تسهیلات ودیعه مسکن و اصلاحیه آن

وهاب قلیچ|

 عضو هیات علمی پژوهشکده پولی و بانکی|

در حالی که فرآیند ثبت‌نام پیامکی از متقاضیان واجد شرایط آن به اتمام رسیده، وجود تردید در پایه عقد قرارداد این تسهیلات پسندیده نیست.چالش‌های پیش‌روی برخی از کسب‌وکارها به دلیل شیوع بیماری کرونا و در نتیجه کاهش درآمد برخی از سرپرستان خانوارها در کنار موج افزایش اجاره‌بهای مسکن در کشور باعث بروز مشکلاتی برای مستاجران شده است. در این راستا دولت تصمیم گرفته با ۲۰ هزار میلیارد تومان اعتبار از مستاجران حمایت کند. در پی ابهامات فوق، شورای فقهی بانک مرکزی جهت بررسی موضوع تشکیل جلسه‌ای داد. پس از این جلسه، دکتر مصباحی مقدم ضمن اشاره به ایرادات وارد شده از سوی آیات عظام نسبت به طرح اعطا تسهیلات ودیعه مسکن اعلام نمود، با توجه با آرای مطرح شده در شورای فقهی، نحوه پرداخت تسهیلات مدنظر به مستاجران به صورت ودیعه مسکن منتفی و از دستور کار خارج شده است. در عوض، نحوه پرداخت تسهیلات به مستاجران نیازمندی که از سوی وزیر راه و شهرسازی معرفی می‌شوند، به صورت عقد مرابحه خرید کالا و خدمات خواهد بود. براین اساس مستاجران، پس از دریافت این تسهیلات می‌توانند نسبت به خرید کالا و خدمات متناسب با رقم تسهیلات اقدام کنند که یکی از این کالاها و خدمات می‌تواند مسکن و محل سکونت تلقی شود. به نظر می‌رسد تغییر عقد پایه این تسهیلات از «ودیعه» به «مرابحه» فارغ از تغییرات مثبت، همچنان با گره‌هایی همراه است. عقد مرابحه از عقود انتفاعی و پرکاربرد در نظام مالی اسلامی است و دریافت سود از آن کاملا وجه شرعی و صحیح دارد. از این‌رو دیگر نوبت به استفاده از قاعده اختلافی جبران کاهش ارزش پول در دریافت سود تسهیلات ودیعه نخواهد رسید. اما بهتر است کمی در تسهیلات مرابحه که امروزه در نظام بانکی ما استفاده می‌شود، دقیق‌ شویم. در تسهیلات مرابحه، ابتدا بانک مبلغ تسهیلات را به مشتری (متقاضی تسهیلات) می‌دهد تا مشتری به وکالت از طرف بانک، کالا و یا خدمت مورد نیاز خود را به صورت نقدی و یکجا از فروشنده مدنظر برای بانک خریداری کند. سپس بلافاصله بانک (که اکنون مالک کالا یا خدمات خریداری شده است)، با محاسبه سود مرابحه آن کالا یا خدمات را به صورت مرابحه قسطی به مشتری می‌فروشد و مشتری باید طبق قرارداد اقساط خود را در سررسیدهای مشخص به بانک بپردازد. بنابراین تسهیلات مرابحه صرف خرید کالا یا خدمت می‌شود.  حال به طرح جدید تسهیلات پرداختی به مستاجران برگردیم. پیش از این و در الگوی ودیعه‌ای بنا بود مستاجر صرفا سود تسهیلات را به بانک بپردازد و پس از مدت یک‌سال اصل ودیعه را به صورت کامل از موجر گرفته و به بانک بازگرداند. این در حالی است که مطابق حالت متداول تسهیلات مرابحه‌ای، مستاجران باید به وکالت از بانک، خدمت استفاده استیجاری از مسکن را از موجر برای بانک به صورت نقدی بخرند (البته در حد همان مبلغ تسهیلات مثلا ۵۰ میلیون تومانی در تهران) و سپس آن را به صورت مرابحه قسطی از بانک برای خود خریداری کنند. از آنجاکه بانک و طرف تامین مالی‌کننده قدرت و توان پرداخت تعداد بالا از تسهیلات بلندمدت ۵۰ میلیون تومانی و بازگشت کل این مبلغ با اقساط ماهانه ۵۴۰ هزار تومان را ندارد، بنابراین ظاهرا رویه کار بدین صورت خواهد بود که اگر دوره تسهیلات یکساله باشد، تسهیلات‌گیرندگان ۱۲ قسط ۵۴۰ هزار تومانی و ۱ قسط ۵۰ میلیون تومانی را به بانک پرداخت خواهند کرد. از جمله نکات مهمی که در الگوی مرابحه‌ای این تسهیلات قابل ذکر است آنست که: اولا در این الگو که خلاف مفهوم عرفی و مشهور رهن مسکن است، وجه پرداختی به موجر در ازای خرید خدمت صادره از او به مستاجر (اجاره مسکن) است، پس مشخص نیست که به چه دلیلی موجر باید درانتهای دوره این مبلغ را به مستاجر عودت دهد؟ چرا که در واقعیت، موجر خدمتی را فروخته و مستاجر از آن خدمت استفاده کرده است! بازگرداندن وجه پس از فروش خدمت و استفاده کامل از آن توسط مستاجر چه مستمسکی دارد؟ دوم اینکه خرید خدمت ضمن عقد مرابحه چه نسبتی با عقد اجاره دارد؟ از دیرباز فرهنگ اجاره‌داری در بازار مسکن جریان داشته است، تغییر این قالب به مرابحه خرید خدمت، ملزم به تغییر بخشی از ملاحظات حقوقی در مباحثی همچون ید امانی و ضمان در از بین رفتن یا خسارت دیدن احتمالی مسکن، شرایط واگذاری مجدد به نفر ثالث، شرایط تمدید قرارداد با مبلغ بالاتر و... می‌شود. آیا برای این موارد تدبیری اندیشیده شده است؟ سوم اینکه مستاجر تسهیلات‌گیرنده باید نسبت به وکالت خود از سمت بانک برای خرید خدمت اجاره خانه برای بانک و سپس انتقال آن به خود به صورت مرابحه قسطی توجیه باشد، موضوعی که تا اینجای کار در اطلاعیه‌های اعلام شده مشاهده نمی‌شود.چهارم آنکه قصد و همت متولیان امر در حمایت مالی از مستاجران در این شرایط سخت خصوصا در دوره شیوع بیماری کرونا و کسادی برخی از کسب‌وکارها امری بسیار ضروری، ارزشمند و درخور تقدیر و سپاس است. اما در حالی که فرآیند ثبت‌نام پیامکی از متقاضیان واجد شرایط آن به اتمام رسیده است، وجود تردید در پایه عقد قرارداد تسهیلات پسندیده نیست. بدون شک برای اینگونه تسهیلات راهکارهای شرعی وجود دارد، به شرط آنکه به ضوابط و ظرافت‌های فقه معاملات و ابزارهای مالی اسلامی به عنوان یک تخصص نگاه شود و پیش از اعلام و اجرایی‌سازی ابزارها و تسهیلات پیشنهادی، جنبه‌های شرعی آن به نحو همه‌جانبه مورد مداقه علمی متخصصین قرار گیرد. بنا به اعلام اولیه وزارت راه و شهرسازی، این تسهیلات در قالب ودیعه به متقاضیان داده می‌شود به این نحو که مبلغ تسهیلات به مستاجر داده شده اما در قالب چک در وجه موجر قابل صدور است.  منبع:  ایبِنا