بازگشت معاملات ملکی به حالت عادی

گروه راه و شهرسازی|مجید اعزازی|

بررسی روند معاملات مسکن در شهر تهران تحت تاثیر هیاهوی افزایش تقریبا 2 میلیون تومانی متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت طی ماه‌های اردیبهشت، خرداد و تیرماه سال جاری، به فراموشی سپرده شده است. این در حالی است که حجم ماهانه معاملات مسکن طی سه ماه یادشده همچون دوره مشابه در سال 97 بالاتر از 10 هزار فقره ثبت شده است و از همین رو، حجم معاملات ملکی در کلانشهری همچون تهران به روند عادی بازگشته است. تعداد معاملات واحدهای مسکونی در دوره‌های رونق بازار مسکن در پایتخت از 25 هزار فقره فراتر می‌رفت اما طی دو سال گذشته تحت تاثیر نوسان در فضای کلی اقتصاد و سرایت این بی ثابتی به بازار مسکن و در پی آن کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی به‌شدت کاهش یافت و حتی برای ماه‌های متوالی به کمتر از 5 هزار فقره سقوط کرد. بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد که طی 28 ماه گذشته، حجم معاملات ملک در اردیبهشت سال 97 با 19 هزار و 100 فقره معامله همچنان در صدر ایستاده است. خرداد سال 97 نیز با ثبت 14 هزار و 900 فقره همچنان در رتبه دوم دارنده بیشترین معامله قرار دارد و حالا تیرماه سال 99 با ثبت 14 هزار و 47 فقره خود را به جایگاه سومین ماه پر معامله 28 ماه گذشته رسانده است. تیر سال 97 نیز با فاصله اندکی (13.5 هزار فقره) در جایگاه چهارم ایستاده است. بر اساس این گزارش، حجم معاملات ماهانه در 9 ماه از سال 97 بالاتر از 10 هزار فقره بوده است. این در حالی است که این تعداد در سال 98 به 4 ماه تقلیل یافته است که نشان از رکود عمیق معاملاتی در سال 98 است. از این رو، در حالی که در سه ماه از چهارماه گذشته از سال 99، حجم معاملات فراتر از  10 هزار فقره ثبت شده است... 

بررسی روند معاملات مسکن در شهر تهران تحت تاثیر هیاهوی افزایش تقریبا 2 میلیون تومانی متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت طی ماه‌های اردیبهشت، خرداد و تیرماه سال جاری، به فراموشی سپرده شده است. این در حالی است که حجم ماهانه معاملات مسکن طی سه ماه یادشده همچون دوره مشابه در سال 97 بالاتر از 10 هزار فقره ثبت شده است و از همین رو، حجم معاملات ملکی در کلانشهری همچون تهران به روند عادی بازگشته است. تعداد معاملات واحدهای مسکونی در دوره‌های رونق بازار مسکن در پایتخت از 25 هزار فقره فراتر می‌رفت اما طی دو سال گذشته تحت تاثیر نوسان در فضای کلی اقتصاد و سرایت این بی ثابتی به بازار مسکن و در پی آن کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی به‌شدت کاهش یافت و حتی برای ماه‌های متوالی به کمتر از 5 هزار فقره سقوط کرد.

بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد که طی 28 ماه گذشته، حجم معاملات ملک در اردیبهشت سال 97 با 19 هزار و 100 فقره معامله همچنان در صدر ایستاده است. خرداد سال 97 نیز با ثبت 14 هزار و 900 فقره همچنان در رتبه دوم دارنده بیشتر معامله قرار دارد. و حالا تیرماه سال 99 با ثبت 14 هزار و 47 فقره خود را به جایگاه سومین ماه پر معامله 28 ماه گذشته رسانده است. تیر سال 97 نیز با فاصله اندکی (13.5 هزار فقره) در جایگاه چهارم ایستاده است. بر اساس این گزارش، حجم معاملات ماهانه در 9 ماه از سال 97 بالاتر از 10 هزار فقره بوده است. این در حالی است که این تعداد در سال 98 به 4 ماه تقلیل یافته است که نشان از رکود عمیق معاملاتی در سال 98 است. از این رو، در حالی که در سه ماه از چهارماه گذشته از سال 99، حجم معاملات فراتر از

 10 هزار فقره ثبت شده است، به نظر می‌رسد در سال جاری، فضای معاملاتی ملک نسبت به سال 98 بهبود یابد و از کف رکود جدا شده و به سمت رونق تمایل پیدا کند. این مساله به خوبی در آمار تجمیعی 4 ماهه نخست سال‌های 97، 98 و 99 مشهود است به‌طوری که در چهارماهه نخست سال 97، بیش از 52 هزار فقره معامله ملکی در تهران ثبت شده بود. این رقم در دوره مشابه سال 98 با 49.9 درصد افت به 26 هزار و 327 فقره می‌رسد. در 4 ماهه نخست سال جاری اما تعداد معاملات ملکی تهران با 42 درصد رشد به 37 هزار و 378 فقره افزایش می‌یابد. این رقم اگرچه با 52 هزار فقره معامله در دوره مشابه سال 97 فاصله معناداری دارد اما از حجم معاملات در دوره مشابه سال قبل نیز در جهت مثبت فاصله معناداری گرفته و نشان می‌دهد که بازار مسکن در سال جاری برای جداشدن از کف معاملاتی و رکورد عمیق خیز برداشته است.

