رمزگشایی از تورم مسکن

مجید اعزازی

1- وضعیت متفاوت بازار سرمایه از روندهای چندماهه خود نسبت به مرداد سال جاری، این سئوال را پیش روی کارشناسان و تحلیل‌گران قرار داده است که آیا دوره «آرامش قبل از توفان» در بازار مسکن یا بازار ارز پایان یافته است؟ بسیاری از کارشناسان بازار مسکن، در روزهای نخست سال جاری پیش بینی کردند که در نیمه دوم سال 99 که بورس دچار افت فشار خواهد شد یا حتی به محض ریزش بازار سهام در موعدی نزدیک‌تر، دوره آرامش نسبی بازار مسکن به سر خواهد آمد و نقدینگی فراری از بازار سرمایه، راه خود را به بازار ملک خواهد گشود و از همین‌رو، تقاضای سفته بازی در خرید واحدهای مسکونی به اوج خواهد رسید و توفان قیمتی در بازار مسکن برپا خواهد شد. پیش‌بینی مشابهی برای بازار ارز نیز در روزهای نخست سال جاری - زمانی که نرخ دلار در قیمت‌هایی کمتر از 16 هزار تومان نوسان داشت- صورت گرفته بود، مبنی بر اینکه در صورت ریزش بورس، نرخ دلار از 30 هزار تومان نیز عبور خواهد کرد.

البته دلار بدون ریزش بورس، در هفته آخر تیرماه سال جاری به مرز 26 هزار تومان هم رسید و در این روزها نیز دوباره در کانال 24 هزار تومان بنا به دلایلی غیر از اصلاح شاخص کل بورس نوسان دارد.

2- با انتشار آمار رسمی تحولات بازار مسکن طی مرداد ماه 99 در دوشنبه هفته جاری، برخی از تحلیلگران با استناد به سبقت بازدهی 10.5 درصدی مسکن (بخوانید تورم ماهانه ملک) از رشد منفی 8.7 درصدی بازار سهام، استدلال کرده‌اند که روند خروج نقدینگی از بازارهای موازی و ورود آن به بازار مسکن آغاز شده است. اما به نظر می‌رسد، این استدلال از دقت لازم برخوردار نیست. 

3- چند دلیل برای رد این استدلال می‌توان اقامه کرد. اول اینکه با تحلیل آماری یک ماهه بازار مسکن نمی‌توان به چنین نتیجه‌ای دست یافت، چه آنکه روند معکوس بورس نیز در روزهای پایانی مرداد و به تدریج و روزانه با 3.5 درصد افت شاخص کل بورس صورت گرفت و اغلب سهامداران خرد بازار سهام در کش و قوس تحلیل‌های متناقض و بیم و امیدهای فراوان، فرصت و مجال زیادی برای تبدیل دارایی‌های خود نیافتند. دوم اینکه روند رشد مثبت حدود 10 تا 11 درصدی قیمت‌ها در بازار مسکن به استثنای فروردین ماه که منفی 2.1 درصد بود، در ماه‌های دیگر ادامه داشته است، به گونه‌ای که بانک مرکزی تورم ماهانه مسکن (یا همان نرخ بازده) در اردیبهشت، خرداد، تیر و مرداد را به ترتیب 11؛ 11.6؛ 10.4 و 10.5 درصد گزارش کرده است. از این‌رو، شاهدیم که در ماه‌های اردیبهشت و خرداد، بازار مسکن بازدهی بیشتری را نسبت به مرداد ماه ثبت کرده است و رشد 10.5 درصد تورم ماهانه ملک در ماه میانی تابستان، در ادامه مسیر قبلی و روند صعودی این بازار ارزیابی می‌شود. سوم آنکه حجم معاملات در بازار مسکن طی مرداد ماه سال جاری دچار 35.4 درصدی شده که نشانه ورود کمتر تقاضا به این بازار است. چهارم اینکه به دلیل رشد شدید قیمت‌ها در بازار مسکن طی دو سال گذشته و به ویژه طی 5 ماهه اخیر، ورود به این بازار حتی برای سفته‌بازان به راحتی سابق نیست، چرا که برای خرید یک مسکن معمولی در میانه شهر دست‌کم به 500 میلیون تا یک میلیارد تومان نقدینگی نیاز است و این در حالی است که می‌دانیم بسیاری از «نوسهامداران» در بازار سرمایه، از استطاعت مالی اندکی برخوردارند و به دلیل ناتوانی مالی در خرید مسکن؛ سوددهی اندک بانک ها؛ سختگیری دولت در انجام معاملات ارزی و صرفا برای حفظ ارزش دارایی خود وارد این بازار پر مخاطره شده‌اند. 

4- یکی از کارشناسان برجسته اقتصاد مسکن با استناد به روند یک دهه گذشته بازار مسکن، نتیجه گرفته است که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران همگام با معادل ریالی «هزار دلار» پیش می‌رود. اگر چه عوامل متعددی از جمله رشد نقدینگی در شکل‌گیری قیمت‌ها در بازار مسکن اثرگذار هستند، اما به نظر می‌رسد، در شرایط کنونی و طی 5 ماهه گذشته، این استدلال آماری، بهترین توضیح برای تورم‌های ماهانه مسکن است.