خواب زمستانی بازار مسکن در تابستان داغ

  هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان به بالای 3.9 میلیون تومان اوج گرفت

 تعداد معاملات ملک در تیر ماه 67 درصد افت کرد

گروه راه و شهرسازی|

در حالی که نتایج یک تحقیق عملی حاکی از پرواز هزینه ساخت هر مترمربع مسکن به بالای 3.9 میلیون تومان است، بنا بر اعلام شهرداری تهران درخواست پروانه ساخت انواع ساختمانی مسکونی و غیرمسکونی طی فصل نخست سال جاری در قیاس با دوره مشابه سال قبل نیز دچار افت 27 درصدی شده است. این همه در حالی است که طی چند ماهه اخیر تعداد معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران نیز در اثر جهش‌های قیمتی متعدد، کاهش محسوسی یافته و طی 24 روز نخست فصل تابستان با ریزش 67 درصدی نسبت به دوره مشابه سال قبل، به کمتر از 5 هزار فقره افت کرده است.

تازه‌ترین آمار منتشرشده از سوی اداره کل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران، نشان می‌دهد که از ابتدای فروردین تا پایان خرداد سال جاری، ۲۲۳۸ مورد پروانه ساختمانی در پایتخت صادر شده، این درحالی است که طی سه ماهه ابتدایی سال گذشته ۳۰۶۱ فقره پروانه ساخت و ساز صادر شده بود، این مساله از کاهش 27 درصدی ساخت و ساز در سال جاری حکایت دارد که علت آن را می‌توان در افزایش قیمت مصالح ساختمانی، گران شدن نیروی کار، کاهش خرید و فروش و عدم بازگشت سرمایه سازندگان مسکن خلاصه کرد.

به عنوان نمونه تازه‌ترین اظهارات دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان درباره افزایش هزینه ساخت و ساز نشان می‌دهد که هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی به حدود ۳.۵ میلیون تومان افزایش یافته است، این درحالی است که در ابتدای سال گذشته این رقم کمتر از 2 میلیون تومان بود.فرشید پورحاجت در گفت‌وگو با تسنیم با یادآوری افزایش بیش از 100 درصدی قیمت مسکن طی یک سال و چند ماه گذشته، اظهار می‌کند: هزینه‌های تولید مسکن متاثر از مولفه‌های متعددی است؛ مصالح ساختمانی و دستمزدها روی قیمت تمام شده تاثیر بیشتری دارند. او ادامه می‌دهد: بخش دیگری از هزینه‌ها مربوط به دستگاه‌های متخلف خدمات رسان از جمله آب، برق، شهرداری، خدمات مهندسی و ... است.

پورحاجت با بیان اینکه هزینه ساخت به تنهایی بدون خدمات بطور متوسط به 3.5 میلیون تومان افزایش یافته است، اظهار می‌کند: به عنوان مثال، در هر مترمربع ساختمان 5 طبقه 100 کیلوگرم فولاد مصرف می‌شود که قیمت هر کیلوگرم آن حدود 5000 تومان است و هزینه بسیار بالایی را به تولیدکننده تحمیل می‌کند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به اینکه حدود 2.5 درصد هزینه‌های تمام شده مسکن مربوط به سیمان است، یادآور می‌شود: البته براساس آخرین برآوردها که از سوی دانشگاه چمران اهواز انجام شده، متوسط هزینه هر مترمربع واحد مسکونی به حدود 3.9 میلیون تومان افزایش یافته است.

