پالایش بازار مسکن با بورس املاک

مجید اعزازی|

بورس تهران شنبه هفته جاری شاهد راه‌اندازی بورس املاک بود و آن طور که مقام‌های سازمان بورس گفته‌اند 30 درصد از این بازار نوپا در اختیار عموم مردم قرار دارد. اینک اما سوال این است که بورس املاک چه آثاری بر بازار مسکن خواهد گذاشت و تا چه حد می‌تواند در ساماندهی این بازار مفید و موثر واقع شود. 

منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن در گفت‌وگو با «تعادل» مهم‌ترین دستاورد بورس املاک را شفافیت و حذف سوداگری می‌داند و می‌گوید: شفافیت نتیجه مستقیم ورود شرکت‌های ذی نفع به بورس مسکن است. باید جلوی دلال بازی‌ها و التهاب‌آفرینی‌ها در حوزه مسکن گرفته شود و نظام سرمایه‌پذیری بازار مسکن اصلاح و میزان عمل به تعهدات از سوی سازندگان 100 درصد رصد ‌شود و نظارت عالی بر آنها شکل ‌گیرد و سازنده نمی‌تواند به هر دلیل در انجام پروژه‌ها تاخیر کند و مهم‌تر اینکه با ورود حوزه مسکن به بورس نظام دلال‌گری وسوداگری کاهش می‌یابد.

غیبی با بیان اینکه در حال حاضر در حوزه مسکن شفافیت وجود ندارد، اظهار می‌کند: در حال حاضر هر نهاد دولتی، بانکی، حکومتی، شرکتی، خصولتی و ... با نظام سرمایه پذیری و سرمایه‌گذاری و خرید و فروش ملک به نوعی درگیر می‌شوند و خواهی نخواهی شفافیت در عملکرد آنها وجود ندارد. بانک به دلیل محدودیت‌های موجود در اساسنامه خود، یک شرکت موازی تشکیل می‌دهد و فعالیت در صنعت ساختمان را به‌طور غیر مستقیم پیش می‌برد. بانک هم سرمایه‌گذاری کرده و هم از سپرده‌های مردم به این پروژه تخصیص داده است، اما چون سازنده نمی‌تواند سرمایه بانک را برگرداند، دلخوش به این است که از محل این پروژه، به بانک ملک می‌دهم. بانک مستاصل از بازگرداندن این اعتبار می‌پذیرد که یک بخشی از املاک اداری- تجاری و مسکونی را قبول کند. بعد این املاک را باید به مزایده بگذارد و به مردم بدهد. 

این کارشناس مسکن تاکید می‌کند: در این چرخه معیوب و غلط نظام سرمایه پذیری و سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، تمام ارگان‌ها و نهادها و شرکت‌های دولتی، انتظامی و ارتش و... درگیر شده‌اند و دلخوش به این هستند که سرمایه اعضای سازمان خود را ارتقا می‌دهند. اما این راه‌حلش نیست. 

راهکار علمی این است که اجازه دهیم شرکت‌های مدعی که شفاف عمل می‌کنند، به بورس مسکن ورود پیدا کنند و افراد عادی هم بروند و از آنها خرید کنند. ایرادی ندارد. تا اینجا همه چیر شفاف است. در نتیجه باید از این فضا استقبال کنیم. 

   تبعات شفافیت

غیبی در پاسخ به اینکه انبوه‌سازان مطرح کرده‌اند که بورس مسکن منجر افزایش قیمت‌ها و سوداگری بیشتر در بازار مسکن خواهد شد. نظر شما در این باره چیست؟ می‌گوید: بورس محلی است برای ارایه یک سبد سرمایه‌گذاری. این اظهارات تبعات و نیش‌های ناشی از شفافیت است. یعنی هر نگرانی و هر تجزیه و تحلیلی که می‌شنوید وصل کنید به مساله شفافیت. هنوز بورسی که نیامده و تست نشده است، کارشناسان بازار سرمایه عملکرد آن را تجزیه و تحلیل نکرده‌اند و هنوز داده پردازی نشده انبوه ساز می‌گوید، باعث سوداگری می‌شود. یعنی چه؟ 

این کارشناس مسکن افزود: البته یک نکته‌ای وجود دارد و آن اینکه باید دخالت دولت را در شکل‌گیری و مدیریت بورس مسکن به حداقل برسانیم و اجازه دهیم که بخش خصوصی در چارچوب اساسنامه بورس، ابداع کننده شیوه و راه‌حل و ناظر عالی بر عملکرد بورس مسکن باشد. اما اگر 99 درصد بورس مسکن را اجازه دهیم که بانک‌ها و نیروهای انتظامی و نظامی و ... ناظر باشند و شاخص‌ها با تصمیم سازی‌های آنها دستکاری شود، این بورس تشکیل نشود، بهتر است.

    ممیزی و اعتبارسنجی 

او با تاکید بر اینکه باید نظرات عالی بخش خصوصی بر بورس و عملکرد آنها را به رسمیت بشناسیم، می‌افزاید: الان قیمت مسکن به گونه‌ای شکل گرفته است که مردم عادی و سرمایه‌های خرد امکان سرمایه‌گذاری مستقیم در آن را ندارند، اما با بورس مسکن می‌توانند چند متر واحد مسکونی بخرند. چرا که در حال حاضر انبوه‌سازان و شرکت‌های ساختمانی، عامل به تعهدات خود نیستند اما زمانی که احساس کند که ارزش شرکت وابسته به ارزش سهام است و باید پاسخگو باشد و باید گام به گام به سهامدارانش گزارش بدهد، مجبور است، براساس تعهداتش عمل کند. بنابراین بورس مسکن نوعی ممیزی و اعتبارسنجی است.