    4  منطقه پر معاملات تهران در تیر99

تیرماه ۱۳۹۹ در حالی شاهد افزایش ۱۹۳ درصدی سالیانه و ۳۰ درصدی ماهیانه معاملات در شهر تهران بودیم که چهار منطقه ۵، ۴، ۲ و ۱۰ از بین مناطق ۲۲ گانه ۴۰.۶ درصد معاملات را به خود اختصاص دادند و البته شاهد جهش چندانی در مقیاس بالاتر از میانگین قیمت شهر در این مناطق نبودیم. بازار مسکن شهر تهران در تیرماه ۱۳۹۹ تغییر معاملات و قیمت را نسبت به خرداد امسال و تیر ماه پارسال تجربه کرد. متوسط قیمت حدوداً ۲۱ میلیون تومانی شد که رشد ۵۷ درصد نسبت به سال قبل و افزایش ۱۰ درصد را نشان داد. معاملات نیز با ۱۴ هزار و ۴۷ فقره به حالت نرمال برگشت و از جهش ۱۹۳ درصد نسبت به تیرماه پارسال و افزایش ۳۰ درصد نسبت به خرداد امسال حکایت داشت. از نمایه‌های معنی‌دار معاملات در تیر ماه می‌توان به رشد سالیانه بالای ۲۰۰ درصدی خرید و فروش در مناطق ۳، ۵، ۶، ۷، ۱۰، ۱۱، ۱۳ و ۲۲ اشاره کرد. در منطقه ۱۳ معاملات رشد سالیانه ۳۱۴ درصدی داشت در حالی که در این لیست مناطق ۶، ۱۱، ۱۳ و ۲۲ جزو ۱۰ منطقه پر تقاضای تهران محسوب نمی‌شوند.

    ۷۳  درصد معاملات در ۱۰ منطقه شهر

از طرف دیگر، بالاترین تعداد معاملات به میزان ۷۳.۱ درصد به ترتیب در مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۰، ۱۴، ۷، ۱، ۸، ۳ و ۱۵ انجام شد. ۴۰.۶ درصد قراردادهای خرید و فروش تنها در چهار منطقه ۵، ۴، ۲ و ۱۰ منعقد شده است. منطقه ۵ با ۱۴.۹ درصد از معاملات کماکان پیشتاز تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در تهران است. سهم مناطق ۴، ۲ و ۱۰ نیز به ترتیب ۸.۷ درصد ۸.۶ درصد و ۸.۴ درصد از کل تعداد معاملات شهر تهران بوده است. نرخ رشد سالیانه قیمت در این مناطق نیز به ترتیب ۶۰، ۶۲، ۵۵ و ۴۸ درصد بود. تغییر دیگر می‌تواند به رشد ۲ واحد درصدی معاملات خانه‌های بالای ۱۰۰ متر نسبت به سال گذشته مربوط باشد. تیرماه ۱۳۹۹ واحدهای بیش از ۱۰۰ متر مربع ۳۰.۱ درصد کل قراردادهای خرید و فروش را در بر گرفت در حالی که تیر ماه ۱۳۹۸ این میزان ۲۸ درصد بود.

     عوامل موثر بر افزایش معاملات

اما افزایش ۱۹۳ درصدی سالیانه معاملات با اینکه می‌تواند نشان‌دهنده عمق رکود در تیرماه ۹۸ باشد این پیام واضح را می‌دهد که بازار مسکن هم اکنون در وضعیت نرمال قرار دارد؛ چراکه در سال‌های گذشته معمولاً متوسطه معاملات در محدوده ۱۵ هزار فقره بود. کارشناسان معتقدند بخش مهمی از رونق بازار می‌تواند ناشی از ورود سرمایه‌ها از بورس به بازار مسکن مربوط باشد. البته انتظارات تورمی، رشد نرخ ارز، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، اخبار مربوط به دریافت مالیات از خانه‌های خالی در تابستان جاری و الزام به دریافت کد رهگیری نیز در افزایش معاملات مسکن شهر تهران

 بی تاثیر نبوده است.

     منطقه ۱۹ پیشتاز تورم

در خصوص کارنامه بازار از نظر قیمت نیز بالاترین نرخ رشد سالیانه به منطقه ۱۹ تعلق داشت که البته با توجه به تعداد پایین معاملات در منطقه ۱۹ که با ۸۰ فقره قرارداد خرید و فروش در تیرماه تنها منطقه‌ای بود که دارای تعداد معاملات کمتر از ۱۰۰ فقره بوده است تغییرات قیمتی نیز به همان نسبت اهمیت خود را از دست می‌دهد. بر این اساس رشد ۶۶ درصدی سالیانه قیمت در منطقه ۶ با ۵۶۹ معامله در تیرماه ۱۳۹۹ می‌تواند قابل توجه باشد. نکته دیگر اینکه هم اکنون فقط دو منطقه از شهر تهران شامل ۱۸ و ۱۹ دارای میانگین قیمت مسکن کمتر از ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع هستند در حالی که تیرماه سال گذشته تعداد مناطقی که قیمت مسکن در آنجا کمتر از متری ۱۰ میلیون تومان بود به ۱۰ منطقه می‌رسید. از طرف دیگر با اینکه نرخ رشد سالیانه قیمت ۵۷ درصد بوده است، شاخص بیشترین تقاضا بر اساس ارزش هر واحد مسکونی رشد ۸۸ را نشان می‌دهد. تیر ماه سال قبل واحدهای ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان بالاترین تقاضا را در شهر تهران داشتند​ در حالی که تیرماه سال جاری این رتبه به واحدهای ۶۰۰ تا ۸۵۰ میلیون تومان رسید.