  سرایت رکود یا افزایش هزینه ساخت؟

تجربه نشان داده است که همواره در دوره رکود بازار مسکن، تعداد پروانه‌های ساختمانی کاهش می‌یابد که این افت می‌تواند تبعات منفی بسیاری برای بازار مسکن به همراه داشته باشد، برهم ریختگی تعادل میان عرضه و تقاضا مهم‌ترین آفت کاهش حجم صدور پروانه‌های ساختمانی است، این عدم تعادل می‌تواند در سال‌های آینده موجب افزایش قیمت مسکن و تداوم این تسلسل اشتباه شود، یعنی افزایش قیمت مسکن موجب کاهش صدور پروانه‌های ساخت می‌شود. چون رکود حاکم بربازار، خرید و فروش را کاهش می‌دهد و هزینه ساخت وساز انبوه ساز باز نمی‌گردد و او توانایی ساخت و ساز جدید را نخواهد داشت و در مقابل افت صدور پروانه ساخت هم به کاهش عرضه و به‌تبع آن افزایش قیمت واحدهای ساختمانی منجر می‌شود.

در این میان، براساس اظهارات سرپرست اداره کل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران، از تعداد پروانه‌های صادره در 3 ماه نخست امسال، حدود ۲۰۴۳ پروانه در پهنه R (مسکونی)، ۱۳۸ مورد در پهنه M (مختلط تجاری، اداری و مسکونی) و ۴۲ مورد در پهنه S (کار و فعالیت) قرار دارد. طبق این آمار، بیشترین پروانه مربوط به ساخت و ساز واحدهای مسکونی است و کمترین پروانه ساخت هم در پهنه مربوط به کار و فعالیت قرار دارد یعنی در حوزه کار، ساخت و ساز چندانی انجام نمی‌گیرد، این در شرایطی است که از مجموع پروانه‌های صادرشده در سال گذشته حدود ۲۸۶۱ مورد در پهنه مسکونی، ۱۴۴ مورد در پهنه مختلط و ۳۳ مورد در پهنه کار و فعالیت جای داشتند. درواقع اگرچه در زمینه پهنه مسکونی و مختلط شاهد کاهش صدور پروانه‌های ساخت و ساز در سال جاری نسبت به سال گذشته بودیم اما این موضوع درباره پهنه کار و فعالیت برعکس بوده و حجم پروانه‌های صادر شده در این بخش در سه ماهه نخست سال جاری افزایش یافته است.

  عدم تناسب ساخت و ساز با تقاضا

حامد سلیمی، سرپرست اداره کل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران، همچنین با اشاره به فراوانی صدور پروانه در ۲۲ منطقه می‌گوید: سال ۹۸ بیشترین فراوانی صدور پروانه در منطقه ۴ با ۲۰۲ مورد، منطقه ۱۵ با ۱۹۳ مورد و منطقه ۱۴ با ۱۴۵ مورد رقم خورد وکمترین میزان صدور پروانه نیز به ترتیب در منطقه ۹ با ۵۶ مورد، منطقه ۱۲ با ۴۷ مورد و منطقه ۶ با ۳۳ مورد صورت گرفت.

درواقع درحالی که براساس آمار منتشر‌شده از سوی شهرداری، منطقه 4، 15 و 14 بیشترین حجم صدور پروانه‌های ساختمانی را به خود اختصاص داده‌اند اما بیشترین حجم از خرید و فروش مسکن طی ماه‌های گذشته در منطقه، 5، 2، 4 و 10 انجام می‌گیرد و تنها منطقه 4 هم در خرید و فروش و هم در پروانه‌های ساختمانی در ابتدای لیست قرار دارد و خبری از منطقه 5 و 2 و 10 نیست، یکی از علت‌های آن این است که به عنوان نمونه منطقه 5 که پرطرفدارترین منطقه تهران در میان خریداران محسوب می‌شود بیشتر دارای شهرک‌های ساخت یافته است بنابراین نبود ساخت و ساز در این منطقه کاملا منطقی است ضمن اینکه این آمار نشان می‌دهد که ساخت و سازهای انجام شده نسبتی با خواسته خریداران ندارد و مناطقی که در بالای لیست تقاضا قرار دارند آمار مناسبی را برای ساخت و ساز نداشته‌اند.