او می‌افزاید: موارد بسیاری مشاهده شده که سازنده قراردادهای مشارکت در ساخت را منعقد می‌کند. یک پروژه را زخمی می‌کند.

 پروژه دیگری را در یک مرحله دیگر نگه می‌دارد و به پایان نمی‌رساند و کسی هم جوابگو نیست. 5 سال بعد ارزش ملک 260 درصد بالا رفته است. این آقا می‌آید یکی از پروژه‌های نیمه کاره را می‌فروشد و صرف ساخت پروژه‌های دیگر می‌کند. در نتیجه رفتاری را شاهد هستیم که هیچ تعهد و احساس مسوولیتی نیست. در نتیجه اگر چنین باشد که پروژه در مسیری شفاف و با حضور ناظر مالی عالی انجام شود، آن وقت، با کوچک‌ترین تعلل در انجام تعهدات، اول آسیب به خودش و بعد به سهامدارانش می‌رسد. الان بر عکس شده است، سازنده به تمام دی‌نفعان آسیب می‌رساند.   او تاکید می‌کند: این دست مسائل به دولت و نظام آسیب می‌رساند. برای اینکه از عواقب ناشی از این مساله خارج شویم، به شفاف سازی بورس متوسل می‌شویم که امکانش وجود دارد و باید حمایت شود و نسخه جایگزین برای شفاف سازی وجود ندارد. 

غیبی در پاسخ به اینکه مدیران بورس یکی از ویژگی‌های مثبت بورس ملک را افزایش عرضه مسکن می‌دانند. به نظر شما عرضه مسکن هم از طریق بورس افزایش می‌یابد؟ می‌گوید: عرضه در قالب یک فضای روتین و مشخص افزایش پیدا کند یا رونق بگیرد، این امتیاز است. من خیلی امیدوارم که شرایط خیلی خوب شود. به نظرم به غیر از شفافیت، فعلا به دستاورد دیگری برای بورس مسکن استناد نکنیم ولی تبعات مثبت عالی خواهد داشت که به تدریج بروز پیدا می‌کند.

این کارشناس مسکن در پاسخ به اینکه برخی کارشناسان ناهمگن بودن مسکن را دلیل برای نامناسب بودن ورود مسکن به بورس می‌دانند، اظهار می‌کند: طرح مساله ناهمگنی مسکن نشان از ناآگاهی فردی است که آن را مطرح می‌کند. چون نگاه این اشخاص این است که مثلا آپارتمان آماده در منطقه 22 وجود دارد که در بورس ارایه شده است. بورس مسکن این نیست.  در گام اول بحث بورس مسکن، جلب و جذب سرمایه است. از این رو الزاما سرمایه‌گذار خواهان دریافت واحد مسکونی نیست. آیا مثلا وقتی فردی سهام یک شرکت فعال در حوزه «مس» را می‌خرد، در انتهای سال به سرمایه‌گذار «مس» می‌دهند؟ او می‌افزاید: فرض کنید الان بر اساس پروژه‌ای قرار است در بافت فرسوده 20 هزار واحد بازسازی شود. پروژه تعریف می‌شود. من می‌بینم سود آور است به عنوان سرمایه‌گذار آنجا شرکت می‌کنم و قرار نیست که از آنجا به من واحد بدهند و حتی در این پروژه تعریف می‌شود که این واحدها برای چه کسانی است و در واقع بهره‌برداران اصلی چه کسانی هستند. مثلا 50 درصد از واحدها متعلق به ساکنان فعلی بافت فرسوده است. برای مانده 50 درصد، سازنده باید تامین مالی را از طریقی انجام دهد که یکی از آنها بورس مسکن است.

 اول نگاه بر این است که چرخه ساخت و ساز و توسعه مسکن را از طریق سازمان بورس ارتقا ببخشیم. کما اینکه هدف اصلی بورس این است که چرخه تولید را در کشور رونق دهد. البته یک سری ایرداتی در تحقق این هدف وجود دارد و اثر کم رنگی در تولید دارد. در نتیجه نگاه ما باید اینچنینی باشد. نه اینکه یک پروژه 10 واحدی وارد بورس شود. اصلا 10 واحد قرار نیست به بورس برود.

غیبی با اشاره به فعالیت حدود 600 شرکت در بورس اظهار می‌کند: این نشان می‌دهد که پذیرش شرکت‌ها در بورس ممیزی دقیقی دارد. بورس تعریفش خیلی بالاتر از این مفاهیم است و بحث همگنی و ... مطرح نیست. 

در عین حال، ما می‌توانیم مشاوران تحصیلکرده در حوزه املاک را به کارگزاران بورس مرتبط و ارزیابی و کارشناسی از قیمت‌ها را به مدد این مشاوران عملی کنیم. اگر قرار است به صورت فیزیکی، ملکی را به کسی واگذار کنیم از کارشناسی این مشاوران استفاده کنیم. در عین حال نباید به خاطر این باور‌های ذهنی، پروژه بورس مسکن را عقیم کنیم.

غیبی تصریح می‌کند: متاسفانه افرادی از سر آگاهی یا از سر ناآگاهی موافق بورس مسکن نیستند. چرایی آن هم ریشه در ویژگی‌هایی همچون شفافیت دارد. باید بپذیریم که ممکن است هزینه و دست اندازهایی در مسیر اجرایی شدن بورس مسکن ایجاد شود ولی باید بتوانیم این فضا را تثبیت کنیم.