برای ورود به مقوله اجاره داری حرفه‌ای دارند؟
باید این طرح کاملا نوشته شده و تشریح شود. اگر معافیت‌های مالیاتی دارد. اگر زمین‌های اجاره‌ای 99 ساله در اختیار سرمایه‌گذار قرار داده می‌شود، در نهایت اختیار این زمین‌ها با چه کسی خواهد بود؟ من فکر می‌کنم این طرح باید به صورت کامل در مجلس به قانون تبدیل شود. اگر قانونی نشود، در اجرا با مشکل مواجه خواهیم شد. مصوباتی را در هیات دولت داریم مثل معافیت‌های مالیاتی در مسکن مهر و ... اما الان وزارت اقتصاد و دارایی آن را نمی‌پذیرد و می‌گوید باید این مصوبه به قانون تبدیل شود که بتوانیم آن را بپذیریم. حالا این مساله مالیات بوده است، اما در طرح اجاره داری حرفه‌ای مساله، مساله مالکیت است. اگر سرمایه‌گذار روی زمین اجاره 99 ساله سرمایه‌گذاری کند اما مشخص نباشد که در آینده چه چالتی مالکیتی به چه صورتی خواهد بود، سرمایه‌گذار بعدا چه اختیاری خواهد داشت؟ اگر در آینده به او بگویند، خدا حافظ، در این صورت سرمایه‌اش به خطر می‌افتد. این موارد باید خیلی روشن و شفاف باشد و اگر طرحی هست باید در آن طرح این موارد بیان و به قانون تبدیل شود تا سرمایه‌گذار بتواند محاسبه کرده و تصمیم‌گیری کند.
فارغ از اینکه جزییات طرح اجاره داری حرفه‌ای مورد نظر دولت چیست، به‌طور کلی این سوال مطرح است که آیا انبوه‌سازان تمایل دارند که ساختمان‌هایی را احداث کنند و بعد هم به مردم اجاره بدهند و در واقع به اجاره‌دار حرفه‌ای تبدیل شوند؟ آیا برای انبوه‌سازان صرفه اقتصادی دارد؟
هر کاری که از نظر اقتصادی توجیه داشته باشد، مطمئن باشید که خیلی‌ها تمایل خواهند داشت که وارد آن حوزه سرمایه‌گذاری شوند. سرمایه‌گذار روی طرح مطالعه می‌کند و میزان امنیت اقتصادی، بازار، اختیارات و ... را می‌سنجد، اگر برای سرمایه‌گذار صرفه داشته باشد، حتما این کار را انجام خواهد داد. اگر می‌بینیم سرمایه‌گذاری در ایران وارد حرفه اجاره داری نشده، به دلیل این است که صرفه و توجیه اقتصادی ندارد. مسلم بدانید اجاره داری حرفه‌ای از نظر سرمایه‌گذار سودده نیست.
اشاره‌ای داشتید به مشکلات مسکن مهر برای انبوه‌سازان. لطفا توضیح دهید که انبوه‌سازان از مشارکت در طرح‌های دولتی مانند مسکن مهر یا طرح اقدام ملی مسکن، چه تجربه‌ای کسب کرده اند؟
- ابتدای امر وقتی با تمایل ورود پیدا کردند، اما به مرور زمان که با برخی مشکلات مواجه شدند، از نظر پرداخت‌ها، افزایش قیمت‌ها، گرانی مصالح، معافیت‌های مالیاتی و بیمه‌ای که به آنها عمل نشد، به دولت بی‌اعتماد شدند. مجموعه این مشکلات منجر به ایجاد عدم اعتماد انبوه‌سازان به دولت شده است. اینکه گفتم باید طرح اجاره داری حرفه‌ای به قانون تبدیل شود، به این دلیل بود که مصوبه‌های دولت را بسیاری از دستگاه‌ها قبول ندارند و می‌گویند قانونی نیست. مثلا دولت مصوب کرده که مالیات به این صورت باشد یا بیمه تامین اجتماعی فلان مقدار باشد، هنوز اینها قبول نمی‌کنند. تامین اجتماعی و دارایی این مسائل را قبول نمی‌کند. این عدم اعتمادسازی باعث شده است که به مشارکت انبوه‌سازان در طرح‌های مسکنی دولت لطمه بزند. از این رو، بارها گفته‌ایم که مساله اعتمادسازی دولت با بخش خصوصی بسیار مهم است. تعهداتی که در طرح مسکن مهر به انبوه‌سازان داده شد اما اجرا نشد، لطمه فراوانی به اعتماد انبوه‌سازان به دولت وارد کرد که باید دولت این مساله را جدی بگیرد. اگر اعتماد به وجود‌آید و طرح اجاره داری هم توجیه اقتصادی داشته باشد، انبوه‌سازان هم مشارکت خواهند کرد.