آمار مربوط به سال ۹۷ درباره مناطقی که بیشترین تعداد پروانه‌های ساخت و ساز را به خود اختصاص داده‌اند، حاکی از آن است که منطقه ۱۵ با ۳۱۱ مورد، منطقه ۱۴ با ۲۹۴ مورد و منطقه 8 هم با ۲۴۸ مورد در بالای لیست ساخت و ساز قرار دارند و مقایسه آمار نشان می‌دهد، تفاوت چندانی میان مناطقی که بیشترین ساخت و ساز را در سال گذشته و امسال داشته‌اند، وجود ندارد، همچنین براساس آمار سال 97، منطقه ۱۲ با ۶۱ مورد، منطقه ۱۹ با ۴۴ مورد و منطقه ۲۲ با ۴۳ مورد کمترین میزان صدور پروانه در سه ماه نخست سال گذشته را ثبت کردند، البته بین آمار مناطقی که نتوانسته‌اند ساخت و ساز چندانی را در سال جاری و سال گذشته داشته باشند، تفاوت بسیار است.

به گفته این مقام مسوول میزان عوارض شهرداری در قیمت معاملات شهر تهران معادل ۱.۷ درصد است.

  کاهش 67 درصدی معاملات

اما در شرایطی که حجم ساخت و ساز در 3 ماهه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافته است، طبق آمار بانک مرکزی تعداد قراردادهای خرید و فروش در سه ماهه نخست سال جاری هم نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش محسوسی داشته و این افت معاملات در نخستین ماه از فصل تابستان هم ادامه داشته و براساس آمار اتحادیه مشاوران املاک از ابتدا تا بیست و چهارم تیرماه ۱۳۹۸، فقط ۴۶۳۶ فقره خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده که نسبت به زمان مشابه سال گذشته ۶۷ درصد کاهش نشان می‌دهد، در این مدت همچنین ۱۴ هزار و ۴۴۹ اجاره‌نامه به امضا رسیده که از افت ۱۳ درصدی نسبت به ۲۴ روز ابتدای تیرماه سال گذشته حکایت دارد. مصطفی‌قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به افت ۳۹ و ۶۷ درصدی قراردادهای خرید و فروش در کل کشور و شهر تهران در ۲۴ روز ابتدای تیرماه می‌گوید: این مقدار افت معاملات تهران در ماه‌های غیر از فروردین، دست کم از سال ۱۳۹۲ تاکنون بی‌سابقه بوده است. او ادامه می‌دهد: در ۲۴ روز ابتدای تیرماه ۱۳۹۸ نزدیک به ۳۳ هزار و ۷۵۸ قرارداد خرید و فروش مسکن در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل ۳۹ درصد کاهش یافته است، همچنین در این مدت ۵۵ هزار و ۷۶۱ اجاره‌نامه منعقد شده که نسبت به ۲۴ روز ابتدای تیرماه سال گذشته ۴ درصد کمتر شده است. خسروی، می‌گوید: بر اساس گزارش مشاوران املاک در هفته‌های اخیر شاهد کاهش ۸ تا ۱۸ درصدی قیمت‌های پیشنهادی مالکان در پنج منطقه از تهران بوده‌ایم.

همچنین مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن هم می‌گوید: با وجود افت شدید معاملات، رشد ماهیانه قیمت در اردیبهشت ماه ۱۲ درصد و در خرداد ۵ درصد بود، یعنی در شرایطی قرار گرفته‌ایم که بازار از لحاظ توان خرید مصرف‌کننده، قفل شده و تقاضای موثر بسیار محدود شده است. او با بیان اینکه اگر شرایط کنونی ادامه پیدا کند، عملاً تابستان امسال پایان افزایش قیمت مسکن خواهد بود، می‌گوید: شرایط تثبیت قیمت طبق روال گذشته برای چهار تا پنج سال اتفاق خواهد افتاد که در سه سیکل رونق و رکود قبلی اینگونه بوده است و بدین صورت که نرخ افزایش قیمت‌ها کمتر از تورم عمومی خواهد بود.