دوگانه اجاره و تسهیلات مسکن

عباس آخوندی

میزان اجاره‌بها و اقساط تسهیلات مسکن تاثیر و تاثر متقابلی بر یکدیگر دارند و با هم دو متغیر از متغیرهای اصلی بازار مسکن را شکل می‌دهند. البته رژیم مالیات بر مستغلات نیز به عنوان یک ابزار تنظیمی نقش موثری در این بازار دارد. 

تفکیک این سه عامل از یکدیگر نه‌تنها کمکی به عرضه و تسهیل دسترسی متقاضیان به مسکن مناسب و در استطاعت را نمی‌کند بلکه، شرایط را سخت‌تر و گرهی بر گره‌ها می‌افزاید. در این گزارش به دوگانه اول پرداخته می‎شود و موضوع مالیات بر مستغلات را در یک گزارش مستقل؛ به قید حیات گزارش خواهم نمود. هدف از ارایه این گزارش به هیچ‌وجه مخالفت با راه‌دوکارهای اتخاذی دولت، از جمله اعطای تسهیلات ودیعه اجاره نیست بلکه، در پی آن هستم که تصویر کامل‌تر و دقیق‌تری از شرایط اقتصاد مسکن ارایه کنم تا هم متقاضیان و هم متخصصان حوزه‌های حقوق و اقتصاد و سیاست‌گذاران از تجربه گذشته درس بگیرند و در تصمیم‌های‌شان ملحوظ نمایند. از منظر اقتصادی مبلغ قسط بازپرداخت تسهیلات بانکی خرید خانه و مبلغ اجاره‌بها در بحث تصمیم‌گیری برای خرید و یا اجاره مسکن دو خدمت قابل‌جایگزینی هستند. بدین معنی که اگر مبلغ قسط کمتر و یا در حوالی نرخ اجاره‌بها باشد متقاضیان مسکن ترجیح می‌دهند که به خودشان تا جایی که ممکن است سختی بدهند و هرچه اندوخته دارند به عنوان مبلغ اولیه تامین و به‌جای مبلغ اجاره، اقساط ماهیانه بپردازند، با این چشم‌انداز که در پایان مالک یک واحد مسکونی خواهند شد. اما اگر مبلغ اجاره نسبت به مبلغ قسط کمتر باشد، افراد ترجیح می‌دهند که به‌جای خرید از دارایی‌شان به هر میزان که هست استفاده مطلوب‌تری در زمان حال کنند تا اینکه درگیر پیامدهای خرید خانه برای یک مدت طولانی شوند. از این رو ‌است که همواره بانک‌های مرکزی در دنیا به دو شاخص مهمی که در سیاست‌گذاری پولی توجه دارند، تغییرات روند نرخ‌های اجاره‌بها و اقساط تسهیلات مسکن متناسب با سود تسهیلات است. و به‌موقع جهت تعادل به بخشی به بازار ورود می‌کنند. البته پیش از ورود به بحث ضروری است که این نکته را متذکر شوم که اساسا موضوع قیمت تابعی از شرایط اقتصاد کلان است و مساله‌ای بخشی نیست. به ویژه زمانی که شاخص کل سهام در بازار بورس تهران نسبت ابتدای سال 1397 حدود 21، ارز حدود 4.5 و سکه 6.8 برابر می‌شود، طبیعی است که نرخ مسکن نیز در تهران حدود 3.7 برابر رشد کند. لیکن در این گزارش ما موضوع را از منظر درون‌بخشی مورد بحث و بررسی قرار می‌دهیم و شرایط محیط اقتصاد کلان را مفروض می‌گیریم. اگر چنین فرضی را منظور ننمایم از یک سوی، امکان ورود به بحث بخشی را نخواهیم داشت و از سوی دیگر، تمام نتیجه‌گیری‌ها از اعتبار ساقط می‌شوند.